Come vendere casa avuta in donazione senza rischi


Vendere casa avuta in donazione. Come funziona la normativa italiana in materia di eredità e donazione. I rischi per l’acquirente e le possibili soluzioni. Perché l’operazione potrebbe essere considerata evasione fiscale.

Alla domanda se si può vendere una casa avuta in donazione, la risposta è sicuramente positiva; il completamento dell’azione deve rispettare alcuni principi base e soprattutto è un fatto che va dichiarato al compratore al momento della trattativa.

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Per l’acquirente, che tramite il notaio di fiducia potrà fare gli accertamenti del caso prima di chiudere l’affare, potrebbe rivelarsi complicato ottenere il mutuo dalla banca.

Inoltre il fisco italiano potrebbe accusare il venditore di aver eluso le tasse e quindi sarà soggetto al pagamento delle imposte, oltre ad una sanzione salata per il comportamento fraudolento.


Vendere casa avuta in donazione: normativa italiana

Partiamo dal conoscere come funziona la legge italiana in materia di donazione ed eredità.

Quando una persona è deceduta, il suo patrimonio viene ripartito fra i legittimi eredi (detti legittimari) del de cuius (il defunto) in base alle quote stabilite dal codice civile.

palazzo-modernoPertanto, la legge è molto chiara: anche in presenza di un testamento, gli eredi legittimi hanno diritto ad una quota.

Gli eredi legittimi, per fare chiarezza, sono: coniuge, figli legittimi ed, ad essi equiparati, figli adottivi ed i legittimati, figli naturali e gli ascendenti legittimi.

In questo modo, secondo la ripartizione stabilita dal codice civile, le quote assegnate non possono essere modificate in misura inferiore o, addirittura, come capita, totalmente esclusi dalla redistribuzione del patrimonio.

E nel calcolo del patrimonio complessivo, devono essere considerate anche tutte le donazioni effettuate nel corso della vita da parte del defunto.

Questo significa che, nel corso della sua vita il defunto potrebbe aver già donato ad uno o più futuri eredi immobili e denaro, scelta legittima e consentita dalla legge italiana, anticipando così di fatto l’eredità.

Vendere casa avuta in donazione è possibile?

L‘operazione di cessione  di un immobile avuto in donazione è sempre possibile e lecito, tuttavia potrebbero nascere degli inconvenienti al momento di aprire la successione.

palazzo-bloccoL’atto di donazione potrebbe infatti aver ridotto, in maniera notevole o meno non conta, la quota di patrimonio spettante agli altri eredi.

E gli eredi possono esercitare un’azione revocatoria nei confronti del donatario, ovvero colui che ha ricevuto in anticipo l’eredità, per riprendere il denaro o le proprietà donate, anche nel caso in cui siano state già vendute.

Questo significa che l’immobile donato, e poi successivamente venduto, può ritornare, mediante azione legale, nel patrimonio complessivo dell’eredità, per essere diviso secondo quanto stabilito dal codice civile.

L’acquirente si troverebbe così senza abitazione, con l’unica possibilità di vedersi restituita la somma.

Azione revocatoria

Tuttavia, l’azione revocatoria deve essere esercitata entro un determinato periodo di tempo, ovvero entro:

  • 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione nei registri immobiliari
  • 10 anni dall’apertura della successione

Una volta trascorsi questi due periodi, l’operazione di compravendita non è più attaccabile da alcuno.

Vendere casa avuta in donazione: rischi per l’acquirente

Dal punto di vista dell’acquirente, comprare casa da un venditore che l’ha ricevuta per donazione, può essere un grosso problema.

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Le banche infatti sono molto restie a concedere un mutuo in favore dell’acquisto di un immobile donato, su cui grava il rischio che un giorno, possa ritornare nelle mani degli eredi legittimi.

Concessione del mutuo e ipoteca sull’immobile

La banca infatti, con la concessione del mutuo, vanta l’ipoteca sull’immobile, la garanzia ovvero che gli permette di acquisire la casa, qualora il soggetto che ha richiesto il mutuo non sia più in grado di pagare le rate.

Ma se il bene è donato, al momento dell’apertura della successione ereditaria o in caso di contestazione da parte degli eredi, si troverebbe a perdere la garanzia dell’immobile.

Per le banche si tratta quindi di un’operazione assai rischiosa dal punto di vista finanziario.

