Vendere casa a chi è già in affitto: gli errori da evitare prima della compravendita

Quali sono i passaggi da seguire per vendere casa all’inquilino senza incappare in errori gravi? Alienare un immobile occupato sovrappone una locazione in corso con un’operazione di compravendita, e apre uno scenario complicato da gestire: ecco tutto quello che c’è da sapere.

Guarda il video

Vendere un immobile occupato pone il proprietario davanti a un bivio prima ancora di mettere l’immobile in pubblicità: far partire la vendita dopo la scadenza del contratto, dando la prelazione di acquisto all’inquilino; oppure vendere l’immobile in qualsiasi momento, mantenendo però la locazione attiva fino alla scadenza del contratto e senza riservare alcuna prelazione all’inquilino.

Considerando che le pratiche di compravendita sono spesso lunghe e complesse, in molti scelgono di vendere casa all’inquilino, azzerando i costi di intermediazione ed eliminando sul nascere i disagi legati alla compravendita di un immobile occupato.

Per farlo però, è necessario seguire alcuni passaggi ben definiti:

• avanzare una formale proposta di vendita all’inquilino tramite A/R o PEC, specificando il prezzo richiesto e le condizioni di cessione;
• concedere all’inquilino 60 giorni per decidere se esercitare la prelazione (in caso positivo, il rogito notarile si perfeziona entro i successivi 30 giorni);
• avviare una libera trattativa sul mercato se l’inquilino rifiuta ufficialmente l’offerta.

Vendere casa all’inquilino

Vendere casa all’inquilino che già vi abita è sicuramente una scelta molto vantaggiosa, e che permette di effettuare una compravendita solitamente piuttosto lineare e veloce. Ci sono però delle precisazioni da fare. Innanzitutto, si deve sapere che a far nascere il diritto di prelazione è solamente il caso in cui il proprietario decide di vendere disdicendo il contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall’art. 3 della Legge 431/1998. In tutti gli altri casi, quindi, l’inquilino non ha alcun diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile.

Vendere a lui, quindi, permette di ottenere il valore pieno dell’immobile, azzerare le provvigioni dell’agenzia ed evitare i disagi legati alle visite. Inoltre, l’inquilino conosce già lo stato dell’immobile.

Di contro, l’inquilino potrebbe trattare sul prezzo facendo leva sulle difficoltà di vendere a terzi una casa occupata, e comunque bisogna attendere i tempi delle banche per un eventuale mutuo. In questo caso, con la prelazione in corso, la decisione della banca può far passare mesi interi di stallo, facendo arenare la trattativa per tempi indefiniti.

Vendere a terzi con l’inquilino in casa

Altro scenario è quello che si apre quando si decide di vendere un immobile occupato ad un soggetto terzo. Quando si vende casa, il trasferimento di proprietà non interrompe la locazione, e il contratto rimane valido, con il subentro del nuovo proprietario al vecchio locatore (proprio come nei casi di decesso). Il Codice Civile, infatti, sancisce il diritto del conduttore di rimanere nell’immobile fino al termine naturale del contratto di locazione (o alla prima scadenza, al massimo). A cambiare, qui, sono le dinamiche sia economiche che fiscali, in quanto l’immobile subisce una svalutazione fisiologica che va dal 15% al 30% in virtù dell’impossibilità del nuovo proprietario di poter usufruire liberamente dell’immobile nei tempi residui del contratto di locazione. La percentuale di svalutazione varia in base a quanto tempo manca alla scadenza dell’affitto.

In questo caso l’immobile diventa molto interessante per gli investitori, e meno per chi cerca una prima casa, il che riduce considerevolmente la platea di possibili acquirenti. Per ovviare a questo ostacolo, spesso si ricorre alla strategia della buonuscita, che prevede l’offerta di una somma di denaro all’inquilino per risolvere consensualmente il contratto d’affitto in anticipo. Si tratta di un accordo privato vantaggioso se il maggior guadagno ottenuto dalla vendita della casa libera supera la somma concessa come incentivo.

Vendere casa all’inquilino: foto e immagini