Acquistare casa: gli errori da evitare


Acquistare casa: gli errori da evitare assolutamente per non incorrere in problemi, truffe, ipoteche e perdite di caparre e soldi.

L’acquisto di una casa è un passo spesso decisivo per il futuro personale e della famiglia: decidere luogo, dimensione, tipologia ed importo complessivo sono fattori che rendono difficile la scelta che si può ripercuotere sullo stile di vita per decine di anni con mutui decennali, ventennali e trentennali e magari scopriamo solo dopo l’indebitamento che la casa non era quella dei nostri sogni.

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Non a caso una delle cose da valutare con maggiore attenzione è proprio la decisione del tipo di mutuo, tra le tante offerte a tasso variabile o fisso, ed una valutazione corretta manderebbe in crisi chiunque non avesse la minima conoscenza della materia.

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Acquistare casa: cose da non fare e da evitare

Pertanto, fare il grande passo nel mercato immobiliare può avvenire in assoluta sicurezza purchè si ponga attenzione a non commettere alcuni gravi errori che potrebbero compromettere il futuro.

Il primo errore da non commettere è quello di comprare di impulso o presi dalla frenesia, ma bisogna ragionare, vagliare, studiare, analizzare.

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Fissare un budget e scegliere la giusta rata del mutuo

Scegliere la casa senza un budget prefissato ritrovandosi così con una necessità economica che va ben oltre le possibilità di spesa, con rischi di perdita caparre o impossibilità a versare iva, o finire i lavori.

L’aspetto finanziario è probabilmente il punto nodale della questione. Acquistare una casa significa, per la maggioranza delle persone, assumere un impegno a lunga durata, 20/30 anni in genere, con la banca per restituire il mutuo ricevuto per comprare l’immobile.

Una volta fissato il budget non muovetevi da quella cifra, perchè facilmente nascendo imprevisti e costi non considerati vi ritroverete con problemi finanziari importanti da gestire.

Ci sarà sempre una nuova occasione ed una casa per le vostre tasche e per i vostri gusti.

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Dunque, rispettare le scadenze regolari delle rate significa aver la certezza, di riuscire a farcela senza chiedere ulteriori prestiti ad amici e parenti, il che non farebbe che ingrandire il debito e magari, mettere in difficoltà altre persone.

La Banca d’Italia, così come gli esperti in materia immobiliare, consigliano di accendere un mutuo avente una rata mensile non superiore al 30% delle entrare famigliari mensili, in modo da poter mantenere un tenore di vita adeguato.

Esistono consulenti specializzati in grado di guidarvi e consigliarvi sul tipo di finanziamento migliore per le vostre esigenze e guidarvi nella contrattazione con la banca e nella verifica della documentazione, spese e costi.

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Calcolare tutte le spese

Un errore gravissimo è non valutare tutte le spese annesse all’operazione d’acquisto. Innanzitutto, in caso di abitazione di nuova costruzione, occorre aggiungere al prezzo d’acquisto il 10% dell’IVA oppure l’imposta di registro, se la casa è di seconda mano.

Inoltre nel calcolo sono da comprendere le imposte catastali, le spese notarili, a carico dell’acquirente salvo accordi specifici e la provvigione per l’agenzia immobiliare, se vi siete affidati ad un professionista per la scelta dell’immobile.

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Quest’ultima in genere si aggira sul 2/3% del prezzo di compravendita, determinata a priori dall’agenzia quando ha assunto il mandato dal venditore della casa.

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Caparra o acconto

All’interno delle voci di spesa, è importante sapere che, nel momento in cui si decide di acquistare l’immobile, occorre versare una caparra o acconto come anticipo per l’operazione di compravendita.

La differenza fra i termini è fondamentale, onde evitare brutte sorprese.

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Acconto per acquisto della casa

L’acconto è un anticipo sul prezzo di vendita, che verrà restituita nel caso in cui la trattativa non vada a buon fine, anche qualora la responsabilità del mancato accordo sia imputabile all’acquirente.

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Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è la somma versata a titolo di garanzia in caso di inadempimento del contratto. Se l’operazione va a buon fine, viene convertita in acconto sul prezzo finale.

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  • Se invece non si giunge ad un accordo finale per colpa dell’acquirente, il venditore potrà trattenere la caparra.
  • Qualora invece sia stato il venditore a bloccare l’operazione, l’acquirente ha diritto a chiedere la restituzione del doppio della somma versata.

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Caparra penitenziale

La caparra penitenziale è la somma concordata fra acquirente e venditore che costituisce il pagamento in caso di recesso:

  • Se la responsabilità per la mancata compravendita è del compratore, il venditore potrà trattenere la somma di denaro.
  • Se invece è il venditore ad operare  il recesso, costui dovrà versare all’acquirente il doppio della caparra. In questo caso non è prevista la possibilità di ricorrere in giudizio per il risarcimento dei danni dovuti alla mancata conclusione della trattativa.

