Come dividere un appartamento – Frazionamento


Frazionamento degli immobili: come fare per dividere un appartamento in due unità differenti. Guida alla procedura corretta per dividere un appartamento in due: legge in vigore, documenti e pratiche necessarie, modifica al catasto e successive imposte sugli immobili. Vantaggi dell’operazione, analisi costi/benefici, detrazioni fiscali da richiedere. Il caso particolare del condominio.

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Può capitare di trovarsi in un momento della vita in cui avere a disposizione un appartamento di ampia metratura non sia più un’esigenza importante: la necessità di avere una rendita da fitto o necessità di monetizzare una vendita, i figli che crescono ed hanno bisogno di una loro casa, possono convincere a dividere la singola unità abitativa in due appartamenti.


Come dividere un appartamento in due

Realizzare un secondo appartamento più piccolo per il figlio che vuole avere la sua indipendenza oppure la necessità od il desiderio di avere una fonte di reddito aggiuntiva, possono spingere quindi alla divisione dell’unità abitativa originale, ma per procedere bisogna conoscere la metodologia corretta, che rispetti la legge italiana seguendo il corretto iter burocratico.

dividere casa in due

Come dividere un appartamento in due: legge in vigore

Innanzitutto partiamo dalla considerazione che allo Stato non interessa in alcun modo sapere la motivazione del frazionamento, così è noto nel gergo tecnico la divisione di un’unità immobiliare in due o più appartamenti separati al catasto.

Pertanto, non ci verrà mai richiesto se vogliamo frazionare per affittare i locali o per facilitare la prima esperienza di vita indipendente del figlio.

Sarà soltanto nel momento in cui si volesse modificare la destinazione d’uso, ad esempio per aprire un negozio od un bed and breakfast, che potrebbe rendersi obbligatorio comunicare il motivo della scelta.

A facilitare il compito, è importante evidenziare che negli ultimi anni la burocrazia italiana ha molto snellito i passaggi necessari per avviare i lavori di frazionamento di un immobile.

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Il Decreto Sblocca Italia del 2014 ha infatti modificato la la tipologia degli interventi di manutenzione straordinaria, inserendo in un’unica categoria i lavori di suddivisione di un appartamento, ovvero:

Uniche condizioni da rispettare per rientrare nella semplificazione burocratica sono:

  • la volumetria dell’appartamento originale non deve registrare modifiche. Dunque si possono abbattere muri per unire o creare pareti per dividere in due parti l’immobile, ma non è consentito alzare di un piano o costruire una stanza in più oltre la volumetria originale.
  • la destinazione d’uso dell’immobile non può essere cambiata. Pertanto se era inizialmente destinato ad uso abitativo, tale deve rimanere ed altrettanto se si trattasse di unità adibita ad uso commerciale.

Progetto Casa

Dividere un appartamento in due: come procedere

Perchè si possa dare avvio in maniera regolare e senza incorrere in successive sanzioni per un abuso edilizio, occorre seguire il seguente percorso burocratico:

  • presentare la CILA se non verranno operati interventi sulle strutture;
  • presentare la SCIA qualora siano necessari o si intenda operare sulle strutture.

Dunque la semplificazione burocratica ha dato i suoi effetti, in quanto con la presentazione di queste tipologie di documenti non è più necessario attendere il rilascio del Permesso di Costruire per avviare i lavori.

La necessità della presentazione di una adeguata documentazione richiede però l’intervento di un tecnico specializzato, ovvero un professionista abilitato (ingegnere, architetto o geometra) che possa redigere le pratiche necessarie, oltre a coordinare i lavori una volta avviati per portarli a conclusione.

Il professionista a cui avrete affidato l’incarico avrà cura di eseguire un controllo preventivo della pre-esitenza presso il Comune ed il catasto della legittimità ad intervenire.

Modifica al Catasto

Una volta conclusi i lavori e separate le due unità immobiliari, sarà necessario ed obbligatorio l’aggiornamento delle planimetrie presso il Catasto ed il Comune. Tale operazione diventa fondamentale in quanto l’Agenzia delle Entrate provvederà al ricalcolo ed la nuovo conteggio per le diverse imposte che gravano sugli immobili.

