Unire due appartamenti


Come unire due appartamenti e quali sono le  soluzioni possibili: appartamenti sullo stesso piano, in verticale, con scala esterna. Normativa in vigore: condominio, agevolazioni prima casa, sanzioni.

Essere proprietari di due appartamenti contigui oppure uno sopra l’altro è un evento non così raro: fino a quando la famiglia non si allarga, può essere conveniente affittare uno dei due.

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Poi, le esigenze si modificano e può diventare una necessità da sbrigare in tempi rapidi: unire due appartamenti è la soluzione immediata sotto l’aspetto economico e che va affrontata anche dal lato burocrazia per disporre di un unico grande appartamento.

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Sono diverse le situazioni che si possono generare all’atto pratico: dal ricevere in eredità uno od entrambi gli appartamenti all’acquisto dei locali vuoti, oppure poter unire due appartamenti sovrapposti mediante una scala interna.

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Unire due appartamenti sullo stesso piano

E’ la situazione più semplice che possa capitare. Con l’abbattimento del muro separatore, totale od in parte, si ha, sotto il punto di vista pratico, immediatamente un appartamento unico, operazione che permette di limitare le opere murarie ed i conseguenti costi.

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Molteplici sono le idee che si possono mettere in pratica: da una semplice porta ad un arco dal design affascinante, si ha uno spazio calpestabile che permette di realizzare l’abitazione dei sogni.

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In questo caso, la parte più interessante sarà progettare la nuova disposizione interna dei locali.

Quale delle due cucine mantenere e trasformare (se i locali erano abitati) oltre alla nuova disposizione delle camere da letto e la realizzazione di un grande e spazioso living sono le situazioni che andranno studiate preventivamente.

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Si potrà poi scegliere l’arredamento per le nuove stanze. Di seguito alcuni degli spunti interessanti per integrare i nuovi locali che daranno vitalità all’appartamento appena aggiunto:

Unire due appartamenti in verticale

Altra opportunità è quando i locali da unire sono posti uno sopra l’altro in verticale. In tale situazione occorre prendere in considerazione l’installazione di una scala interna che unica le stanze.

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Si tratta di un’opera che richiede la consulenza di un tecnico specializzato in quanto dovrà valutare quale parte del soffitto possa essere sfondata per collocare la scala.

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In termini operativi è un intervento più invasivo, oltre al fatto che diventa importante, in funzione delle condizioni fisiche degli abitanti, valutare il tipo di scala migliore per rendere fruibili le stanze.

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Unire due appartamenti con una scala esterna

In maniera alternativa, quando rompere il pavimento potrebbe essere problematico o troppo costoso dovendo intervenire sulla soletta, si può pensare a sistemare una scala esterna.

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E’ il caso tipico dei vecchi casolari di campagna che potrebbero presentare accessi separati. In occasione della ristrutturazione, lasciando i due appartamenti separati anche a livello catastale, ed operando solo con la nuova costruzione.

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In questo modo si potrebbe allestire un appartamento per gli ospiti oppure da trasformare in alloggio qualora si voglia avviare un’attività di bed and breakfast in mezzo alla natura.

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Unire due appartamenti: normativa

La pratica di unire due appartamenti contigui, affiancati o posti in verticale uno sopra l’altro, è detta fusione immobiliare, che può essere attuata in due modi e nei seguenti modi:

  • CILA se trattasi di unione senza opere
  • SCIA se la modifica prevede la modifica di parti strutturali.

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Prima di dare avvio ai lavori, più o meno complessi, è utile recarsi presso l’Ufficio Tecnico del Comune dove è sito l’immobile in modo da essere certi della richiesta burocratica corretta.

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Al termine dei lavori, è necessario provvedere alla variazione catastale DOCFA per fusione di subalterni entro 30 giorni dalla fine dei lavori.

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Tale operazione provvederà alla cancellazione dei subalterni precedenti e la sostituzione con un nuovo subalterno, ovvero il dato che consente l’identificazione di un bene immobile, in questo caso singola unità immobiliare esistente.

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Con la comunicazione di fine lavori deve essere presentata all’ufficio tecnico del Comune la scheda dell’impresa, ovvero il DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva) nonchè copia della dichiarazione relativa alla tassa rifiuti e all’IMU, presentate precedentemente all’ufficio tributi dello stesso comune.

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Occorre inoltre presentare richiesta di agibilità, con la documentazione che la Direzione Lavori avrà redatto in maniera accurata.

Unire due appartamenti di un condominio

Nel caso in cui gli appartamenti si trovino all’interno di un condominio, occorre avvertire l’amministratore.

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Nel caso in cui siano previste modifiche esterne, ad esempio eliminazione di uno dei due ingressi o la trasformazione di un infisso, è necessaria l’approvazione dell’assemblea.

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Alla fine dei lavori, verranno aggiornati i millesimi di proprietà che determineranno una variazione nella tabella delle spese condominiali.

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Agevolazione Prima Casa

Il desiderio di unire due appartamenti contigui potrebbe essere frenata dal pensiero che si possano perdere alcuni bonus fiscali od agevolazioni precedentemente richieste.

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Occorre sottolineare che l’agevolazione prima casa spetta anche nel caso di acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969.

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Allo stesso tempo ed alle stesse condizioni, il regime favorevole viene esteso anche al caso di acquisto successivo di un immobile contiguo all’abitazione dell’acquirente.

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Per gli stessi motivi e alle stesse condizioni, il regime di favore si estende all’acquisto di immobile contiguo all’abitazione dove vive l’acquirente.

Sanzioni e sanatoria per unione di appartamenti

Qualora si sia dato avvio ai lavori senza titolo abitativo, dunque in maniera abusiva, occorre procedere alla sanatoria.

La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori, CILA, prevede una sanzione pari €1000. Tale  abuso edilizio può essere sanato mediante Cila o Scia in sanatoria oppure accertamento di conformità.

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Inoltre la sanzione viene ridotta di due terzi, pari a €333 se la comunicazione di inizio lavori viene effettuata spontaneamente in corso d’opera, tramite Cila o Scia tardiva.

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Richiedendo l’assistenza di un geometra, si potrà procedere a sanare la situazione, oltre a conoscere  l’importo corretto della sanzione che verrà comminata in base alla nuova situazione abitativa ed alle opere eseguite.


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