Ripartizione spese condominiali ascensore


Come si calcola la ripartizione delle spese condominiali di un ascensore. Differenza tra spese ordinarie e straordinarie di manutenzione. Esempio di calcolo. Chi è esente dal pagamento delle spese. Come si dividono le spese tra inquilino e proprietario. Installazione di nuovo ascensore: chi decide, la ripartizione delle spese.

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L’ascensore è una gran bella comodità nei palazzi con numerosi piani: pensare di salire le scale a piedi fino al 7°, 8°  o magari fino al 15° piano, se si abita in uno di quegli enormi edifici non rari nelle grandi città, pare una cosa impensabile ed assai complicata, se proposta ai giorni nostri.

Aggiungiamo poi l’ulteriore sforzo di portare sacchetti della spesa o le valigie di ritorno da un viaggio: davvero uno sforzo titanico.

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La presenza dell’ascensore semplifica molto le situazioni quotidiane; tuttavia la sua gestione in condominio può comportare la nascita di problematiche che richiedono l’intervento dell’amministratore e di un’assemblea per risolvere le questioni.


Spese condominiali ascensore: differenza tra spese ordinarie e spese straordinarie

L’ascensore è uno di quegli elementi che viene indicato come parte comune di un condominio, le cui spese vengono così ripartite fra i condomini, proprietari o in affitto, in base al tipo di intervento effettuato. Tuttavia, come è ben facile capire, l’utilizzo dell’ascensore è differente in base al piano a cui si abita, determinante per un diverso tasso di usura.

Vediamo la differenza principale tra spese ordinarie e spese straordinarie.

Spese ordinarie ascensore

Le spese ordinarie sono riferite ad interventi regolari, ripetuti in maniera periodica durante la vita dell’ascensore, per mantenerlo in piena efficienza.

La sostituzione delle lampadine presenti sulla pulsantieria, la pulizia e lubrificazione della cabina od i contratti di manutenzione periodica stipulati con l’impresa addetta sono alcune fra le spese ordinarie.

Spese straordinarie ascensore

Ascensore esterno casa

Sono spese straordinarie quelle non previste da manutenzione periodica, come il controllo annuale o la sostituzione di elementi usurati effettuate secondo il tradizionale ciclo di vita dei materiali.

Ad esempio, il blocco della cabina per un guasto al motore è classificabile come un intervento di manutenzione, e dunque spesa straordinaria.

Ascensore condominiale ripartizione spese

Le spese relative all’ascensore condominiale sono a carico di tutti i condomini serviti dall’impianto, come indicato dall’articolo 1123 c.c.  Nel caso di un edificio con un numero diverso di scale, i condomini di ogni scala si vedranno addebitare unicamente le spese per l’ascensore di cui si servono per raggiungere la propria abitazione.

Calcolo ripartizione spese condominiali: esempio

La ripartizione delle spese relative ad uso e manutenzione dell’ascensore avviene nel seguente modo:

  • 50% in base ai millesimi di proprietà;
  • 50% in misura proporzionale al piano al quale abita il condomino.

La tabella di calcolo delle quote di millesimi di proprietà di un immobile posto all’interno di un edificio è stabilita dalla normativa italiana nel seguente modo:

  • dimensione dell’unità immobiliare : dimensione complessiva dell’edificio
  • il risultato viene moltiplicato x 1000, da qui il termine di millesimi.

Per comprendere meglio facciamo un esempio: il proprietario di un appartamento di 250 mq, posto all’interno di uno stabile di 1000 mq complessivi, detiene la seguente quota di millesimi:

250/1000 = 0,25

0,25 x 1000: 250 millesimi di proprietà

Il calcolo proporzionale in base al piano dell’appartamento è leggermente più complesso, ma con un esempio chiariremo ogni dubbio.

Consideriamo la seguente situazione:

  • palazzo di 3 piani
  • altezza di ogni piano: 3 metri
  • totale altezza edificio: 18 metri dato dalla somma di 3+6+9 (3 del 1° piano, 6 del 2° piano, 9 del 3° piano)
  • un appartamento per piano, con i seguenti millesimi: 400 (1° piano), 300 (2° piano), 300 (3° piano)
  • spese complessive ascensore da ripartire: €2000

Lo schema riassuntivo della ripartizione spese condominiali relative all’ascensore può essere esposto nel seguente modo:

  1. appartamento 1° piano 2000:2 x (400:1000 + 3:18) = €567
  2. appartamento 2° piano 2000:2 x (300:1000 + 6:18) = €634
  3. appartamento 3° piano 2000:2 x (300:1000 + 9:18) = €800

Il numero diverso di appartamenti posti su ciascun piano, oltre ovviamente alla metratura, comportano ovviamente delle modifiche al risultato finale. Il calcolo, effettuato dall’amministratore di condominio ed allegato ad ogni verbale di assemblea, viene effettuato mediante software specifici, ovvero con programmi per computer che rendono semplice ed immediata l’operazione appena sopraggiunge un ulteriore costo di manutenzione.

