Spese a carico dell’inquilino e del proprietario

Spese a carico dell’inquilino e del proprietario. Affitto casa e divisione delle spese relative all’appartamento e a quelle condominiali. Manutenzione ordinaria e straordinaria. Rimborso spese e sfratto per morosità. 

Problema antico e spesso causa di liti che possono portare alla rottura di rapporti amichevoli, la separazione fra spese a carico dell’inquilino e del proprietario è un tema caldo quando si tratta di case in affitto.

Sebbene possa apparire complicato, esiste una tabella che attribuisce in maniera chiara gli obblighi dell’uno e dell’altro.

La normativa

A risolvere il problema esiste l’articolo 1576 del codice civile che così recita:

“il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”.

In sostanza, si può così riassumere:

• lavori di manutenzione ordinaria, a carico dell’inquilino;
• lavori di manutenzione straordinaria, a carico del proprietario.

Ripartizione spese proprietario inquilino

In termini semplificativi, è possibile redigere un elenco che determina la competenza delle spese:

Acqua

Il consumo spetta all’inquilino.

Amministrazione

Il compenso amministratore, le spese postali, telefoniche, bancarie, cancelleria, spettano al proprietario.

Ascensore

• La manutenzione ordinaria, le piccole riparazioni, i consumi di energia, le ispezioni e i collaudi spettano all’inquilino.
• L’installazione, la manutenzione straordinaria e l’adeguamento alle norme di legge spettano al proprietario.

Autoclave

• L’installazione e la sostituzione integrale dell’impianto o dei componenti primari come la pompa, il serbatoio, l’elemento rotante, l’avvolgimento elettrico, le imposte e le tasse spettano all’inquilino.
• La manutenzione ordinaria, quindi la forza motrice, il ricarico pressione del serbatoio, le ispezioni e collaudi spettano al proprietario.

Campanelli

• L’installazione e la sostituzione spettano al proprietario.
• La riparazione spetta all’inquilino.

Colonne di scarico

• La manutenzione spetta al proprietario.

Gas

• L’installazione spetta al proprietario.
• Le spese di consumo spettano all’inquilino.

Impianti di illuminazione, videocitofono e speciali

• I costi per l’installazione e la sostituzione di impianti illuminazione, della suoneria e l’allarme, i citofoni e i videocitofoni, l’allarme e la sicurezza spettano al proprietario.
• La manutenzione ordinaria degli impianti è a carico dell’inquilino.

Impianti di riscaldamento e condizionamento

• Le spese per l’installazione, sostituzione ed adeguamento leggi degli impianti spettano al proprietario.
• La manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario, la pulizia e la lettura contatori, l’acquisto combustibile, i consumi di forza motrice, l’energia elettrica e l’acqua sono di competenze dell’inquilino.

Impianti sportivi

• L’installazione e la manutenzione ordinaria spettano al proprietario.
• I costi per gli addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari, ecc.), consumo acqua per pulizia e depurazione, acquisto materiale per manutenzione ordinaria spettano all’inquilino.

Impianto antincendio

• L’installazione e la sostituzione impianto, l’acquisto estintori spettano al proprietario.
• La manutenzione ordinaria, ricarica estintori, ispezioni e collaudi spettano all’inquilino.

Impianto televisivo

• L’installazione, sostituzione o potenziamento televisivo centralizzato spettano al proprietario.
• La manutenzione ordinaria impianto centralizzato spetta all’inquilino.

Imposta di registro relativa al contratto di locazione

• Il 50% della spesa a carico del proprietario.
• Il 50% della spesa a carico dell’inquilino.

Lastrici solari

• La manutenzione e rifacimento sono a carico del proprietario.

Parti comuni

• La manutenzione straordinaria dei tetti, lastrici solari, rete fognaria; la sostituzione di grondaie, sifoni, colonne di scarico, marmi, corrimano, ringhiere; l’installazione di caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo; l’installazione e sostituzione di serrature sono le voci a carico del proprietario.
• La manutenzione ordinaria di tetti, lastrici solari, rete fognaria, disotturazione condotti e pozzetti fogne, pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni, caselle postali, cartelli, segnalatori, bidoni, armadietti contatori, zerbini, tappeti, guide e altri arredi, grondaie, sifoni e colonne scarico; la manutenzione aree verdi, compresa riparazione attrezzi utilizzati; il consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni sono a carico dell’inquilino.

