Regolamento condominiale

Regolamento condominiale. Definizione, differenza fra contrattuale e assembleare. Spese ordinarie e straordinarie. Rumori molesti. Definizione degli orari, ristrutturazione. Sanzioni. Suggerimenti. Presenza di animali domestici. Come si modifica il regolamento condominiale.

Il regolamento condominiale è l’insieme di norme che disciplina l’utilizzo della parti comuni dell’edificio, la ripartizione delle spese condominiali, la tutela del decoro e la gestione dell’edificio.

Il regolamento condominiale è obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a 10 ed è disciplinato dall’art. 1138 del c. c.

Nel caso i condomini siano in numero inferiore a 10, l’approvazione del regolamento è facoltativa.

Regolamento condominiale: cos’è

La prima importante differenza da sottolineare riguarda la natura del regolamento che si divide in contrattuale ed assembleare.

Contrattuale

Si definisce regolamento contrattuale quello predisposto dall’unico ed originario proprietario dell’intero edificio oppure dal costruttore.

La stesura delle norme viene affidata ad un professionista.

Una volta redatto, il documento viene sottoposto agli acquirenti dei singoli appartamenti che lo devono firmare in presa visione e per accettazione al momento del rogito notarile.

Può contenere norme regolamentari e contrattuali.

Le prime sono relative all’utilizzo degli spazi comuni ed al suo corretto uso e funzionamento.

Le seconde invece possono porre limitazioni ai diritti dei condomini sulle parti comuni oppure su quelle di loro esclusiva proprietà.

Per esempio, limitare i rumori, definire la presenza di animali negli spazi comuni, vietare o permettere un’attività commerciale.

Assembleare

E’ definito regolamento assembleare quello redatto dai condomini, in assemblea appunto, che lo approvano con la maggioranza, determinata dai  millesimi.

Viene anche definito “interno” in quanto preparato da uno o più proprietari degli appartamenti.

Possono essere stabilite però, soltanto norme che disciplinano l’uso o le modalità di godimento delle cose comuni. In nessun modo possono essere toccati i diritti dei singoli condomini.

Regolamento condominiale: le spese

Le spese condominiali si dividono in spese ordinarie e spese straordinarie.

Ordinarie

Rientrano in tale categoria le spese necessarie ogni anno per la corretta e migliore gestione delle cose e dei servizi comuni come ad esempio la pulizia delle scale, il riscaldamento, l’ascensore, spese assicurative etc.

Per essere approvate, è necessario il voto favorevole della metà delle  persone intervenute all’assemblea, che rappresentino la metà del valore dell’edificio, in prima convocazione.

Diventa sufficiente il sì di 1/3 dei proprietari e 1/3 del valore dell’edificio in seconda convocazione.

Straordinarie

Sono invece straordinarie le spese relative ad interventi occasionali come il rifacimento della facciata o del tetto, la sostituzione della caldaia, etc.

Differenti diventano le maggioranze richieste per la loro approvazione.

In generale, l’assemblea in seconda convocazione può deliberare con la maggioranza di 1/3 dei condomini, i quali rappresentino almeno 1/3 del valore millesimale dell’edificio.

Regolamento condominiale: rumori

Il regolamento condominiale prevede norme apposite che definiscono i rumori molesti che possono disturbare la quiete pubblica.

Diverse possono essere le fonti che provocano fastidio: camminare con i tacchi in casa, usare il martello per appendere un quadro, litigi ad alta voce, musica o televisione a tutto volume, utilizzare elettrodomestici.

Il fattore importante, oltre ai decibel provocati dal rumore, è la definizione delle fasce orarie in cui è previsto il silenzio.

Orari

E’ il regolamento condominiale lo strumento legislativo che stabilisce gli orari in cui sono ammessi rumori e quelli in cui occorre rispettare il silenzio. In genere i rumori più fastidiosi sono concessi in due fasce orarie:

• dalle 08.00 alle 13.00
• dalle 16.00 alle 21.00.

Al di fuori di questi orari, occorre rispettare la quiete pubblica, evitando di arrecare fastidio agli inquilini dell’edificio. Ogni condominio è comunque libero di fissare le fasce orarie che preferisce, purché approvate dall’assemblea e messe per iscritto.

Ristrutturazione

Una materia che provoca spesso accese discussioni all’interno di un palazzo è quando un condomino decide di effettuare una ristrutturazione nel proprio appartamento.

Nella maggior parte dei casi, il regolamento condominiale non vieta l’effettuazione di lavori nei locali di proprietà.

Essendo comunque al primo posto il rispetto per la quiete pubblica, in assenza di una normativa specifica a livello di condominio, sono i regolamenti comunali che possono limitare il raggio d’azione, ed i conseguenti rumori.

Tuttavia, perchè vi sia oltraggio alla quiete pubblica, occorre che i rumori vengano percepiti da diversi inquilini. In questo modo, segnalando il fatto alla Polizia municipale, saranno le Forze dell’Ordine ad effettuare i controlli necessari ed a sanzionare, eventualmente, i responsabili.

Sanzioni

Provocare rumori molesti al di fuori degli orari stabiliti dal regolamento condominiale, può comportare una sanzione economica  fino a 200 euro, che può raggiungere 800 euro in caso di azione recidiva, ovvero ripetuta in più occasioni.

E’ compito dell’amministratore determinare la sanzione, che deve comunque essere approvata dall’assemblea.

Suggerimenti

Nel caso uno o più vicini provochino rumori molesti in orari dedicati al riposo, il primo passo da compiere è sempre il dialogo, per mantenere sempre e comunque i buoni rapporti.

Oppure si può ricorrere all’acquisto di pannelli fonoassorbenti. In questo modo si potrà provvedere ad isolare la camera da letto e le stanze che si desiderano, tenendo lontano dalle mura domestiche ogni effetto sonoro indesiderato.

Regolamento condominiale: animali domestici

La maggior presenza di animali domestici nella vita delle famiglie ha reso obbligatorio indicare anche le modalità di accesso di cani e gatti all’interno dei condomini.

Innanzitutto è bene chiarire che non esiste alcuna legge che vieti espressamente la loro presenza negli spazi condominiali.

Inoltre gli animali domestici sono permessi anche negli spazi comuni. Unica possibilità dell’esistenza di un divieto è un accordo scritto fra il locatore ed il locatario per il singolo appartamento.

Tuttavia la vita di comunità esige il rispetto di alcuni vincoli. Il mancato rispetto dell’igiene pubblica ed i rumori molesti possono portare ad una sanzione amministrativa e al risarcimento di chi ha subito eventuali danni.

Regolamento condominiale: come si modifica

Il regolamento condominiale viene generalmente redatto dal costruttore dell’edificio al termine dell’opera. Egli infatti incarica un professionista affinchè lo scriva, documento poi sottoposto ai singoli acquirenti degli appartamenti al momento del rogito.

Dunque il regolamento viene accettato da chi acquista una parte (uno o più appartamenti) dell’edificio: il compratore mette così per iscritto di aver preso visione delle norme e di averle accettate.

Assemblea

L’unico organo che può provvedere ad una modifica del regolamento condominiale è l’assemblea. Può accadere che diventi necessario porre una modifica ad una parte o a tutto il regolamento.

Oppure uno o più condomini possono proporre alcune modifiche per migliorare la vita all’interno del palazzo.

Se trattassi di regolamento contrattuale, è necessaria l’unanimità.

Per apportare una modifica al regolamento assembleare, è invece sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea che costituiscano almeno 500 millesimi dell’edificio.