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Restituzione della somma pagata e risarcimento danni subiti

E all’acquirente rimarrebbe solo la possibilità di farsi restituire la somma pagata, anticipata dalla banca, oltre a chiedere un risarcimento per i danni subiti con la perdita dell’immobile ed il problema di trovare una nuova abitazione dove andare a vivere, se trattasi di prima casa.

Vendere casa avuta in donazione: come può comportarsi l’acquirente

Ma se l’acquirente fosse disposto a correre lo stesso il rischio, vediamo quali sono le soluzioni che si prospettano, da praticare sempre dietro accurato consigli di professionisti del settore che possano mettere in guardia da eventuali guai con la giustizia o essere soggetti a truffe.

Chiedere lo scioglimento della donazione

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Tale azione prevede che la persona che ha effettuato la donazione sia ancora in vita.

Dapprima viene annullata la donazione, mediante un atto fra l’ex donante e colui che aveva ricevuto l’immobile.

In questo modo la proprietà dell’immobile torna al soggetto principale, il donante, che potrà così effettuare l’operazione di compravendita con l’acquirente senza che quest’ultimo corra alcun rischio.

Rinuncia degli eredi all’azione di riduzione

L’acquirente può chiedere agli altri eredi di sottoscrivere l’atto di vendita dell’immobile proveniente da donazione.

Con tale dichiarazione firmata, gli eredi dichiarano di rinunciare da subito a qualunque pretesa e revisione della donazione precedente.

Si tratta così di un atto di rinuncia da parte degli eredi legittimi, un metodo abbastanza sicuro per l’acquirente.

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L’unica punto negativo è che potrebbero comparire, ad un certo punto della vita, figli naturali (nati fuori dal matrimonio) di cui si ignorava l’esistenza, a richiedere la parte spettante di patrimonio.

In questo caso, è il tempo il miglior alleato per l’acquirente.

Come indicato prima:

  • se sono trascorsi almeno 10 anni dal decesso del donante, il diritto di agire degli eredi legittimi è prescritto e dunque l’acquirente non correrà più alcun rischio
  • se invece, saranno passati più di 20 anni dalla data della donazione, purchè gli eredi legittimi non abbiano già fatto atto di opposizione alla donazione, indipendentemente dal fatto che il donante sia ancora in vita o meno, l’azione di restituzione sarà automaticamente prescritta, con buona pace dell’acquirente che non si vedrà tolta l’abitazione acquistata.

Polizza assicurativa

Ultima soluzione ammissibile consiste nello stipulare una polizza assicurativa che  protegga l’acquirente da possibili rischi derivanti dalla donazione.

infissi-casaLa polizza prevede il pagamento di un premio una tantum proporzionato al valore dell’immobile.

Si tratta di un prodotto finanziario particolare che non viene offerto da tutte le compagnie assicurative. Inoltre, fatto interessante, è una polizza che può essere stipulata anche dal donante o da colui che ha ricevuto il bene donato.

In questo modo, l’immobile viene reso commerciabile e potrà essere messo sul mercato in tutta tranquillità.

Vendere casa avuta in donazione: evasione fiscale

Un altro aspetto da trattare è legato all’aspetto fiscale.

Lo Stato italiano può ritenere l’operazione di vendita di un immobile donato un modo per sottrarre somme ingenti al fisco, vediamo perché.

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Quando si vende un immobile, se l’operazione ha previsto un prezzo di vendita maggiore rispetto a quello pagato per il suo precedente acquisto, si genera un guadagno, ovvero una plusvalenza che va dichiarata al Fisco (eccetto si tratti di prima casa).

Pertanto, la persona che ha venduto la casa ricevuta con donazione, non ha generato alcuna plusvalenza semplicemente perché non ha pagato alcun prezzo d’acquisto.

Operazioni triangolari per non pagare le tasse

Il rischio che lo Stato non vuole correre, è quello di operazioni triangolari con l’obbiettivo di non pagare le tasse, ovvero che:

  • il proprietario dell’immobile dona la casa ad un suo erede (fino ad un milione di euro non sono previste imposte)
  • l’erede provvede alla vendita dell’immobile per conto proprio
  • l’erede versa il corrispettivo della vendita all’originario proprietario

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In questo modo il proprietario sarà soggetto ad una verifica fiscale che comporterà il pagamento delle relative imposte oltre alle dovute sanzioni. Perchè però si possa ravvedere un intento di frodare il fisco, l’operazione si deve completare in poche settimane o pochi mesi.

Sotto questo punto di vista, l’acquirente dell’immobile non rischierà nulla, in quanto estraneo totalmente alla vicenda (salvo accordi) e l’operazione di compravendita non verrà annullata.


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