Cambio di destinazione d’uso: cos’è, quando è utile

Cambio di destinazione d’uso cos’è ed a cosa serve. Quando è possibile effettuare il cambio di destinazione d’uso, quali sono i requisiti e la documentazione necessaria, costi per la pratica e sanzioni per mancata presentazione del cambio di destinazione.

Il cambio di destinazione d’uso è una pratica burocratica importante quando si intende modificare la finalità di utilizzo di un immobile per sopraggiunte nuove necessità di utilizzo, ad esempio:

• Cambio destinazione d’uso da residenziale a commerciale: con il tempo infatti possono mutare le condizioni e si intende sfruttare l’immobile per una funzione diversa da quella originaria, passando ad esempio da residenziale a commerciale.
• Cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale: negli ultimi anni, con l’abbandono di vecchie fabbriche ed officine, spesso il proprietario di un edificio si è trovato nella condizione di operare una modifica, da commerciale a residenziale, con la ristrutturazione che ha portato alla realizzazione di un loft.

Destinazione d’uso: cos’è

Cominciamo dal definire la destinazione d’uso che sta ad indicare l’insieme delle finalità e delle modalità di utilizzo di una costruzione edilizia.

Nel caso in cui l’immobile sia destinato a svolgere più funzioni, si assegna quella prevalente basandosi sulla superficie impiegata.

Quali sono le categorie e le tipologie

Le destinazioni d’uso di un immobile possono essere così catalogate e diversificate:

• residenziale,
• industriale ed artigianale,
• commerciale al dettaglio,
• turistico-ricettiva,
• direzionale e di servizio,
• commerciale all’ingrosso e depositi,
• agricola.

Pertanto, perchè si abbia un cambio di destinazione d’uso rilevante, occorre che la forma di utilizzo sia diversa da quella originaria, con o senza opere edilizie e che comporti il passaggio ad una categoria diversa da quella in cui è inserita.

Anche se non effettuiamo opere murarie o sono di lieve entità, il cambio di destinazione d’uso necessita del permesso a costruire.

Cambio di destinazione d’uso: quando è possibile

La possibilità di operare una modifica alla destinazione d’uso è ben regolamentata e bisogna verificare la fattibilità verificando:

• regolamento condominiale;
• regolamento comunale e piano regolatore o Piano strutturale e Regolamento Urbanistico;
• restrizioni (igienico sanitarie, superfici minime, rapporti aeroilluminati)
• necessità di opere murarie oppure no;

Regolamento Condominiale

Innanzitutto, occorre specificare che se l’appartamento è situato in un condominio, si deve verificare il regolamento condominiale.

Se il divieto al cambio è stato approvato all’unanimità dei condomini, come nel caso di un regolamento approvato dai singoli proprietari al momento dell’acquisto direttamente dal proprietario, allora la destinazione d’uso non può essere mutata.

Altrimenti, se il regolamento è stato approvato con altre maggioranze, allora il cambio di destinazione d’uso non può essere vietato all’interno delle norme.

Restrizioni sul cambio di destinazione d’uso

Vi sono poi restrizioni possibili quando il cambio ha per oggetto un immobile che si intende trasformare ad esempio in negozio al dettaglio.

Prescrizioni igienico-sanitarie

In tale caso entrano in gioco le prescrizioni igienico-sanitarie che sono in vigore per il trattamento di sostanze alimentari.

Piano Regolatore Generale o Piano strutturale e Regolamento Urbanistico

Altro stop al cambio può essere dettato dal Piano Regolatore Generale, documento fondamentale che determina, per le diverse aree del comune, dove e come possono essere collocati determinati immobili.

Cambio di destinazione d’uso: documentazione e requisiti

I passi necessari per operare il cambio richiedono innanzitutto alcune verifiche.

Detto del regolamento condominiale, serve accertarsi che il PRG permetta di modificare l’uso dell’immobile.

Visura Catastale

Facendo richiesta della visura catastale, si può sapere se esistono vincoli urbanistici ed architettonici sull’immobile e/o nella zona in cui si trova e se quindi sul fronte comunale è possibile fare il cambio di destinazione d’uso.

Allo stesso tempo si può verificare la necessità dei requisiti igienico-sanitari, in funzione di opere edilizie da mettere nel progetto di ristrutturazione.

Una volta steso il progetto, si può presentare la pratica urbanistica, comprendente gli impianti a norma e certificati.

Catasto: modifica imposte e tributi

La variazione d’uso comporta di conseguenza una modifica in termini di imposte e tributi, anche se non si effettuano opere murarie e ristrutturazioni.

Motivo per cui, occorre presentare all’Agenzia delle Entrate la dichiarazione di variazione, modificando la categoria edilizia, il che comporta una diversa rendita catastale ed i parametri necessari per il calcolo delle imposte sulla casa e fabbricati come Imu, Tari, Tasi ed altre eventuali.

Infine, sarà necessario richiedere al Comune il Certificato di Agibilità, allegando tutti i permessi necessari, oltre alla dichiarazione di variazione catastale ed ulteriore documentazione necessaria.

Differenza cambio di destinazione d’uso con opere murarie e senza opere murarie

Ci sono comunque delle differenze tra le due richieste

Cambio di destinazione d’uso con opere

Quando il cambio preveda una modifica mediante opere edili, è necessario richiedere il permesso di costruire.

Cambio di destinazione d’uso senza opere

Se il cambio d’uso non prevede opere, ovvero la struttura dell’immobile rimane immutata, si parla di mutamento funzionale della destinazione d’uso ed in questo caso è sufficiente presentare la SCIA.

Cambio di destinazione d’uso: costo

Per avere un’idea dei costi da sostenere quando si ha necessità di operare un cambio di destinazione d’uso, occorre considerare le voci di spesa:

• opere edilizie nel caso si debba anche ristrutturare;
• parcelle dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche o catastali o si debba anche seguire l’esecuzione dei lavori; orientativamente la parcella del tecnico per pratiche catastali spazia da 300,00 € a 800,00 € e gli oneri per i diritti di segreteria (variano da Comune a Comune) dagli 80,00 ai € 400,00 €;
• oneri di urbanizzazione.

Tempi necessari per il cambio di destinazione d’uso

I tempi sono essenzialmente legati alla presentazione delle pratiche e quindi al reperire tutti i documenti necessari e variano da comune a comune.

Possiamo stimare i tempi necessari per assolvere la pratica in 1-2 mesi.

Sanzioni per mancata presentazione del cambio di destinazione d’uso

Mutare la destinazione d’uso di un immobile, senza il permesso a costruire, rientra nell’abuso edilizio con tutte le conseguenze del caso:

• reato penale;
• ammenda amministrativa.