Acquisto casa con ipoteca

Acquisto casa con ipoteca. Tipologia di ipoteche esistenti: volontaria, giudiziale e legale. Come tutelarsi quando si scopre che la casa è ipotecata. Differenza fra prima e dopo il compromesso, dopo il rogito. Rischi dell’acquisto.

Acquistare casa, dopo aver girato diverse agenzie immobiliari e visionato decine di appartamenti, è un’operazione che richiede una valutazione attenta, senza tralasciare alcun particolare.

Aver trovato l’abitazione desiderata ma scoprire che sulla casa grava un’ipoteca, diventa un serio problema da affrontare.

Acquisto casa con ipoteca: tipologia di ipoteca

Dapprima occorre individuare le situazioni in cui l’immobile può essere gravato dall’ipoteca.

Volontaria

E’ il caso tradizionale di ipoteca che viene sottoscritta al momento della concessione del mutuo da parte della banca.

In questo modo l’istituto bancario, una volta erogata la somma, può rivalersi sull’immobile in caso di mancato pagamento di almeno 18 rate mensili del mutuo.

Giudiziale

L’ipoteca giudiziale può esistere in conseguenza di una sentenza che obbliga il condannato a garantire con l’immobile per il pagamento del debito per cui è stato condannato, come nel caso della separazione fra coniugi.

Legale

Viene iscritta dal venditore di un bene mobile o immobile che non ha ricevuto il pagamento promesso dall’acquirente; può essere iscritta anche dallo Stato quando deve ricevere delle somme, ad esempio tasse non pagate.

Acquisto casa con ipoteca: come tutelarsi

La tempistica di quando ci si accorge della casa gravata da ipoteca rende assai differente le operazioni per intervenire a protezione del possibile investimento.

Prima del compromesso

Scoprire prima della firma del compromesso di acquisto che l’immobile è gravato da ipoteca, senza averne ricevuto regolare comunicazione dal venditore, l’acquirente può chiedere il risarcimento del danno soltanto se le trattative sono in stato avanzato e si è già scartato soluzioni alternative.

Secondo il codice civile, le parti, per concludere un affare, devono comportarsi secondo buona fede informando la controparte di tutte le possibili cause che potrebbero invalidare il contratto. Il danno va comunque provato per essere risarcito.

Dopo il compromesso e prima del rogito

Nella fase intermedia dell’acquisto, il compratore può chiedere il risarcimento del danno all’agenzia immobiliare, in caso di intermediazione, in quanto è compito dell’agente immobiliare effettuare i controlli che l’immobile sia libero da vincoli ed oneri.

Poi, ci si può liberare dall’obbligo dell’acquisto chiedendo la restituzione della somma versata al compromesso.

Oppure, in alternativa, chiedere la diminuzione del prezzo finale di acquisto, con eventuale sospensione dal pagamento della somma residua.

Il venditore, per salvare l’operazione di cessione, può decidere di assumere l’impegno di cancellare l’ipoteca esistente entro un certo periodo di tempo, in genere prima del rogito.

Dopo il rogito

Se la scoperta dell’ipoteca solo dopo aver effettuato la compravendita, sussiste la possibilità di chiedere il risarcimento del danno anche al notaio, in quanto è suo compito effettuare tutti i controlli necessari sull’immobile interessato.

Fa eccezione se l’acquirente ha espressamente esonerato il professionista dall’effettuare le opportune verifiche.

Il notaio può essere condannato dal giudice a cancellare l’ipoteca, con conseguente pagamento della somma necessaria e lo svolgimento delle pratiche necessarie.

Per quanto riguarda l’acquirente, le alternative possibili sono:

• chiedere la risoluzione del contratto, con restituzione del prezzo eventualmente pagato e il risarcimento del danno; non può invece chiedere la risoluzione della vendita se era a conoscenza dell’ipoteca;
• mantenere la proprietà del bene, chiedendo la restituzione totale o in parte del prezzo pagato;
• sospendere il pagamento del prezzo residuo.

Acquisto casa con ipoteca: rischi

Come specificato prima, acquistare una casa con ipoteca non è una cosa illegale, anzi si tratta di un evento che si può verificare quando si sta per concludere una trattativa di compravendita.

Tuttavia, per non incorrere in brutte sorprese negli anni successivi, il consiglio base è di far dapprima effettuare le verifiche al notaio che dovrà assisterci nel momento dell’acquisto, dato che il notaio viene scelto e pagato dall’acquirente.

Se sull’immobile grava l’ipoteca volontaria, la situazione è spesso più semplice.

In questo caso infatti, la banca creditrice del venditore incasserà la somma necessaria al momento del rogito sufficiente per saldare le rate del mutuo restante, procedendo all’estinzione dell’ipoteca.

L’ipoteca giudiziale o legale è il caso più complicato da analizzare.

L’assistenza dal notaio nello svolgimento delle operazioni è in questo caso fondamentale: acquistare una casa è un investimento finanziario importante, pertanto rinunciare alla compravendita è un’opzione da tenere in considerazione quando lo scenario si preannuncia rischioso.

Venditore a rischio

Un caso particolare è rappresentato dal venditore che si trova in una condizione economica considerata a rischio, ad esempio un imprenditore che versi in cattive situazioni finanziarie.

Indipendentemente dall’esistenza di ipoteche o meno, il compratore, per tutelarsi, può far redigere il preliminare di vendita dal notaio, facendolo trascrivere in un registro pubblico.

In questo modo il compratore acquisisce un diritto di precedenza sul bene, che non potrà essere pignorato in alcun modo dai creditori.