Impianti verifiche

Se l’immobile è di nuova edificazione, sicuramente gli impianti principali, elettrico e riscaldamento, sono stati testati e dunque in perfetto funzionamento ed in ogni caso si godrà della garanzia del costruttore per 10 anni!

L’articolo 1669 del Codice Civile garantisce l’acquirente:

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

L’errore è nella non verifica di tutti gli impianti quando si procede all’acquisto di un immobile usato, più o meno obsoleto.

Se l’impianto di riscaldamento è centralizzato, allora sarà importante avere informazioni in merito ad eventuali problemi della caldaia e se è alle viste una sua sostituzione.

In questo caso infatti, ci si potrebbe ritrovare a doversi accollare i costi per il nuovo impianto pochi mesi dopo aver acquistato l’immobile.

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Impianto Elettrico

Ciascun impianto elettrico di un’abitazione deve essere in regola con le norme in vigore. A tale proposito esiste la dichiarazione di conformità che deve essere rilasciata dalla ditta che ha realizzato i lavori.

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Non è obbligatorio presentarla al momento del rogito, ma la sua presa visione garantirà di essere a posto con uno degli impianti fondamentali per la vita nell’abitazione.

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Spese condominiali

Un altro errore è quello di comprare un immobile senza valutare le spese condominiali che potrebbero ancora una volta incidere sullo stile di vita già gravato dalla rata del mutuo.

Quando si desidera acquistare l’appartamento all’interno di un edificio, è buona norma chiedere conto delle spese condominiali annuali dovute per il riscaldamento (se centralizzato), pulizia scale e spazi in comune, portineria (se c’è), energia elettrica ed altri costi previsti, in modo da preventivare, nel budget famigliare, le somme da sostenere annualmente.

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Inoltre, dal momento successivo al rogito notarile, si è responsabili per le eventuali spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente non versate dal venditore. Pertanto, è fondamentale farsi rilasciare, dall’amministratore di condominio una dichiarazione scritta che il venditore è in regola con le spese.

Speculazione

Quando si entra nel mercato immobiliare, lo si può fare per acquistare l’abitazione per viverci, da soli o con la famiglia, oppure con l’intento di fare un investimento, affittandola a terzi oppure per rivenderla in un secondo momento quando i prezzi saranno saliti.

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Questo ragionamento potrebbe essere fatto anche da chi sceglie un luogo per viverci, pensando di poter poi rivendere la casa qualche anno dopo. Tuttavia il mercato degli immobili non garantisce al 100% che i prezzi salgano con il passare degli anni.

Procedere all’acquisto, pensando di poter rivendere con la certezza di un guadagno, è uno dei più grossi errori che si potrebbe commettere e che potrebbe costarvi la tranquillità finanziaria per molti anni.

Se pensate di acquistare un immobile a fini speculativi converrebbe comprare ad un prezzo inferiore al 30% del prezzo di mercato così da mantenere una forbice di guadagno o di difesa sul crollo del mattone.

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Scelta del Mutuo

Un tema scottante è la scelta del mutuo. Importo, durata e banca con cui viene stipulato sono le questioni chiave. Non esiste una ricetta migliore per tutte le stagioni, in quanto vi sono periodi in cui può risultare conveniente scegliere il tasso fisso ed altri in cui il tasso variabile risulta più conveniente.

Meglio sarebbe non avere un mutuo a scadenza lunghissima, per intenderci 25/30 anni poichè gli interessi fanno lievitare il consuntivo di costo dell’immobile. Nello stesso tempo per far fronte alle spese mensili, avere una rata del mutuo pari al 30%, massimo 35% delle entrate mensili, permette di non correre eccessivi rischi.

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Rivolgersi a professionisti

Evitare di comprare una casa in fai da te se non si hanno solide conoscenze del mercato immobiliare.

Consultare un notaio, un professionista finanziario prima di accendere un mutuo, un’agenzia immobiliare, sono tutte cose che permettono di ridurre i rischi, facilitare l’acquisto, evitare problemi e spesso, pur pagando il compenso al professionista ci porta ad un costo globale più basso e soprattutto si evitano truffe, problematiche di acquisto immobili da donazioni revocate o bloccate, case ipotecate etc.

Comprare casa o affittarla

Un altro errore è quello di non valutare l’affitto della casa: con il fitto si usufruirà dell’immobile, con minori rischi ed oneri, potendo scegliere così quando comprare casa, magari in momenti di maggiore solidità economica, potendo inoltre scegliere l’immobile con più raziocinio e minore necessità.

 


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