Parti interne all’appartamento locato

• La sostituzione integrale dei pavimenti e dei rivestimenti, la manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento spettano al proprietario.
• La manutenzione ordinaria pavimenti e rivestimenti, infissi e serrande, l’impianto riscaldamento e sanitario, gli apparecchi e il condutture di elettricità, la canna fumaria, gli impianti citofono e videocitofono; il rifacimento chiavi e serrature, tinteggiatura pareti, sostituzione vetri, verniciature opere in legno e metallo spettano all’inquilino.

Pulizia

• Le spese di assunzione addetto o conferimento appalto a ditta; l’acquisto e sostituzione macchinari per pulizia; acquisto bidoni, trespoli e contenitori spettano al proprietario.
• Il trattamento economico addetto, spese per pulizie appaltate a ditta, materiale per pulizie e manutenzione ordinaria macchinari per pulizia, spese sgombero neve, opere di derattizzazione e disinfestazione locali immondizie, disinfezione contenitori rifiuti, sacchi per raccolto rifiuti, tassa rifiuti o tariffa sostitutiva sono a carico dell’inquilino.

Scaldabagno

• L’installazione, riparazioni e sostituzione nel primo anno di locazione, che diventa il 50% per la sostituzione dopo il primo anno di locazione spettano al proprietario.
• Le riparazioni e 50% della sostituzione dopo il primo anno di locazione spettano all’inquilino.

Tasse

• La tassa passo carrabile spetta all’inquilino.
• la tassa occupazione suolo pubblico per lavori è a carico del proprietario.

Tetto

• Le spese per manutenzione e rifacimento sono a carico del proprietario.

Spese riparazioni urgenti: proprietario o inquilino?

Può avvenire nel corso della durata del contratto che si rendano necessarie riparazioni urgenti dovute ad episodi fortuiti, come la rottura di una tubazione o di un sanitario che rendano obbligatorio un intervento rapido per la sostituzione.

Possono allora sorgere contestazioni in merito a chi deve farsi carico del costo dell’operazione. Se trattasi di manutenzione ordinaria, rimane comunque di competenza della persona in affitto, che dovrà pagare di tasca sua.

Rimborso al proprietario delle spese

Nel caso in cui l’inquilino abbia anticipato la somma necessaria, perché possa chiedere il rimborso al proprietario occorre che si verifichino le tre seguenti condizioni:

• non si deve trattare di spesa a suo carico;
• si deve trattare di spesa urgente;
• deve contemporaneamente avvisare il proprietario dell’intervento.

La mancanza anche di una sola delle tre condizioni fa rimanere a carico dell’inquilino la spesa sostenuta.

Spese a carico dell’inquilino: cosa succede se non paga

Quando si stipula un contratto di locazione, il proprietario può indicare o chiedere al futuro inquilino che sia quest’ultimo stesso ad effettuare direttamente il pagamento delle spese condominiali all’amministratore.

Ovvero di provvedere mediante assegno o bonifico bancario, al pagamento delle somme che ogni trimestre/quadrimestre vengono calcolate.

Tuttavia, la norma in materia precisa che il soggetto obbligato con il condominio rimane il proprietario, ovvero è solo a quest’ultimo che può inviato il decreto ingiuntivo di regolare i pagamenti non avvenuti per morosità.

Sfratto per morosità

Solo dopo aver provveduto al pagamento delle spese, il proprietario dell’immobile potrà rivalersi sull’inquilino, chiedendo il rimborso delle somme erogate o passando a vie legali intimandogli lo sfratto per morosità.

Le spese condominiali sono infatti una delle obbligazioni che spettano all’inquilino durante il contratto di locazione alla voce oneri accessori.