Spese condominiali


Spese condominiali: ordinarie, straordinarie. Come si calcolano. Chi decide i lavori. Come funziona l’assemblea condominiale. A chi vanno pagate le spese. Casi specifici: spese non pagate. Detrazioni spese condominiali.

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Le spese condominiali sono uno dei temi più accesi durante lo svolgimento delle assemblee condominiali annuali.

Importanti affinchè lo stato dell’edificio permanga sempre nelle migliori condizioni possibili, trattandosi di argomento di natura economica possono far insorgere liti e discussioni sulla necessità o meno di sostenerle.


Spese condominiali: cosa sono

Per mantenere in piena efficienza un condominio nelle sue parti comuni, è necessario sostenere nel corso della sua gestione diverse spese come la portineria, se presente oppure servizi di pulizia generali, manutenzione ordinaria e straordinaria ed altre evenienze.

Complessivamente le voci di spese vengono raccolte in due grandi categorie.

Vediamo quali sono.

Spese ordinarie

Sono classificate come spese ordinarie quelle che sono necessarie ogni anno per la gestione delle cose e dei servizi comuni come portineria, vigilanza notturna, pulizia delle  scale, riscaldamento, ascensore, polizze assicurative.

Spese straordinarie

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Le spese straordinarie sono invece interventi che si rendono necessari in maniera occasionali come la sostituzione della caldaia, il rifacimento del tetto o della facciata esterna.

Spese condominiali: come si calcolano

palazzo-modernoImportante conoscere come vengono ripartite le spese condominiali fra i vari inquilini.

La norma, stabilita dal Codice Civile, prevede le seguenti modalità:

  • in misura proporzionale al valore della proprietà;
  • in base al grado di fruizione del bene oggetto delle spese.

Regolamento condominiale

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Il modo in cui vengono ripartite è contenuto nel regolamento condominiale.

In linea generale, le spese necessarie alla conservazione e godimento delle parti comune, eventuali innovazioni e servizi generali vengono ripartite secondo le quote millesimali.

Quote millesimali e misura proporzionale

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Per i beni, come gli ascensori, che vengono utilizzati dai condomini in maniera diversa, le spese vengono ripartite in proporzione all’uso che ne viene fatto.

Più precisamente, i costi sostenuti per la manutenzione dell’ascensore vengono così ripartiti:

  • per metà in relazione ai millesimi di proprietà
  • per la restante parte in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Spese condominiali: chi decide i lavori

condominio-balconiL’affidamento dei lavori di manutenzione ordinaria è una decisione che spetta esclusivamente all’amministratore di condominio.

Per consentire la rapidità delle opera, sarebbe infatti impensabile dover convocare in continuazione un’assemblea aperta a tutti i condomini.

Tuttavia a quest’ultima spetta il compito di scegliere a chi affidare i contratti di manutenzione ordinaria.

I lavori di manutenzione straordinaria sono decisi esclusivamente nel corso dell’assemblea condominiale mentre all’amministratore spetta solo il compito di mettere in atto quanto deciso.

Fanno eccezione i lavori di manutenzione che si rendano necessari per evitare situazioni di pericolo o di degrado immediato.

In questo caso l’amministratore può e deve intervenire con immediatezza in quanto verrebbe ritenuto responsabile per eventuali danni provocati dalla sua negligenza.

Spese condominiali: come funziona l’assemblea

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L’assemblea è il luogo deputato a decidere ed approvare la divisione delle spese condominiali oltre che a consentire e valutare in merito alle eventuali spese straordinarie che potrebbero rendersi necessarie.

Innanzitutto ogni ogni assemblea di condominio, in seconda convocazione, è valida quando si raggiunge almeno un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi totali.

Senza tali quote non è possibile alcuna delibera.

Il voto all’assemblea condominiale

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Per quanto riguarda le spese ordinarie, è necessario il voto della maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 1/3 (33,3%) dei millesimi totali.

Per le spese straordinarie, se di notevole entità, è necessaria la maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 1/2 (50%) dei millesimi totali.

Spese condominiali: a chi pagarle

multa-soldiL’unico soggetto responsabile della riscossione delle spese condominiali è l’amministratore del condominio, oltre ad essere colui che effettua il calcolo ed invia la documentazione.

Mora per i condomini che non pagano

L’amministratore ha inoltre il potere di mettere in mora i condomini che non effettuano il regolare pagamento delle quote mediante lettera raccomandata indicante il termine ultimo.

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Nel caso in cui tale termine per il pagamento non venga rispettato, può essere chiesta al Giudice di Pace l’ingiunzione di pagamento al fine di recuperare il credito.

Spese condominiali non pagate per l’acquirente

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Uno dei casi più fastidiosi che possono capitare al momento dell’acquisto di un appartamento in un condominio è trovarsi a che fare con spese condominiali non pagate.

Secondo il codice civile, chi subentra, ovvero l’acquirente, può vedersi richiedere eventuali importi non corrisposti dal venditore dell’immobile.

casa-notaio-compravenditaPertanto è buona prassi richiedere all’amministratore di condominio il saldo di eventuali importi non pagati ed ancora scoperti, e regolandosi di conseguenza: ovvero sottrarle al prezzo di cessione ed impegnarsi con il venditore affinché quest’ultimo le versi al condominio.

Spese condominiali detraibili

bonus casa ristrutturazioniAlcuni voci di spese condominiali danno diritto al condomino che abbia effettuato regolare pagamento, di detrarre gli importi in sede di dichiarazione dei redditi.

Regolamento

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Obbligatorio che il pagamento delle spese sia avvenuto prima di aver effettuato la dichiarazione dei redditi mentre la detrazione spetta nei limiti della quota di spese sostenuta secondo le seguenti norme:

  • 50% delle spese effettuate dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2017 nel limite massimo di euro € 96000 con riferimento alla quota di competenza del singolo condomino;
  • 36% delle spese effettuate dal 1° gennaio 2018, facendo riferimento alla data del bonifico effettuata dall’amministratore alla ditta esecutrice dei lavori, con un limite massimo di € 48000, sempre con riferimento alla quota di competenza del singolo condomino.

Lavori che danno diritto alla detrazione

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I lavori che danno diritto alla detrazione possono così classificati:

  • manutenzione ordinaria come rifacimento dei pavimenti, tinteggiatura delle pareti, impermeabilizzazione di terrazzi e soffitti,
  • manutenzione straordinaria come installazione di un ascensore, costruzione di scale interne, opere per un miglioramento dell’efficienza energetica;
  • interventi di restauro e risanamento conservativo onde prevenire situaa situazioni di degrado;
  • lavori di ristrutturazione edilizia come la modifica della facciata dell’edificio.
Davide Bernasconi
  • Redattore specializzato in Design
  • Scrittore e Blogger

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