Abuso edilizio


Abuso edilizio: definizione di costruzione abusiva, come presentare la sanatoria ed i relativi costi. Demolizione di un fabbricato abusivo: chi provvede e chi paga, reati civili e penali. La differenza tra sanatoria e condono edilizio. Come si può presentare denuncia in forma anonima.

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In materia di edilizia, l’abuso edilizio è uno dei reati più noti che vengono commessi sul suolo italiano. Le norme che regolano la materia delle costruzioni sono infatti molto rigide in Italia, determinando e regolamentando ogni aspetto della progettazione e realizzazione di un fabbricato e di un’opera edile.


Abuso edilizio definizione

Secondo il codice civile e penale italiano, l’abuso edilizio si viene a determinare quando si da avvio ad un’opera senza aver richiesto i necessari permessi, fino alla sua realizzazione finale.

In sostanza con il termine abuso edilizio si intende qualunque attività di costruzione iniziata, portata avanti e conclusa senza i necessari permessi.

La mancanza consiste nell’assenza di un permesso di costruire o di una denuncia di inizio attività, prima nota come DIA ed ora indicata con il termine SCIA.

Tuttavia l’abuso può esistere anche nel caso si sia in possesso di regolari permessi: è il caso di una costruzione che non rispetta e supera la volumetria per cui si è proceduto a richiedere il permesso di costruire.

Ad esempio, quando si procede ad innalzare l’abitazione di un piano ulteriore rispetto al progetto originale.

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Abuso edilizio denuncia

Il punto di partenza è: chi accerta che si è verificato un abuso edilizio? La denuncia può essere fatta da un privato cittadino quando abbia il sospetto che il fabbricato sia abusivo, indipendentemente che si tratti di un’edificio confinante con la sua proprietà o meno.

Verifica in Comune

Dapprima ci si può recare presso l’Ufficio Tecnico del comune in cui è situato l’immobile, chiedendo di visionare gli atti relativi all’edificio in questione. In tale maniera si avrà la certezza che l’opera sia davvero abusiva.

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Nessuno potrà negare l’accesso a tali documenti, in quanto l’abuso edilizio è un reato che riguarda la comunità intera e non un fatto privato.

Inoltre i funzionari addetti del Comune non potranno in alcun modo rivelare e rendere nota l’identità di colui il quale ha chiesto informazioni in merito e quindi si può procedere con una verifica in forma anonima.

Come e dove presentare la denuncia

Dopo essere certi che l’opera costituisce un abuso edilizio, sono due le strade per presentare in maniera ufficiale la denuncia.

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Recandosi presso l’ufficio della polizia municipale, chiedendo di presentare denuncia per abuso edilizio: importante sapere che l’atto può essere presentato in forma anonima, semplicemente sbarrando la casellina apposita del modulo.

Una volta acquisita la denuncia, il Comune avrà l’obbligo di avviare una verifica mediante sopralluogo tecnico; tuttavia la tempistica è variabile da Comune a Comune.

Oppure ci si può rivolgere alla Procura della Repubblica del Tribunale di competenza territoriale, dove presentare un esposto in maniera chiara e dettagliata circa l’opera ritenuta abusiva.

In ogni caso la denuncia, anche a distanza di mesi ed anni, deve essere presa in considerazione e chi l’ha presentata ha diritto a conoscere le motivazioni per l’assenza di un sopralluogo a scopo ispettivo.

Abuso edilizio proprietà limitrofa

Un caso che si può riscontrare nella realtà è quando un vicino di casa interviene sulla propria abitazione con una qualsiasi opera di tipo abusivo. In questa situazione potrebbe risultare produttivo fare causa e portare la causa direttamente in Tribunale.

In questo caso, è necessaria la perizia di un tecnico di fiducia che avrà il compito di verificare l’irregolarità, documentandola con gli atti necessari.

In questa maniera, se si risulterà vincitori nella causa, si otterrà direttamente dal giudice l’ordine di demolizione.

Demolizione dell’abuso edilizio

La condanna più evidente per chi ha commesso un abuso edilizio è la demolizione del fabbricato o dell’opera realizzata senza i permessi necessari e che non rispettano i vincoli del piano regolatore in vigore.

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Chi provvede alla demolizione

E’ il Comune in cui è situato l’immobile ad emettere il decreto di demolizione dell’opera, che deve avvenire entro 90 giorni dalla sua emanazione e a totale carico di chi ha commesso l’abuso edilizio.

Mancata demolizione

Nel caso in cui il soggetto responsabile non provveda, con mezzi propri, ad operare la demolizione ed al ripristino della situazione di partenza, scatta l’automatica acquisizione del bene, in maniera gratuita, al patrimonio comunale.

L’opera poi, verrà demolita dal Comune, con spese sempre a carico del responsabile dell’abuso.

Nel caso in cui il fabbricato venga ritenuto di interesse pubblico, può venire conservato, rimanendo nel patrimonio del Comune.

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Abuso edilizio prescrizione

La prescrizione opera anche nel campo dell’abuso edilizio; tuttavia occorre fare chiarezza e distinzione in materia giuridica.

Una qualunque costruzione abusiva, realizzata senza il necessario permesso, da luogo ad un reato, l’abuso edilizio appunto, e ad un illecito amministrativo, che hanno però percorsi diversi. Vediamo quali.

Reato di abuso edilizio prescrizione

Il reato si prescrive entro i seguenti termini:

  • 4 anni dal compimento dell’illecito nel caso in cui vi siano stati atti interruttivi della prescrizione,
  • 5 anni dal compimento dell’illecito qualora vi sia stato almeno un atto interruttivo, ad esempio il decreto di citazione a giudizio.

