Assemblea condominio: basta un dettaglio per bloccare i lavori
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La rigenerazione condominiale passa per le delibere dell’assemblea, ma quali sono i quorum per tutti gli interventi che contribuiscono a rendere un edificio più sicuro, più efficiente, più accessibile e più adatto alle esigenze attuali di chi lo abita? Ecco tutti i quorum da conoscere e le regole relative alle deleghe che è bene non dimenticare.
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Quando si parla di rigenerazione condominiale, si fa riferimento a tutti quegli interventi che rendono l’edificio più sicuro, efficiente, accessibile e adatto alle esigenze attuali dei suoi abitanti. In particolare, i lavori che permettono di fare ciò sono:
- migliorare la sicurezza e la salubrità degli impianti,
- eliminare le barriere architettoniche,
- contenere i consumi energetici,
- installare impianti da fonti rinnovabili,
- adottare sistemi di videosorveglianza sulle parti comuni.
Si tratta, quindi, di opere spesso importanti e costose, per cui serve l’ok da parte dell’assemblea di condominio, secondo regole precise in fatto di quorum e deleghe. Ecco tutti i dettagli da conoscere.
Rigenerazione condominiale
Per avviare i lavori di rigenerazione condominiale è necessaria l’approvazione dell’assemblea di condominio in base ai quorum indicati nell’articolo 1136 del Codice Civile: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio per le assemblee di prima convocazione, e la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio per le assemblee di seconda convocazione. Ciò detto, il Codice Civile prevede diverse deroghe alla regola ordinaria, soprattutto per le cosiddette opere strategiche per la vita dell’edificio.
In particolare, si possono approvare con la maggioranza della prima convocazione le opere che eliminano le barriere architettoniche, quelle per contenere i consumi energetici, quelle per realizzare parcheggi e quelle per gli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso ai flussi informativi (art. 1120 del Codice Civile). In questo modo è più semplice approvare interventi che migliorano la sicurezza, l’accessibilità e l’efficienza dello stabile condominiale.
Deleghe ed eccezioni
Tra le eccezioni a quanto esposto, rientrano gli interventi voluti dai singoli condòmini, come ad esempio l’installazione di pannelli fotovoltaici destinati alla propria unità immobiliare. Si devono menzionare, inoltre, le innovazioni ordinarie, ossia quelle dirette all’uso più comodo o al miglior rendimento delle cose comuni, che necessitano di una maggioranza degli intervenuti e di almeno i due terzi del valore dell’edificio.
A prescindere dal quorum però, ciò che si deve rispettare sempre è la compatibilità dell’intervento con i limiti di stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell’edificio. Questo vuol dire, in buona sostanza, che la spinta alla rigenerazione condominiale non può applicarsi se le opere da fare vanno a scapito della sicurezza, della fisionomia dell’edificio o dei diritti individuali dei partecipanti.
L’importante, quindi, è mantenere sempre l’equilibrio complessivo del condominio. Un’ultima delucidazione va fatta in riferimento alle deleghe, strumento sempre più utilizzato nell’ambito delle assemblee condominiali. L’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede che in assemblea ci si possa avvalere di un rappresentante quando non si può partecipare.
Questa possibilità però, deve rispettare certi vincoli, come il numero massimo di condòmini che un rappresentante può rappresentare, fissato a un quinto dei condòmini e del valore proporzionale (per i condomini con più di 20 proprietari), al fine di evitare concentrazioni di potere decisionale e garantire il confronto tra tutti i partecipanti alle votazioni.
In un momento storico così ricco di cambiamenti nella materia condominiale, e di tanti mutamenti dal punto di vista della transizione verde, conoscere le regole da rispettare per rigenerare gli stabili è essenziali per favorire una maggiore efficienza energetica, sicurezza e fruibilità degli spazi comuni.
