Comprare casa da un privato: vantaggi e rischi


Comprare casa da un privato: cose da sapere, quali rischi che si corrono, vantaggi e svantaggi, come procedere nel modo corretto di procedere. Documenti da richiedere e quando e perchè scegliere la consulenza di professionisti in materia.

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Nella ricerca di un’abitazione da acquistare ci si può affidare ad un agenzia immobiliare oppure fare da soli, leggendo gli annunci sui portali in Internet, sulle riviste di annunci oppure, con molta pazienza, girando per le strade o i quartiere di interesse cercando i cartelli che indicano un appartamento in vendita.

In questo modo, ci si può ritrovare a dovere trattare con un venditore che ha preferito fare da sè, senza rivolgersi ad agenzie o intermediari.

Ecco quindi che ci ritroviamo a trattare un immobile senza intermediari.


Comprare casa da un privato: vantaggi e rischi

Essere disposti a comprare un’abitazione direttamente da un privato può avere i suoi vantaggi ed i suoi rischi.

La possibilità di risparmiare una somma di denaro che normalmente andrebbe all’agenzia o all’intermediario, compresa generalmente, fra il 2% ed il 5% del prezzo di vendita dell’immobile.

Già questo pro può essere un motivo più che sufficiente a spingere in questa direzione.

Tuttavia, occorre tenere  in considerazione che bisognerà svolgere da soli alcuni importanti controlli utili ad evitare brutte sorprese. Delle errate valutazioni potrebbe nasconderci costi successivi in termini di tempo e permessi, oltre che di truffe o problematiche quali acquisto immobile che deriva da donazione.

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Comprare casa da un privato: differenza con agenzia immobiliare

Dapprima cerchiamo di capire in cosa sono differenti le due modalità di acquisto di un immobile, ovvero comprare da un privato o rivolgersi ad un’agenzia immobiliare.

Se scegliete la via più tradizionale, di affidarvi ad un’agenzia immobiliare per cercare l’immobile che faccia al caso vostro, sarà compito degli agenti immobiliari effettuare tutti i controlli necessari sulla documentazione relativa alla casa.

Dunque si accerteranno che:

  • vi sia conformità catastale, ovvero corrispondenza fra l’immobile e la mappa presente al catasto, utile per sapere se eventuali variazioni sono state registrate e pagate relative imposte;
  • presenza di ipoteche o diritto di superficie;
  • storia dell’immobile, ovvero se proviene da compravendita, donazione, successione;
  • certificati di agibilità e degli impianti;

Le operazioni elencate verranno svolte dall’agenzia immobiliare, in quanto fanno parte delle mansioni di un agente immobiliare professionale e serio.

Nel momento in cui entrerete in un’agenzia e parlerete con un suo responsabile o addetto, egli avrà già in suo possesso tutte le informazioni sugli immobili che ha in carico e non esitate a fare tutte le domande per chiarirvi ogni dubbio.

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Inoltre, previo appuntamento, vi accompagnerà a visitare l’immobile, lasciandovi girare per la casa in tutta tranquillità e così da potere visionare voi stessi gli ambienti e le loro condizioni, così come capire se i requisiti rispettano le vostre aspettative.

Se poi, cogliendo l’occasione della visita, vi farete accompagnare da un perito, geometra od architetto di vostra fiducia, potrete già fin da subito avere le idee chiare in merito ai lavori da fare per ammodernare e rendere confortevole l’appartamento.

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Comprare casa da un privato: documenti da chiedere

Se invece avete deciso di fare tutto da soli, dopo avere visto l’annuncio di una casa in vendita e ritenete che vi possa interessare non dovrete fare altro che fissare un primo appuntamento con il venditore.

Nel corso della telefonata, oltre a fare già alcune prime domande per voi utili, come l’indirizzo esatto dell’abitazione, abbiate cura di chiedergli di portare con sè, al momento della visita, i seguenti documenti che poi consulterete:

  • planimetria e mappa catastale dell’immobile;
  • atto di provenienza dell’immobile;
  • atto di agibilità o abitabilità della casa;
  • certificazione energetica.

Planimetria e mappa catastale dell’immobile

La mappa catastale vi consentirà di sapere la corrispondenza fra l’immobile e ciò che è registrato presso il Catasto.

In tale documento sono indicati i dati identificativi, foglio, particella e subalterno, che vi torneranno utili quando vorrete effettuare la visura catastale.

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Mediante la visura catastale, che potrete effettuare comodamente da casa mediante gli appositi servizi di visure online o recandovi di persona presso lo sportello del catasto, potrete essere certi se la mappa è aggiornata con eventuali modifiche degli spazi interni, conoscendo così la storia dell’immobile e di tutte le modifiche apportate nel corso del tempo.

Inoltre vi saranno chiari i passaggi di proprietà avvenuti nel tempo ed a quale titolo, se per compravendita, successione o donazione.