Decorrenza dei termini

La questione è stabilire da quando comincia a decorrere il termine per la prescrizione. Trattandosi di abuso edilizio, si ha nel momento dell’accertamento del reato ed il suo conseguente sequestro.

E’ da questo momento che comincia a trascorrere il tempo necessario perchè si verifichi la prescrizione.

Se però, effettuato il controllo, non vengono sistemati i sigilli, il reato è considerato permanente e dunque rimane esistente fino alla sentenza di primo grado, giorno da cui comincia a decorrere il periodo di 5 anni.

Prescrizione illecito amministrativo

Diversa soluzione invece per l’illecito amministrativo, in quanto, secondo l’ordinamento italiano, non è ammessa alcuna prescrizione. Il Comune infatti potrebbe ordinare la demolizione della costruzione abusiva in qualsiasi momento in cui accerti l’esistenza di un fabbricato costruito senza regolari permessi.

Il principio cardine di questa norma è che la repressione degli abusi edilizi è collegata al rispetto ed alla tutela del territorio, elemento di interesse pubblico.

Unico obbligo per l’autorità amministrativa, per giustificare il suo intervento anche a distanza di anni, è motivare le ragioni che spingono ad intervenire in maniera così netta sul fabbricato.

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Abuso edilizio sanatoria

Chiarito il concetto che l’illecito amministrativo non prevede alcuna prescrizione, l’unica modalità per far si che non venga demolito il fabbricato è chiedere la sanatoria.

Condizioni per chiedere la sanatoria

Alla sanatoria non sono ammessi tutti i fabbricati abusivi: per poterla richiedere è necessario che l’immobile o l’intervento operato su di esso, sia conforme al piano regolatore in vigore nel Comune dove è situato l’immobile.

Più precisamente, sono ammessi a sanatoria gli immobili che risultano conformi alla normativa in vigore:

  • al momento della sua edificazione;
  • al momento della richiesta di sanatoria.

Pertanto la richiesta di sanatoria è soggetta alla doppia conformità, prima di essere presa in carico la pratica.

Come chiedere la sanatoria

Una volta accertata la doppia conformità, per chiedere la sanatoria occorre rivolgersi all’ufficio comunale competente in materia edilizia. Il termine di tempo entro cui occorre agire si differenzia in base ai diversi eventi, ovvero:

  • senza termine, se si presenta autodenuncia dell’abuso,
  • entro il termine di 90 giorni dalla notifica del Comune di abuso edilizio,
  • entro il termine indicato dal responsabile dell’ufficio comunale competente con apposita ordinanza.

L’istanza viene presentata dopo che è stata redatta da un esperto in materia, architetto, ingegnere o geometra, professionista idoneo per redigere un documento riportante tutte le informazioni necessarie.

Il responsabile dell’ufficio comunale ha un termine di 60 giorni entro cui esprimere il proprio parere sulla questione che può essere:

  • positivo, indicando eventuali opere aggiuntive da svolgere per evitare la demolizione.
  • negativo, motivo per cui si dovrà procedere alla demolizione.
  • il mancato pronunciamento da parte dell’ufficio comunale è da intendersi come rigetto della domanda presentata.

Al cittadino rimane comunque la possibilità di ricorrere al giudice amministrativo (TAR) entro 60 giorni dal momento in cui viene comunicato il responso negativo oppure è trascorso  il periodo per esaminare la pratica senza aver ricevuto risposta.

Parere positivo in sanatoria per abuso edilizio

Nel caso in cui la domanda di sanatoria sia stata accolta, la notifica conterrà l’indicazione di eventuali opere da realizzare per consentire il rispetto della normativa vigente.

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Contributo di costruzione per sanatoria

Al momento della presentazione della domanda, si deve essere in regola con il pagamento del contributo di costruzione, avente un importo pari all’entità dell’abuso o all’incremento del valore dell’immobile.

L’importo parte da un minimo di € 516, raddoppiato quando la costruzione è avvenuta senza la dichiarazione di inizio attività od in maniera differente rispetto all’autorizzazione richiesta ed ottenuta.

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Sanzioni penali abuso edilizio

Altra questione è la sanzione penale che scatta comunque ed in ogni caso, per l’abuso edilizio, differente per tipologia e gravità:

  • costruzione in parziale difformità del titolo per costruire oppure inosservanza delle norme e regolamenti edilizi: ammenda fino ad un massimo di €10.329;
  • esecuzione di lavori in assenza del permesso di costruire o opera in totale difformità: arresto fino a due anni e ammenda che parte €5.164 fino a €51.645;
  • lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio: arresto fino a due anni e ammenda che parte da €15.493 fino a €51.645. Tale sanzione si applica identica anche nel caso di interventi in zone sottoposte a vincolo storico e paesaggistico.

Abuso edilizio e condono edilizio

Spesso nel linguaggio comune si tende a fare confusione fra i termini abuso edilizio e condono edilizio, che invece sono difformi sia sul piano delle sanzioni che della possibilità di rimediare ad un’incauta operazione di costruzione ed edificazione.

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Il condono edilizio è infatti un provvedimento che viene emanato dal Governo con il quale si permette a qualunque cittadino, aderendo al condono, di ottenere l’annullamento, totale o parziale, di una pena o di una sanzione, per un reato commesso in materia di costruzioni.

Il cittadino, facendo autodenuncia dell’ampliamento o modifica di una costruzione, provvede a sanare la situazione, pagando la relativa sanzione ed operando la relativa modifica al catasto.

In Italia sono stati soltanto tre i condoni edilizi che si sono registrati, precisamente nel 1985, nel 1995 e nel 2003.

Approfondimenti sul Condono Edilizio.

Guide utili

Davide Bernasconi
  • Redattore specializzato in Design
  • Scrittore e Blogger

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