Ripartizioni spese condominiali: cosa spetta al proprietario e all’inquilino?

La ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario è un tema ricorrente e di grande importanza. Chi deve pagare cosa e in che misura? Esploriamo le disposizioni del Codice Civile, la distinzione tra spese di ordinaria e straordinaria amministrazione e l’importanza di fare riferimento alle leggi per una soluzione chiara.

La ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario è un problema che esiste da sempre. Chi deve pagare cosa? Quanto deve pagare l’uno e quanto l’altro? I dubbi si ripropongono in diverse situazioni, come il cambiamento di una serratura o la manutenzione dell’ascensore. È importante fare riferimento alle leggi in vigore e alle normative al fine di ottenere una soluzione chiara e definita.

L’articolo 1576 del Codice Civile stabilisce che durante la locazione, il locatore è tenuto a effettuare tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che spettano al conduttore. Nel caso di beni mobili, salvo accordi contrari, le spese di conservazione e manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore. In estrema sintesi, le spese considerate di ordinaria amministrazione sono a carico dell’inquilino, mentre quelle di straordinaria amministrazione sono competenza del proprietario.

Per fare ancora più chiarezza, bisogna prendere a riferimento la tabella che è stata preparata dalle associazioni a tutela dei proprietari e degli affittuari. Essa è reperibile presso le sedi o i siti web delle associazioni stesse.

Quali sono le spese condominiali a carico dell’inquilino

Si è già detto che l’inquilino è colui a cui spetta il pagamento delle spese di ordinaria amministrazione. Ma cosa si intende con questo termine? Si tratta dei pagamenti necessari in caso del normale e naturale deterioramento di un bene, mentre il proprietario, di norma, dovrebbe occuparsi dei deterioramenti fortuiti. Le spese a carico dell’inquilino, dunque, sono le seguenti:

• luce, acqua, gas, aria condizionata, riscaldamento condominiale
• spese per la pulizia all’interno dell’appartamento
• per la fornitura di servizi comuni nel condominio (giardinaggio, disinfestazione, ecc.
• ordinaria manutenzione dell’ascensore.

Ripartizione spese condominio a carico del proprietario

Diverso è ovviamente il caso delle spese che competono al proprietario della casa. A suo carico ci sono i pagamenti che non sono ricompresi nella cosiddetta “piccola manutenzione”, a partire da quelle attività che riguardano gli spazi comuni e i condomini. Anche in questo caso si può fare un elenco delle varie voci:

• Manutenzione straordinaria delle facciate, dell’impianto elettrico, di quello idrico o del gas;
• Spese necessarie per sostituire impianti tipo la caldaia;
• Ristrutturazione o rifacimento del pavimento di casa;
• Per riparare porte, finestre, telai, serranda (salvo danni imputabili all’inquilino);
• Installazione o cambio di un cancello;
• Spese per l’impianto di illuminazione;
• Spese per risistemare il tetto e rimettere in sesto gli intonaci;
• Spese per installare l’impianto della TV.
• Compenso amministratore.
• Spese fiscali (IMU, TASI…).

Discorso a parte per lo spurgo della fognatura condominiale. Gli inquilini, di norma, non sono responsabili direttamente al pagamento , a meno che non vi sia una specifica disposizione nel contratto di locazione che preveda tale onere a loro carico, in assenza di diversi accordi tra le parti e se in alcuni condomini sia considerata una spesa di manutenzione ordinaria da annoverare tra i servizi comuni.

Cosa succede se il condomino non paga le spese condominiali?

La mancata adesione alle spese condominiali è una violazione del regolamento condominiale e comporta la responsabilità legale del proprietario. Oltre al già citato Codice Civile, c’è una legge specifica che si occupa di queste spese, la 392 del 1978, la cosiddetta “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”. Pertanto, se l’inquilino si rifiuta di pagare le spese condominiali, ci sono diverse conseguenze che possono verificarsi. Ecco alcuni scenari possibili.

1. Azioni legali: il condominio o il proprietario dell’immobile possono intraprendere azioni legali contro l’inquilino inadempiente. Questo potrebbe includere una richiesta di pagamento delle spese arretrate tramite un avvocato o una causa legale per ottenere un risarcimento.
2. Recupero delle spese: il proprietario potrebbe decidere di recuperare le spese condominiali non pagate trattenendo il deposito cauzionale dell’inquilino. Questo può essere fatto se previsto nel contratto di locazione.
3. Sospensione dei servizi: il condominio può sospendere i servizi o le forniture comuni all’inquilino moroso come misura di pressione per il pagamento delle spese arretrate. Ad esempio, potrebbe essere tagliata l’erogazione di acqua, gas o l’accesso all’ascensore.
4. Protesti e segnalazioni da parte del condominio o del proprietario presso le autorità competenti, come l’Ufficio del Giudice di Pace o l’Agenzia delle Entrate.
5. Risoluzione del contratto di locazione: in alcuni casi, il proprietario può avviare le procedure per la risoluzione anticipata del contratto di locazione a causa dell’inadempienza dell’inquilino nel pagamento delle spese condominiali. Ciò potrebbe comportare l’obbligo per l’inquilino di lasciare l’immobile.

È importante seguire le normative e, in caso di dubbi o problemi, consultarsi sempre con l’amministratore per trovare soluzioni adeguate alle specifiche situazioni.