Acquisto seconda casa

Acquisto seconda casa. Valutazioni prima di effettuare la compravendita. Tipologia di venditore: acquisto da privato, acquisto da costruttore. Calcolo delle tasse, spese notarili, IMU, tassa dei Rifiuti, Canone RAI. Seconda casa in comodato. Bonus fiscale. 

Procedere all’acquisto seconda casa è una modalità tradizionale per la famiglia italiana che si innamora di un posto incantevole dove trascorrere le vacanze estive e/o invernali.

Per evitare che non si riveli un acquisto d’impulso di cui pentirsi in un secondo momento, è utile tenere in considerazione diversi fattori, tra cui le imposte e le tasse a cui si è sottoposti.

Acquisto seconda casa: imposte e venditore

Le imposte sulla seconda casa variano in base alla tipologia di venditore, se trattasi di un privato o di un’azienda costruttrice, ovvero un soggetto passivo IVA o meno.

Acquisto da privato

Nel caso si procede ad acquistare la seconda casa da un privato, l’imposta di registro è pari al 9% del prezzo di vendita dell’immobile, rispetto al 2%, aliquota da applicare quando si compra la prima casa.

Vanno inoltre sommate le imposte ipotecarie e catastali, €50 ciascuna.

Acquisto da costruttore

Se invece si procede all’acquisto direttamente dall’impresa costruttrice, in tale caso occorre considerare l’aliquota IVA 10%, oltre alle classiche imposte quando si compra un immobile.

Imposta di registro, catastale ed ipotecaria sono in misura fissa, pari a 200 euro ciascuna.

Occorre sottolineare che l’IVA è dovuta dal compratore, che non può scaricarla in fase di dichiarazione dei redditi, solo se:

• il venditore è una impresa costruttrice o di ripristino dei fabbricati e l’operazione viene eseguita entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento; altrimenti, anche trascorsi 5 anni,  se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva, scelta da esprimere nell’atto di vendita o nel contratto preliminare;
• immobili residenziali classificati come alloggi sociali, per i quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva.

Acquisto seconda casa: spese notarili

Salvo accordi diversi, le spese notarili relative alla parcella del professionista sono a carico del compratore dell’immobile.

L’onorario non subisce differenza se trattasi di prima o seconda casa.

Acquisto seconda casa: tasse

Imu

La seconda casa, come la prima ed altri eventuali immobili, è soggetta all’Imu, imposta Municipale propria che si basa sul possesso degli immobili.

Per calcolare l’importo, occorre dapprima individuare la rendita catastale dell’immobile iscritta al catasto al 1° gennaio dell’anno d’imposta, aumentandola del 5%.

Il risultato deve essere moltiplicato per un coefficiente diverso a seconda della categoria catastale:

• 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B, e nelle categorie C/3, C/4 e C/5;
• 80 per i fabbricati classificati nella categoria D/5 (istituti di credito, cambio, assicurazione);
• 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;
• 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D (capannoni, alberghi, cinema, ecc.);
• 55 per i fabbricati classificati nella categoria C/1 (negozi).

Il risultato finale, ovvero l’importo IMU seconda casa sarà dato dal risultato ottenuto moltiplicato per l’aliquota IMU del comune in cui si trova l’immobile.

Rifiuti

Anche per la seconda casa si è soggetti al pagamento della tassa rifiuti, eccetto nel caso di dimostrare che la casa non è ammobiliata e che non sono state attivate le utenze.

Canone RAI

Se già pagato per la prima casa, per la seconda ed eventuale terza, quarta etc immobile di proprietà, il canone RAI non è dovuto.

Seconda casa in comodato

Qualora l’immobile adibito a seconda casa venga concesso in comodato d’uso gratuito, il proprietario può usufruire della riduzione al 50% sia dell’IMU che della TASI.

Per godere di tale risparmio fiscale, occorre procedere alla registrazione del contratto di comodato. Poi, entro 20 giorni, tale contratto deve venire registrato all’ufficio dell’Agenzia delle entrate.

Acquisto seconda casa: bonus

Importante effettuare una considerazione prima di procedere alla compravendita.

Per l’acquisto della prima casa è previsto il cosiddetto bonus prima casa che prevede notevoli risparmi in materia fiscale.

Tuttavia, per poterne usufruire, è necessario che non si sia proprietario:

• di altri immobili o quote di immobili nel Comune nel quale si intende acquistare la casa;
• di altro immobile o quote di altro immobile sull’intero territorio nazionale già acquistati usufruendo del bonus prima casa, a meno che non si proceda alla sua cessione entro 12 mesi dal secondo rogito.

Pertanto qualora si intenda acquistare un immobile, ad esempio da donare poi ad un figlio, occorre prestare attenzione ai passaggi burocratici per evitare di pagare pesanti imposte che potrebbero poi far incorrere in sanzioni per aver usufruito in maniera irregolare del bonus.