Affitto senza contratto: come liberarsi dell’inquilino che non vuole lasciare casa?

Purtroppo quella del “nero”, quindi in generale dei contratti non dichiarati, che siano di lavoro, di affitto o altro, è una vera piaga in Italia. Nonostante si perda la piena tutela giuridica, si rischi un ben maggiore danno economico e si diventi passibili di multe e sanzioni varie, molti preferiscono questa via illegittima per pagare meno tasse. O non versarle per niente. Ma ne vale davvero la pena?

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Un contratto di locazione a norma di legge deve essere scritto e registrato presso l’apposito ufficio comunale, a pena di nullità. In caso contrario, l’inquilino ha diritto di chiedere la restituzione di tutti i canoni di locazione versati dal primo all’ultimo giorno in cui ha vissuto nell’immobile.

Il locatore potrà eventualmente chiedere a sua volta un compenso per l’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. ma esclusivamente con specifica domanda. A stabilirlo è la Cassazione, che va anche oltre consentendo al conduttore di richiedere al locatore la restituzione delle somme pagate “in nero”.

Anche se il proprietario registra il contratto per una somma inferiore a quella effettivamente incassata, ovviamente in contanti, l’inquilino può richiedere la restituzione della differenza.

Importante che il contratto sia scritto e registrato

Il patto occulto infatti è nullo e non sanabile con registrazione tardiva. Questo accade proprio perché si fa tutto il possibile per l’emersione del nero in ogni campo.

Se il contratto non esiste, è solo verbale o non è stato registrato, è molto difficile mandare via l’inquilino.

In caso di affitto irregolare, non è possibile mandare via l’inquilino con lo sfratto. Il proprietario che voglia riprendere possesso dell’immobile potrà intentare solo un’azione per occupazione senza titolo, molto più lunga e complessa dello sfratto per morosità.

Differenze tra occupazione senza titolo e procedura di sfratto

La strada del processo ordinario, ossia un giudizio di cognizione finalizzato al rilascio, oppure un ricorso con procedura semplificata (ex art. 702 bis c.p.c.), ha dei tempi necessariamente parecchio più lunghi.

Qualora il proprietario debba riottenere la proprietà nell’immediato, ha la possibilità di proporre un ricorso d’urgenza caratterizzato da tempi molto più brevi rispetto al rito ordinario (ex art. 700 c.p.c.). Dovrà dimostrare però il legittimo possesso dell’immobile, non solo fornendo la prova del proprio titolo d’acquisto, ma anche le prove degli acquisti antecedenti al suo, fino a risalire alla prova dell’acquisto a titolo originario. Va da sé che si tratta di un procedimento possibile ma molto lungo e dispendioso, senza contare che nelle more l’inquilino abusivo potrà continuare ad occupare l’immobile fino alla sentenza di condanna.

In caso di occupazione senza titolo il proprietario ha diritto ad ottenere un risarcimento del danno subito e, una volta fornite al Giudice le prove delle circostanze, si procederà alla liquidazione di una somma risarcitoria, che si basi sul valore degli immobili sul mercato.

Invece in caso di contratto verbale imposto dal titolare, l’inquilino può addirittura chiedere il ricalcolo dei canoni pagati in nero in base ai prezzi degli affitti reali della regione. E in caso di eccedenza del canone sino a quel momento pagato, ottenere la restituzione della differenza delle somme versate precedentemente.

Molto più agevole e veloce lo sfratto

Come dicevamo, l’altra via è il procedimento di sfratto per cessata locazione; requisiti sine qua non  sono la validità del contratto di locazione e l’invio della disdetta del contratto da parte del locatore.

Il ventaglio della tutela legale comprende sia la corresponsione dell’indennità di occupazione che il risarcimento del danno derivante dal ritardo nella consegna dell’immobile.

Per i danni è necessaria una prova rigorosa che il ritardo nella restituzione dell’immobile abbia impedito di affittare il bene a terzi.

Affitto in nero: foto e immagini