Disdetta del contratto di locazione: cosa sapere, come fare

Davide Bernasconi
  • Dott. in Economia e Commercio

Disdetta del contratto di locazione. Differenze per tipologia di contratto. Tempistiche da rispettare. Quali sono i gravi motivi. Come fare. Come si scrive la lettera.

coutry-vintage-appartamentoDover cambiare casa ad un certo momento della vita può essere un’esigenza da affrontare in poco tempo: la ricerca del nuovo immobile in seguito ad un trasferimento di lavoro o per motivi famigliari, comporta innanzitutto l’obbligo di dare disdetta del contratto di locazione per l’appartamento che si sta occupando.

Conoscere allora la corretta sequenza dei passi da compiere, permette di evitare la nascita di discussioni e di ritrovarsi magari a pagare due affitti anche per un breve periodo, soltanto perchè non ci si è informati a tempo debito.

Disdetta del contratto di locazione: tempistica

arredamento-mansarda-cucinaLa tempistica, oltre alla forma in cui viene scritta la lettera, ha notevole importanza, poiché al momento della ricezione del documento da parte del proprietario, inizia a decorrere il tempo entro cui si può lasciare l’appartamento.

Recedere da un contratto di affitto: casi

I casi per poter recedere da un contratto d’affitto, sono i seguenti:

  • se trattasi di contratto con formula 4 + 4, solo dopo la scadenza del primo periodo
  • per un contratto con cedolare secca, dopo i primi 3 anni
  • quando sussistono gravi motivi, la disdetta può essere inviata in qualunque momento.

 

Andiamo ad analizzare nel dettaglio le specifiche di ciascun contratto.

Disdetta del contratto di locazione 4+4

In casi in cui è ammessa la disdetta anticipata sono:

Risoluzione consensuale

Le parti possono decidere la risoluzione consensuale sciogliendo di comune accordo l’impegno. Rimane l’obbligo della comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Recesso anticipato del conduttore

Per chi vive in affitto, rimane possibile la risoluzione in qualunque momento, in presenza della clausola di recesso presente nel contratto. Vige l’obbligo del preavviso con lettera raccomandata A/R, almeno 6 mesi prima.

In caso il preavviso non avvenga entro i termini, sono possibili 2 strade:

  1. dovrà pagare al proprietario l’equivalente di 6 canoni mensili anche nel caso lasci l’immobile in anticipo
  2. risarcire il danno subito dal locatore, per aver restituito l’immobile in anticipo rispetto alla naturale scadenza.

Recesso anticipato del locatore

Ammessa la fine anticipata previo invio di raccomandata A/R oppure PEC almeno 6 mesi prima della scadenza per locazione ad uso abitativo. Per immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere il periodo è 12 o 18 mesi.

Sempre ammessa la possibilità di uscire dal contratto nel caso intenda abitarci lui stesso; in questo caso dovrà indicarlo nella lettera.

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Disdetta del contratto di locazione cedolare secca

La disdetta, ovvero l’uscita anticipata dal contratto, è consentita sia per il conduttore che per il locatore, se è stata prevista la clausola avente questa facoltà.

Nel caso manchi, si applicano le disposizioni di legge. Sempre possibile sciogliere il contratto se sussiste l’accordo di entrambe le parti.

Disdetta anticipata da parte del conduttore

L’inquilino può chiedere la risoluzione anticipata per giusta causa e gravi motivi, ovvero quando la situazione personale lo richiede, come può essere la necessità di trasferirsi in altra città per motivi di lavoro.

Il termine di preavviso previsto è di 6 mesi.

Disdetta anticipata da parte del locatore

Il termine per la comunicazione della disdetta è di un minimo di 6 mesi di anticipo sulla scadenza. Deve esserci un valido motivo, uno fra i seguenti:

  • necessità di destinare l’immobile ad uso abitativo proprio, oppure del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado
  • adibire l’immobile ad attività culturali, assistenziali o sociali di interesse pubblico, ma soltanto dopo aver offerto all’inquilino la disponibilità di un altro immobile idoneo
  • disponibilità dell’inquilino di altro alloggio purchè nello stesso Comune
  • qualora siano necessari lavori urgenti ed obbligatori per ricostruzione o rinnovamento dell’edificio
  • qualora si rende necessaria l’integrale ristrutturazione, demolizione o riconversione dell’immobile, rendendo necessario lo sgombero;
  • per mancata occupazione dell’immobile senza giustificato motivo
  • in caso di volontà di vendita dell’immobile a terzi, previo diritto di prelazione dell’inquilino.

Tasse e adempimenti

Per giungere alla risoluzione di questa tipologia, l’imposta di registro non è dovuta.

Rimane però l’obbligo della comunicazione all’Agenzia delle Entrate: necessario compilare e inviare (in via telematica o presentandolo all’Ufficio dove era stato registrato il contratto) il modello RLI.

Disdetta del contratto di locazione per gravi motivi

monolocale-3L’unico caso in cui si può, sempre nel rispetto dei 6 mesi di anticipo, recedere dal contratto di locazione rispetto alla scadenza naturale dei primi 4 anni, è l’esistenza di gravi motivi.

Occorre allora specificare quali motivazioni rientrano in tale definizione.

 

Sempre rientranti nel vasto concetto del buon senso, possono essere considerati gravi motivi:

  • una situazione di grave crisi economica che non permette di pagare regolarmente l’affitto;
  • un trasferimento improvviso per motivi di lavoro in una città diversa e distante;
  • un cambiamento improvviso nella composizione della famiglia.

Giustificazione come il fatto che non possa più piacere l’appartamento oppure che si desidera vivere in un altro quartiere per stare vicino ad amici o parenti oppure perché hanno chiuso il centro commerciale di riferimento sono considerati futili e quindi non sono causa sufficiente per essere grave motivo.

Al momento della stesura della lettera di recesso, occorrerà indicare in via sommaria la motivazione che spinge ad un cambiamento improvviso, senza però dover ad esempio, presentare la lettera del datore di lavoro che indica il trasferimento.

Disdetta del contratto di locazione: come fare?

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La lettera di disdetta deve essere inviata tassativamente mediante raccomandata con ricevuta di ritorno (A/R). Altrimenti il locatore potrebbe in ogni caso contestare la validità della lettera oppure riferire di non aver mai ricevuto alcun documento.

E’ comunque buona prassi comunicare alla persona che si provvederà a lasciare  in un determinato periodo l’appartamento, in modo da mantenere buoni rapporti e facilitare per il proprietario dell’immobile la ricerca di un nuovo affittuario.

Come si scrive la lettera di disdetta del contratto di locazione

appartamento-piccoloNon esistono forme perentorie per scrivere una lettera di disdetta del contratto di affitto.

Vi sono invece alcuni elementi fondamentali, utili per identificare i soggetti interessati, ovvero il locatore, il locatario e l’immobile dato/preso in affitto.

Più precisamente, ecco i seguenti elementi da indicare nel testo:

  • nome e cognome
  • indirizzo completo dell’appartamento preso in affitto
  • estremi del contratto di locazione
  • descrizione generica del motivo della rescissione del contratto.