Comprare casa in agenzia: cosa sapere


Comprare casa in agenzia: consigli utili per sapere come comportarsi con l’agente immobiliare, come fare la proposta d’acquisto, documentazioni, cautele, diritti e doveri dell’agenzia. A chi spetta il pagamento della provvigione, come detrarla in dichiarazione dei redditi e quali documenti sono necessari? Cosa succede se il venditore rifiuta la proposta o si rifiuta di vendere una volta accettata e cosa succedere al compratore che si ritira dopo l’accettazione della proposta?

comprare casa immobiliare

Recarsi presso un’agenzia immobiliare per acquistare casa è un’operazione assai comune, svolta dalla maggioranza delle persona alla ricerca di un’abitazione.

In particolare, quando si tratta della compravendita relativa alla prima casa e si ha poca dimestichezza con quotazioni, prezzi e trattative, affidarsi all’esperienza e professionalità di un agente immobiliare fornisce maggior sicurezza e garanzie.

Risulta utile allora avere alcune linee guida che possano guidarci durante le diverse fasi in modo da realizzare e completare l’acquisto della casa nel modo migliore possibile.


Comprare casa in agenzia: i primi passi

Quando si vuole comprare casa i passi iniziali consistono nel fissare le proprie esigenze e i requisiti che dovrà soddisfare l’abitazione:

  • vicinanza con il posto di lavoro;
  • dimensione e numero di stanze;
  • necessità di avere un box, cantina, solaio;
  • presenza di un giardino privato o condominiale;
  • uffici, negozi, centri commerciali nel quartiere;
  • sicurezza della zona;
  • esposizione alla luce naturale;
  • nonché tanti altri fattori che possono far parte del bagaglio di richieste che ciascun individuo o nucleo famigliare ritiene fondamentale quando vuole comprare casa.

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I più scafati potranno quindi proseguire nella ricerca ed acquisto senza agenzia, ma possiamo comunque farci un po’ di esperienza anche se ci rivolgiamo in agenzia.

Sfogliando le riviste di annunci immobiliari e dando un’occhiata ai siti internet relativi a case, appartamenti ed abitazioni in vendita, possiamo stilare un elenco provvisorio di case che sembrano rispondere alle caratteristiche da noi desiderate.

Oppure girando nel quartiere dove ci piacerebbe andare a vivere, leggendo i cartelli appesi fuori dai palazzi oppure le inserzioni esposte dalle agenzie immobiliari della zona, possiamo avere un’idea minima della tipologia di case in vendita.

Potremo avere subito le principali informazioni come prezzo, numero di locali, metratura, disponibilità di box e cantine ed altri optionals come servizio portineria, ascensore e giardino.

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Il cartello o l’annuncio online indicheranno il numero di telefono della persona o dell’agenzia che ha ricevuto l’incarico di vendere l’immobile.

A questo punto abbiamo un’idea del tipo di casa che vogliamo ed un’idea sebbene superficiale delle offerte simili e dei prezzi.

Quindi possiamo metterci in contatto con un’agenzia immobiliare, magari partendo da quelle che hanno in carico gli immobili che abbiamo visionato, per avere ulteriori chiarimenti e fissare un primo appuntamento conoscitivo.

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Comprare casa in agenzia: requisiti obbligatori

Nel momento in cui andremo per la prima volta presso l’agenzia immobiliare che ha ricevuto l’incarico di trattare la vendita, dovremo avere ben chiara una linea guida di comportamento, chiedendo ed informandoci su alcuni aspetti utili:

  • iscrizione all’albo degli agenti immobiliari;
  • moduli Camera di Commercio
  • domande faq

Iscrizione all’Albo degli agenti immobiliari

Il primo passo, ed anche il più semplice, è accertarsi che l’agente immobiliare che avete di fronte sia iscritto regolarmente presso la Camera di Commercio nell’albo dei mediatori.

Le agenzie serie mettono sempre in bella mostra, sulle pareti dell’ufficio, l’attestato della regolare iscrizione di ciascun operatore. Nel caso non la notiate, abbiate cura di chiedere il biglietto da visita della persona con cui state parlando, che riporta i dati identificativi, oppure chiedete senza problemi al vostro interlocutore di darvi risposta in merito alla sua iscrizione.

Se trattasi di un professionista serio, non avrà alcun timore a fornire le sue generalità e relativa iscrizione. Nel caso in cui la persona che dice di svolgere il ruolo di agente immobiliare, non sia iscritto, non ha diritto a ricevere alcun compenso per la sua prestazione.

Tale fatto è spesso indice di possibili truffe e raggiri in un secondo momento: meglio sempre diffidare da chi dice di fornire prestazioni a titolo gratuito.

Casa, Documenti

Utilizzo di moduli della Camera di Commercio

Accertatevi che l’agente immobiliare utilizzi, nell’illustrarvi le caratteristiche dell’immobile da voi indicato, i moduli con il logo della Camera di Commercio.