Con la creazione di un nuovo immobile, verrà soppresso il precedente subalterno (il numero che indica l’appartamento) e verranno creati due nuovi subalterni, confermando invece il Foglio e la particella.

Certificato di collaudo e fine lavori

Al termine dei lavori bisogna presentare il certificato di collaudo e fine lavori: tale documento consiste nella dichiarazione che il proprietario assicura e garantisce che i lavori siano stati realizzati in maniera conforme al progetto presentato e che successivamente si è regolarmente proceduto all’aggiornamento presso il Catasto.

Visure catastali con metri quadri

Quando non è possibile dividere un appartamento in due: casi

Vi sono anche casi in cui il frazionamento non sia affatto possibile per una serie di motivazioni:

  • il regolamento condominiale potrebbe vietare il frazionamento;
  • le caratteristiche dell’immobile potrebbero essere tali da non permettere i lavori: ad esempio risulti impossibile rispettare le prescrizioni igienico-sanitarie, le superfici minime richieste od i requisiti aeroilluminanti del regolamento edilizio del Comune;
  • le condizioni strutturali dell’immobile come la condizione degli impianti e della costruzione che possono rendere impossibile, complicato ed assai costoso l’intervento.

Dividere un appartamento in due in condominio: caso concreto

Una delle situazioni che può comportare le maggiori difficoltà, fino a costringere il proprietario a recedere dal desiderio di frazionamento, è quando l’appartamento soggetto agli interventi è situato all’interno di un condominio.

Il Comune infatti, quando procede ad autorizzare il lavori tramite il ricevimento della CILA oppure della SCIA precisa che il permesso viene concesso salvo diritti di terzi: tale frase sta ad indicare che è compito del proprietario assicurarsi di non ledere alcun diritto di terzi, che non potrà in alcun modo rivalersi nei confronti degli uffici comunali.

Il condominio è una delle possibili situazioni: il proprietario, prima di avviare le pratiche ed i conseguenti lavori, dovrà richiedere e consultare il regolamento condominiale, valutando assieme al perito scelto, se si renda necessaria una delibera autorizzativa dell’assemblea condominiale.

Il regolamento condominiale potrebbe vietare in maniera tassativa il frazionamento quando si presenta una delle due situazioni:

  • di tipo contrattuale;
  • approvato con l’unanimità dei condomini.

Qualora invece il regolamento sia stato approvato con maggioranze di altro tipo, assoluta, relativa, qualificata, non possono in alcun modo essere contenute norme con restrizioni all’uso dei locali.

In termini generali, si può indicare che non è necessaria in alcun modo l’approvazione dell’assemblea quando i lavori non riguardano parti in comune, come ad esempio una modifica del pianerottolo per cambiare l’ingresso agli appartamenti.

La stessa Cassazione, con una sentenza del 2016, ha chiarito che i lavori all’interno di una proprietà privata sono sempre ammessi a patto di non apportare modifiche e/o danneggiamenti alle parti comuni.

Come modificare i millesimi dopo il frazionamento

Terminati i lavori, diventa necessario provvedere alla modifica delle tabelle millesimali.

Primo metodo

Il modo più corretto sarebbe il ricalcolo completo di tutti i millesimi del condominio, operazione però alquanto complessa e costosa.

Secondo metodo

Confrontandosi con l’amministratore, onde evitare contestazioni in un successivo momento, la maniera idonea ed utile a semplificare la procedura è:

  • dividere le quote di possesso dell’appartamento originario, seguendo i criteri utilizzati per la redazione delle tabelle condominiali
  • procedere a riassegnare i millesimi alle nuove unità

Terzo metodo

Terzo  ed ultimo metodo, ancora più semplice, consiste nella divisione proporzionale dei millesimi in base alla superficie delle due nuove unità immobiliari.

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Dividere un appartamento in due: IMU TASI TARI

Analizziamo ora la situazione che si viene a creare sotto l’aspetto fiscale avendo non più una sola unità abitativa, bensì due, accatastate nello stesso Comune.

IMU

Se i due appartamenti vengono intestati a due proprietari diversi, e per entrambi si tratta dell’abitazione indicata come prima casa, entrambi godono dell’esenzione Imu.

Qualora invece il proprietario rimanga unico, costui godrà di esenzione IMU per la prima abitazione mentre pagherà l’imposta sulla seconda casa.