Atto di provenienza dell’immobile

L’atto di provenienza è il documento che attesta la proprietà di un immobile, se piena o con limitazioni. Può essere rappresentato da uno dei tre seguenti documenti

  • rogito notarile, se l’immobile è in possesso del venditore tramite compravendita;
  • atto di aggiudicazione del tribunale se derivante da asta giudiziaria, richiedendo copia alla cancelleria del tribunale;
  • atto di successione o donazione, la cui richiesta va fatta all’Agenzia delle Entrate competente.

Sebbene si tratti comunque di documenti che il venditore deve avere in suo possesso e che dovrà poi portare al notaio per il rogito, nel caso in cui la trattativa di compra-vendita si concluda con esito positivo, è sempre meglio fare consultare preventivamente la documentazione a professionisti di vostra fiducia.

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Documento di agibilità della casa

Il documento di agibilità è il certificato che dichiara che la casa è agibile ed abitabile. In questo caso, se trattasi di immobile abitato, il proprietario non avrà alcun timore a mostrarvelo.

Nel caso in cui l’immobile sia disabitato da anni, poter visionare il documento vi toglierà ogni dubbio in merito.

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Certificazione energetica

L’attestato di prestazione energetica (APE) è il documento che identifica il consumo annuale di energia di un edificio.

Ogni immobile viene identificato con un classe energetica dell’edificio, espressa in lettera che vanno da G (meno efficiente) ad A4 (il più efficiente).

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Potendolo visionare il certificato si comprende se l’appartamento offre già un ottimo rendimento in termini energetici, dunque con risparmio in bolletta.

Oppure se si dovrà intervenire con opere di adeguamento che potrebbero risultare anche molto costose.

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Comprare casa da un privato: come fare per evitare i rischi

Una volta compresi quali possono essere i rischi di comprare casa da un privato, senza alcuna intermediazione, andiamo a vedere quali sono le figure professionali con cui confrontarsi ed a cui chiedere consiglio, per non avere brutte sorprese in un secondo momento.

Perito per acquistare immobile fai da te

Valutare una casa, indipendentemente dal prezzo, significa conoscere lo stato degli impianti principali dell’abitazione, se a norma, nuovi od obsoleti.

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Inoltre comprendere se la casa è soggetta a forte umidità ed infiltrazioni d’acqua, causa di muffe e danni peggiori come pareti scrostate e danni al pavimento.

Valutare la qualità degli infissi, fondamentali nei mesi invernali in quanto isolano i locali dal freddo e permettono di mantenere la casa più calda, risparmiando sui consumi energetici, ma che se da sostituire hanno una forte incidenza sui costi.

Essere certi se l’impianto elettrico è a norma e dotato di certificazione: qualora obsoleto e privo di salvavita, andrebbe sostituito, a vantaggio della vostra incolumità, ma con un costo non irrisorio per voi da sostenere.

Inoltre il perito potrebbe aiutarvi a verificare le condizioni generali dell’abitazione: sanitari vecchi, pavimenti consumati e da sistemare, oltre alla tinteggiatura che è un’operazione tradizionale da eseguire quando si entra in una casa nuova, utile, non solo per la scelta dei colori adeguati, ma anche per rinnovare e rinfrescare i locali.

La figura del perito è secondo noi fondamentale anche quando si acquista un immobile fai da te, perchè è in grado di verificare la documentazione, stilare un preventivo dei lavori di base da eseguire per rendere abitabile l’appartamento, concordando, sulla base del vostro budget, una tempistica per la realizzazione.

Consulente finanziario

Acquistare una casa equivale, nella stragrande maggioranza delle volte, ad avviare la pratica per un mutuo. Recandovi presso la vostra banca di fiducia e parlando con un consulente mutui e prestiti, si possono avere tutti i chiarimenti circa

  • l’entità del mutuo o del prestito da richiedere;
  • la scelta fra tasso fisso, variabile e misto;
  • eventuali mutui alternativi quali i mutui verdi.
  • agevolazioni fiscali prima e seconda casa;
  • durata del mutuo.

La scelta del mutuo più idoneo alle vostre disponibilità finanziarie sarà decisivo per il felice proseguimento della vostra esistenza: non spiegare per bene la situazione al consulente, potrebbe portarvi alla scelta di un mutuo che condizionerà il vostro stile di vita per molti anni.

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Inoltre, consultare la vostra banca prima di firmare il compromesso, che prevede il versamento di una caparra confirmatoria, vi eviterà di versare un’ingente somma di denaro che poi andrebbe persa qualora la banca non vi conceda il mutuo.

Ulteriori approfondimenti in materia consultando l’articolo Mutuo prima casa 2018: agevolazioni, requisiti, domanda.

Notaio

La figura del notaio, obbligatoria per il compromesso, il rogito e la registrazione del contratto, viene scelta dal compratore, dunque da voi stessi.