Potrà sembrare banale, in realtà l’utilizzo di tali documenti garantisce che ogni atto sia formale e registrato, potendo costituire prova in un secondo momento per un’eventuale causa legale in caso di problemi.

Importante è poi avere sempre una copia di ciascun documento redatto, conservandoli con cura.

Comprare casa in agenzia: cosa chiedere – FAQ

Ovviamente ci interessa è avere informazioni utili sull’immobile per il quale abbiamo un certo interesse iniziale.

Avremo molto probabilmente già visto alcune foto dell’interno dell’appartamento su qualche sito internet, ma ciò non basta sicuramente.

Sarà importante chiedere ed avere ben chiare alcune importanti info:

  • metratura dell’appartamento calpestabile;
  • numero e tipologia dei locali;
  • presenza di box, cantina, solaio, posto auto;
  • visionare la mappa catastale;
  • prezzo richiesto;
  • ascensore:
  • servizio di portierato, pulizia scale, vigilanza;
  • impianti principali e relative certificazioni;
  • presenza di ipoteche od altri vincoli:;
  • sapere se l’appartamento è abitato o meno;
  • in caso di affitto, quando scade il contratto.

Non bisognerà aver timore a fare tutte le domande che ci passano per la testa anche le più banali e stupide: acquistare casa si tratta di un impegno finanziario non da poco, che condizionerà la vita negli anni futuri.

Avere le idee chiare, una volta usciti dall’agenzia immobiliare, dovrà essere il nostro obbiettivo: per realizzare questo compito sarà fondamentale la chiarezza e la semplicità del linguaggio del professionista con cui staremo trattando.

Una guida molto utile in tal senso è Comprare casa: cosa sapere, regole e consigli utili.

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Comprare casa in agenzia: l’appuntamento

Dopo aver avuto i necessari chiarimenti con l’agente immobiliare, potremo fissare un primo appuntamento per vedere dal vivo la casa a cui siamo interessati.

Sarà importante avere bene a mente, ed eventualmente annotare tutte le informazioni che ci sono state date in modo da valutare la veridicità o chiederne conferma.

Durante l’incontro, l’agente avrà cura di riferirci nuovamente le informazioni di base, illustrandoci l’ampiezza e la disposizione dei locali, e rispondendo a tutte le nostre domande attinenti all’appartamento.

In tale situazione, qualora fosse presente anche il proprietario di casa, avremo l’occasione per conoscere la storia dell’immobile, eventuali problemi agli impianti od i loro pregi, chiedendo evidenza di eventuali lavori eseguiti o che dovranno essere eseguiti a breve, anche a livello di condominio.

In questo modo potremo percepire se tra venditore ed agente immobiliare c’è sintonia e chiarezza oppure se qualche pecca dell’immobile, un guasto non riparato, un lavoro urgente da fare oppure se manutenzioni importanti del palazzo stanno spingendo il proprietario a cedere in tutta fretta per evitare una spesa condominiale anche ingente non prevista.

Sarà anche il momento per capire le intenzioni del venditore, se abbia urgenza o meno di lasciare la casa e verificare margini di trattativa sul prezzo e le modalità, informazioni importanti in occasione della proposta d’acquisto.

Verifichiamo anche se in quella particolare trattativa sarà il venditore ad assorbire il costo di agenzia o come verrà ripartito.

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Comprare casa in agenzia: proposta d’acquisto

Una volta che abbiamo valutato i pro e contro, e riteniamo che ci piacerebbe vivere in quella casa, potremmo passare ai fatti concreti, compiendo determinati passi decisivi per l’acquisto dell’immobile.

Parlando con l’agente ed in presenza eventualmente del venditore, fare la nostra proposta in termini di prezzo, specificando eventuali condizioni come la tempistica per rogito e pagamento oppure se desideriamo l’appartamento libero e vuoto da ogni arredo.

Oppure potrebbe essere l’agenzia stessa a chiederci di effettuare una proposta irrevocabile d’acquisto.

Tale atto comporta una dichiarazione scritta, in cui ci rendiamo disponibili all’acquisto ad un certo prezzo e con determinate modalità, indicate nel documento.

La proposta d’acquisto, sia nel caso formulata da voi stessi che proposta dall’agente, deve essere scritta e presentare alcuni importanti requisiti:

  • avere una scadenza temporale limitata, meglio se non superiore a 15 giorni;
  • l’importo del deposito cauzionale, il più basso possibile;
  • contenere la descrizione dettagliata dell’immobile;
  • il prezzo finale d’acquisto;
  • le modalità di pagamento;
  • le condizioni in cui dovrà trovarsi l’immobile al momento della cessione;
  • l’impegno del venditore a verificare la regolarità urbanistica e catastale;
  • verificare l’assenza di costi d’agenzia nel caso di rifiuto da parte della proposta da parte del venditore. Normalmente è così, ma meglio farsi specificare per iscritto.