TASI

Per la TASI, il tributo comunale sui servizi indivisibili, la situazione è identica a quella precedente. Dunque il proprietario provvederà al pagamento per la prima casa soltanto qualora si tratti di abitazione di lusso o di pregio mentre dovrà corrispondere l’imposta in ogni caso sulla seconda abitazione.

TARI

La tassa sui rifiuti, TARI, andrà regolarmente pagata in maniera indipendente dalla categoria catastale in cui sono iscritti gli immobili ed in base alle tariffe determinate dal Comune in cui sono posti gli immobili.

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Dividere un appartamento in due: vantaggi

Affrontare la questione del frazionamento di un’appartamento può spesso frenare le intenzioni. Progettare e realizzare i lavori che portino ad avere due unità separati presenta però interessanti vantaggi come:

  • successione ereditaria: separare un’unità abitativa in due parti per soddisfare gli eredi, in modo da non dover per forza di cose procedere alla vendita dell’immobile
  • realizzare l’appartamento per il figlio: quando i figli crescono, il desiderio di indipendenza può essere realizzato anche mediante la cessione di una porzione di casa, separando così anche i relativi allacciamenti di luce, gas ed acqua
  • affittare il nuovo appartamento: riducendo la metratura dell’abitazione principale, si può avere un immobile da mettere in affitto, fonte di reddito ulteriore nel corso degli anni
  • aumento di valore dell’immobile: la separazione porta alla creazione di due appartamenti dalle dimensioni ridotte, situazione abitativa che il mercato immobiliare apprezza maggiormente in quanto è dimostrato essere più facile vendere unità più piccole. Per  tale motivo poi il prezzo al metro quadro aumenta nel caso di appartamento più piccolo

Dividere un appartamento in due: costi e detrazioni

Valutare l’operazione in ottica futura è più semplice considerando le tipologia e gli importi dei costi da sostenere per l’opera.

Costi necessari per dividere un appartamento

Le voci di spesa sono diverse, variabili a seconda del tipo di lavori da effettuare e dunque non quantificabili i in maniera precisa fin da subito.

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Possiamo fare dunque un elenco di cosa si dovrà affrontare:

  • lavori edili e per impianti, eventualmente nuovi o da rifare
  • acquisto di mobili ed arredi per il nuovo appartamento
  • spese per allaccio nuove utenze di luce, gas, acqua oltre ad eventuali collegamenti internet, per telefono ed altri impianti utili nella nuova unità immobiliare
  • parcelle dei professionisti per la redazione dei progetti, pratiche burocratiche e direzione lavori
  • oneri di urbanizzazione e diritti di segreteria, differenti per ogni comune
  • imposta catastale per la variazione (divisione in due unità)

Detrazioni per ristrutturazione

Ad alleggerire il carico finanziario dell’operazione giunge in aiuto un’importante agevolazione fiscale, in corso ormai da qualche anno. Modificare un appartamento per giungere alla creazione di due unità abitative appartiene alla tipologia di lavori che danno diritto a godere di importanti detrazioni per ristrutturazione.

Più precisamente, in base al tipo di interventi che si effettua, per le opere murarie e per gli impianti energetici, oltre all’acquisto di mobili, è possibile godere di importanti benefici.

Nelle seguenti guide si possono trovare elencati i concetti base per approfittare di tali importanti vantaggi fiscali, la documentazione necessaria e la modalità corretta del pagamento:

Demolizione

Dividere un appartamento in due: sanzioni

Dare avvio ai lavori senza aver prima fornito la necessaria ed obbligatoria documentazione comporta gravi sanzioni in caso di accertamento da parte dei tecnici del Comune.

Si tratta infatti di un comportamento che viene indicato con il termine noto di abuso edilizio.

Gli incaricati comunali infatti, procederanno a confrontare la situazione precedente, come da mappe catastali, con quella attuale sia per valutare quali lavori sono stati eseguiti, valutare le difformità ed eventuali aumenti di volumetria.

Il cittadino che ha eseguito i lavori senza autorizzazione potrà essere sanzionato con una multa salata e, nei casi più gravi, venire obbligato al ripristino della situazione precedente, con demolizione dei lavori eseguiti.

Davide Bernasconi
  • Redattore specializzato in Design
  • Scrittore e Blogger

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