Sempre al notaio potreste delegare la verifica degli atti di possesso del venditore, facendo verificare l’assenza di impedimenti, truffe o problemi nascosti.

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Sapere quale è la storia dell’immobile, se soggetto ad ipoteca, usufrutto od altri vincoli, è una pratica che permette di tenervi lontani da case che possano presentare problemi importanti sotto l’aspetto legale o fiscale.

Inoltre, se l’abitazione in vendita deriva direttamente da una donazione ricevuta dal venditore, potrebbe risultare quasi impossibile aprire un mutuo presso la vostra banca, in quanto gli istituti di credito sono molto restii a concedere un finanziamento per l’acquisto di immobili da donazione.

Commercialista

Acquistare un immobile determina il pagamento di tasse ed imposte. La consulenza di un commercialista vi renderà a conoscenza se avete diritto all’agevolazione prima casa, consistente nel pagamento dell’aliquota del 2% sul valore dell’immobile per la registrazione dell’atto, rispetto al 9% se trattasi seconda, terza casa.

Inoltre potrete chiedere una stima di altre tasse connesse all’abitazione, quali IMU, TARI e TASI se eventualmente dovute.

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Amministratore di condominio

Parlare con l’amministratore di condominio vi consentirà di sapere se il venditore dell’immobile è in regola con il pagamento delle spese condominiali.

Nel caso vogliate procedere con l’acquisto, abbiate cura di richiedere all’amministratore di condominio il documento che attesti il pagamento di tutte le quote condominiali, in modo da non dover provvedere voi in un secondo momento, perchè eventuali spese pendenti di ristrutturazioni condominiali, lavori ed impianti, potrebbero essere molto importanti ed incidere sul budget e sulla convenienza dell’acquisto.

Inoltre il colloquio con l’amministratore si rivela utile per conoscere in anticipo se sono in programma lavori di manutenzione, come la sostituzione o l’installazione dell’ascensore, il rifacimento della facciata esterna, la sostituzione della caldaia per il riscaldamento centralizzato e tutte quelle opere per la messa a norma di impianti, finora non ancora eseguiti.

Avere un’idea del costo delle opere da realizzare non farà che aggiungere un’altra voce di spesa al vostro preventivo.

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Comprare casa da un privato: l’importanza di visitare l’abitazione

Sia che vogliate affidarvi ad un’agenzia che cercare una casa in vendita di un privato, mediante la visita all’abitazione di un privato, potete accertarvi di alcuni aspetti principali che potranno tenervi lontano dall’acquisto o risolvervi alcuni importanti dubbi:

  • capire la vita del quartiere in cui si trova la casa: verificare se è facile parcheggiare l’auto, se vi sono supermercati, negozi ed uffici nelle vicinanze, scuole in caso abbiate figli studenti ed anche se la zona è sicura;
  • conoscere il condominio: vicini rumorosi, ambienti comuni sporchi e trasandati, presenza o meno di un servizio di portierato e di pulizie;
  • sapere se l’appartamento è abitato, disabitato oppure in affitto a terze persone: se la casa è abitata dagli attuali venditori, molto probabilmente gli impianti saranno a norma e con regolare funzionamento mentre un’abitazione abbandonata da anni potrebbe rivelarsi obsoleta, con relativi costi per da mettere in preventivo per la ristrutturazione. Infine, se al momento l’abitazione è data in affitto a terze persone con regolare contratto, dovrete aspettare la regolare scadenza per poter entrare in possesso dell’immobile, se non addirittura dover ricorrere al giudice per far eseguire lo sfratto, operazione che potrebbe richiedere anni

Comprare casa da un privato: vantaggi

Comprare casa da un privato ha un vantaggio importante, se siete capaci di trattare ed avete intuito, oltre che conoscenze del mercato immobiliare. Senza l’intermediazione di un agente immobiliare si risparmia il pagamento della provvigione, variabile fra il 2%/5% in base all’agenzia, la città ed eventuali costi sostenuti per alcune pratiche.

Ricordiamoci che esiste sia una provvigione per il compratore che per il venditore e quindi si hanno margini di trattativa per la compravendita fai da te.

Poter trattare direttamente con il venditore, permette inoltre di svolgere in prima persona la trattativa, potendo puntare a modalità di pagamento che portano il venditore a scontare il prezzo.

La presenza di un intermediario, che ha come compito quello di portare a termine la compravendita e che guadagna sull’importo della vendita, potrebbe limitare le vostre richieste in merito ad una forte riduzione di prezzo.

Comprare casa da un privato: guide e consigli

Abbiamo visto che comprare casa da un privato è possibile e può essere vantaggioso, ma l’operazione richiede molta attenzione per non incappare in brutte sorprese una volta firmato il rogito e versato l’importo pattuito.

Ulteriori approfondimenti per sapere come districarsi nel momento in cui si compie il passo di comprare casa si possono avere con le seguenti guide:


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