Durante il periodo stabilito per l’accettazione, il venditore rimane libero di intavolare trattative con altri potenziali acquirenti.

Al momento della consegna della proposta d’acquista, consegneremo un assegno non trasferibile ed intestato al venditore, recante l’importo che avremo concordato e dovrà essere conservato dall’agenzia.

E’ importante che l’assegno non sia trasferibile, in modo che non possa essere girato ad altre persone, per evitare problematiche.

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Cosa succede se il venditore rifiuta proposta d’acquisto

Scaduto il termine indicato, se il venditore rifiuta la proposta, saremo liberi di formulare un’ulteriore offerta, con indicazioni che non potranno essere più le stesse, e dunque migliori per il venditore e meno vantaggiose per noi.

Importante sarà farsi restituire l’assegno, che provvederemo a stracciare in quanto inutilizzabile.

Oppure possiamo decidere di lasciar perdere e metterci alla ricerca di un altro immobile.

Cosa succede se il venditore accetta proposta d’acquisto

Se invece il venditore accetta la nostra proposta, il passaggio successivo è il compromesso di vendita, un atto scritto con cui le parti si impegnano ad effettuare l’operazione in cambio di un anticipo, pari ad una somma che si aggira fra il 10% ed il 20% del prezzo finale di vendita.

Quindi si giungerà al rogito notarile che trasferirà la proprietà dell’immobile.

Solo in questo momento, l’agente immobiliare matura il diritto a ricevere il compenso per l’attività svolta.

Cosa succede se l’acquirente si ritira dopo la proposta d’acquisto

In questo caso, salvo diversi accordi, l’acquirente perderà la caparra.

Cosa succede se il venditore si ritira dopo l’accettazione della proposta d’acquisto

In questo caso dovrà versare all’acquirente il doppio della caparra.

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Comprare casa in agenzia: diritti e doveri dell’agente immobiliare

Per sapere cosa può e deve fare un agente immobiliare prima, durante e dopo la trattativa per l’acquisto di una casa, dobbiamo conoscere i diritti e doveri che il professionista deve rispettare.

Oltre ad essere chiaro nell’uso del linguaggio, evitando di creare situazioni incomprensibili e che possano dare adito a fraintendimenti, l’agente immobiliare ha il compito di:

  • usare la forma scritta per indicare i diversi accordi;
  • specificare l’esistenza di vincoli od ipoteche sull’immobile;
  • utilizzare i moduli della Camera di Commercio per la stipula dell’accordo;
  • non tralasciare di indicare alcun problema in merito all’immobile;
  • trattenere l’assegno intestato al venditore per l’eventuale acconto o caparra confirmatoria fino alla conferma, per riconsegnarlo prontamente se la proposta viene rifiutata;
  • fornire copia della proposta firmata e dell’assegno sulla caparra.

In cambio del rispetto di questi elementi, e con la conclusione positiva della trattativa, l’agente immobiliare ha diritto ad incassare la provvigione, che in media ammonta al 2%/3% del prezzo finale di vendita dell’immobile.

Nella maggioranza dei casi, è il venditore ad essere obbligato al pagamento della provvigione, essendo lui stesso ad aver incaricato l’agenzia a mettere in vendita la casa e ad occuparsi della preparazione dei documenti, degli appuntamenti per vedere l’appartamento ed altri operazioni utili.

Tuttavia, è bene sempre accertarsi prima, ogni volta che si ha a che fare con un agente immobiliare diverso e per ogni immobile relativo, chi ha il compito di pagare la parcella dell’agente immobiliare.

Infatti, è lecito il contratto d’agenzia immobiliare che preveda il pagamento della provvigione a carico del compratore, in toto od in parte.

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Comprare casa in agenzia: detrazioni fiscali

Acquistare casa appoggiandosi ad un’agenzia immobiliare è spesso una scelta che ci permette di comprare in sicurezza, gratuitamente, poichè il pagamento della provvigione è non di rado a carico del compratore.

Ma abbiamo visto che possono esserci accordi diversi, leciti e regolarmente firmati dal compratore, che accetta di contribuire al lavoro svolto dal professionista, pagando l’intera quota od una parte della parcella.

E’ importante sapere che il compenso pagato all’agenzia immobiliare può essere detratto in fase di dichiarazione dei redditi nella misura del 19% su di un importo massimo di €1000.

La detrazione è ammessa soltanto in caso di operazione di compravendita conclusa e mediante la sottoscrizione da parte di compratore e venditore di una dichiarazione da cui risulti che è avvenuto l’intervento di un’agente immobiliare, regolarmente iscritto all’Albo secondo la legge n° 39 del 1989.

La detrazione è ammessa soltanto se l’operazione ha riguardato un immobile adibito ad abitazione principale e può essere richiesta soltanto dal compratore.

Non è ammessa la detrazione della spesa in dichiarazione dei redditi da parte del venditore della casa.

Davide Bernasconi
  • Redattore specializzato in Design
  • Scrittore e Blogger

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