Ascensore spese condominiale: chi non paga

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In linea generale vengono esentati dal pagamento dalle spese condominiali dell’ascensore i seguenti soggetti:

  • proprietari di appartamenti posti al piano terreno
  • proprietari dei negozi fronte strada
  • proprietari dei box che si trovano nel sotterraneo dell’edificio qualora non servito dall’ascensore, eccetto nel caso che il regolamento condominiale non preveda regole diverse

Il concetto chiave per il calcolo delle spese dunque non è l’uso effettivo che si fa dell’ascensore, quanto l’uso potenziale, motivo per cui chi abita ai piani più alti si vede addebitare una quota proporzionale più elevata di spese.

Le spese di adeguamento dell’impianto alle normative sulla sicurezza sono poste a carico di tutti i condomini, compresi i proprietari del piano terreno e dei negozi in proporzione ai millesimi.

Ascensore condominiale: quanto paga l’inquilino

Un caso specifico e che si presenta con regolarità è quando il proprietario di un immobile concede in locazione il suo appartamento. Vediamo come la normativa italiana suddivide le spese fra inquilino e proprietario:

  • manutenzione ordinaria, comprendente piccole riparazioni, energia elettrica consumata per il suo utilizzo oltre alle operazioni periodiche, sono a carico dell’inquilino
  • manutenzione straordinaria, quindi guasti improvvisi, rotture eccezionali di materiali e componenti oltre a nuova installazione o sostituzione completa dell’ascensore, interventi di adeguamento a nuove normative, sono a carico del proprietario

Ascensore condominiale: chi decide l’installazione

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Nella gran parte dei condomini, gli ascensori vengono installati nel corso della costruzione dell’edificio, in maniera da agevolare la vita degli inquilini dei piani alti, una bella garanzia per le persone anziane o con problemi di deambulazione che si vedrebbero costrette a vivere recluse in casa.

Inoltre, appartamenti inseriti in edifici privi di elevatore hanno una quotazione inferiore nel mercato immobiliare, in considerazione del disagio arrecato ai possibili acquirenti.

Si può però presentare la situazione della necessità o dell’interesse da parte di alcuni inquilini di richiedere l’installazione di un impianto ascensoristico, utile a semplificare la vita quotidiana. Come si procede in questo caso?

Ascensore condominiale: innovazione

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Procedere all’installazione di un ascensore condominiale in un edificio privo di esso, è classificata come innovazione, ovvero una nuova opera che comporta una modifica importante e positiva della cosa comune. L’impianto però, determina anche una situazione diversa: basti pensare al progetto del pianerottolo oltre che al vano scale al cui interno dovrebbe passare l’ascensore.

Vediamo come la legge affronta la situazione, risolvendo ogni possibile questione.

Interesse della maggioranza

Il Codice Civile aiuta a dirimere la questione disponendo che:

  • l’assemblea condominiale ha il diritto di deliberare qualunque opera diretta al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Le delibere sono valide purchè approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti nell’assemblea e pari ad almeno la metà dei millesimi complessivi dell’edificio.

Il Codice Civile precisa però che le innovazioni sono vietate se:

  • alterano l’equilibrio architettonico dell’edificio
  • rendono alcune parti comuni inservibili
  • possono costituire un problema per la sicurezza
  • modificano il godimento anche di un solo inquilino

Se invece la presenza dell’ascensore determina soltanto un limitato restringimento allo spazio adibito a passaggio comune, allora il diritto di installazione è valido.

Ripartizione spese

Le spese di installazione dell’ascensore condominiale vengono ripartite secondo le quote di millesimi di proprietà, regola valida anche per quei condomini che hanno espresso parere contrario in assemblea.

I condomini contrari all’installazione hanno la possibilità di chiedere l’esonero dalle spese, nel caso in cui i lavori abbiano un importo elevato o prevedano un utilizzo separato (ad esempio occorre aver la chiave per accedere alla cabina).

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La situazione classica è l’inquilino che abita al piano terra: in questo caso potrà chiedere di non essere gravato dai costi necessari per l’installazione e relativa manutenzione in quanto non ne usufruisce.

Condomino cambia parere: come fare?

I condomini che in origine avevano espresso parere negativo all’installazione e che avevano chiesto ed ottenuto di essere esclusi dalle spese di manutenzione, possono cambiare idea nel corso del tempo. Basti pensare ad un appartamento ricevuto in eredità, per il quale l’originario proprietario aveva negato il suo consenso all’ascensore ed aveva ottenuto l’esclusione dalla ripartizione delle spese annesse.

L’erede può chiedere di partecipare alle spese, contribuendo ai costi sostenuti per l’installazione e manutenzione.

La quota da versare sarà determinata dalla sommatoria delle spese d’installazione e manutenzione straordinaria del bene, da cui detrarre un importo pari alla svalutazione del bene per obsolescenza, trattandosi di un impianto soggetto a forte usura.

Il valore attuale dell’ascensore sarà così il parametro necessario per determinare la cosiddetta quota d’ingresso.

Davide Bernasconi
  • Redattore specializzato in Design
  • Scrittore e Blogger
  • Esperto di Arredo e design

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