Come staccarsi dalla caldaia condominiale


Come effettuare il distacco dalla caldaia condominiale. La normativa italiana in vigore con la Riforma dei condomini. Costi e spese da sostenere, il procedimento da seguire. Vantaggi e svantaggi di staccarsi dall’impianto centralizzato.

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Chi vive in un condominio si sarà spesso trovato a che fare con questioni legate al riscaldamento centralizzato: avere un’unica caldaia è sicuramente un vantaggio per l’ambiente, situazione che registra una notevole incidenza in termini di inquinamento, senza dubbio minore rispetto ad un impianto dotato di singole caldaie per ogni condomino.

Inoltre, nel momento in cui si registrano dei problemi, sarà compito dell’amministratore provvedere a chiamare i tecnici professionisti che interverranno sull’impianto.

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Può nascere però l’esigenza, in virtù delle abitudini personali, ad esempio essere fuori casa per molte ore del giorno oppure il desiderio di un tepore domestico in diverse momenti della giornata, di poter accendere o spegnere il riscaldamento quando si vuole.

Fra le motivazioni, il pensiero di pagare un importo elevato per il riscaldamento di cui si gode poco, appunto perché fuori casa per lunghi periodi, può spingere nella direzione di staccarsi dall’impianto di riscaldamento condominiale per installare un impianto autonomo, diventando così liberi di regolare temperatura ed orari di accensione. Vediamo come procedere.


Staccarsi dalla caldaia condominiale: normativa

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Con l’introduzione della Legge 220/2012, datata 18 giugno 2013, nota come Riforma sui condomini, è possibile per il condomino singolo effettuare il distacco dall’impianto centralizzato senza essere vincolato alla delibera dell’assemblea di condominio.

Vi sono però alcuni vincoli da rispettare, oltre a seguire la normativa relativa all’installazione di un impianto di riscaldamento autonomo.

Staccarsi dalla caldaia condominiale: condizioni

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Per potersi staccare dal riscaldamento condominiale, non è richiesto il consenso dell’assemblea dei condomini, ma é invece necessaria la sussistenza delle seguenti due condizioni:

  • non si verifichi un notevole squilibrio di funzionamento dell’impianto;
  • non si abbia un aggravio di spesa per gli altri condomini.

Nessun regolamento condominiale può prevedere l’inserimento di una norma che vieti in maniera tassativa lo scollegamento dall’impianto centrale. Occorre però sottolineare un importante aspetto legislativo:

  • Nel caso in cui regolamenti condominiali redatti precedentemente la riforma dei condomini operata con la Legge 220/2012, contengano norme che obblighino all’utilizzo dell’impianto centralizzato, esse vanno interpretate nel senso di dover comunque partecipare alle spese di manutenzione dell’impianto.

Se il regolamento prevede espressamente il divieto di distacco, secondo l’ordinanza della Corte di Cassazione n° 28051/2018, tale norma è nulla.

Come staccarsi dalla caldaia condominiale

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L’inquilino che intende procedere al distacco dall’impianto centrale dovrà seguire una serie di passaggi, per rispondere perfettamente alla normativa e non subire conseguenze in un secondo momento per il suo comportamento:

  1. In via preliminare, far eseguire, a proprie spese, la diagnosi energetica che dovrà interessare sia il singolo impianto di casa che quello dell’intero edificio. Obiettivo della diagnosi è accertare quanto il distacco possa incidere sui costi totali della caldaia condominiale e se l’opera possa essere fonte di problemi ed anomalie.
  2. Formalizzare la propria decisione all’amministratore di condominio con una comunicazione scritta, mediante raccomandata con ricevuta di ritorno. La comunicazione conterrà la perizia rilasciata dal professionista abilitato attestante che il distacco non comporta squilibri o aggravi di spesa per gli altri condomini.
  3. L’amministratore condominiale comunicherà nella prima assemblea prevista in calendario la decisione presa dal condomino.
  4. Il distaccante, che non dovrà attendere il responso dell’assemblea, dovrà far eseguire i lavori secondo il rispetto della normativa in materia di sicurezza, fra cui l’installazione di una canna fumaria con sbocco sul tetto.

Conviene staccarsi dalla caldaia condominiale: vantaggi e svantaggi

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Nel valutare la reale convenienza di staccarsi dall’impianto centrale, è importante tenere in considerazione quali sono i punti a favore e contro.

Vantaggi di staccarsi dall’impianto centralizzato

  • sono previste detrazioni fiscali per chi interviene sull’efficienza energetica, l’acquisto di una caldaia può essere dunque ammortizzato più facilmente;
  • in caso di vendita dell’appartamento, quelli dotati di impianto autonomo sono più appetibili nel mercato immobiliare;
  • completa autonomia nel regolare accensione/spegnimento del riscaldamento;
  • ampia scelta fra diverse modalità: caldaia a metano/GPL, caminetto, stufa a pellet, stufa a legna.

Svantaggi di staccarsi dall’impianto centralizzato

  • efficienza energetica di un impianto centralizzato è maggiore rispetto al singolo impianto;
  • dover provvedere ai controlli periodici della caldaia autonomamente ed a proprie spese;
  • per chi trascorre molte ore in casa, l’impianto autonomo si rivela molto dispendioso, oltre ad essere soggetto ad una maggiore usura;
  • l’obbligo di valvole termostatiche per i termosifoni nei condomini permettono già di regolare la temperatura in ogni locale;
  • costi per realizzare l’impianto autonomo potrebbero essere alti ed ammortizzabili solo nel lungo periodo.

Quanto costa staccarsi dalla caldaia condominiale

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Il risparmio che si pensa di ottenere a partire dal momento in cui si usufruirà di un impianto di riscaldamento autonomo deve essere calcolato in funzione anche dei costi da sostenere per procedere al distacco dalla caldaia centralizzata. In maniera indicativa, le voci di spesa sono le seguenti:

  • diagnosi energetica svolta dal tecnico specializzato: compresa fra €750/1000
  • acquisto della caldaia: da un minimo di €800 per un modello con un buon rapporto prezzo/qualità fino a €2500/3000 per un modello domotico
  • spese per adattare l’impianto di riscaldamento, comprendente opere murarie, realizzazione rete idrica, allaccio ed adeguamento alla rete gas, distacco dall’impianto centralizzato, con un importo, dipendente dalla dimensione dell’appartamento, fra €2500 e €4000
  • costi per la nuova canna fumaria per lo scarico dei fumi, fra €700/850

Caldaia autonoma: normativa

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Una volta avvenuto il distacco dalla caldaia condominiale e provveduto all’installazione di un impianto autonomo per il riscaldamento e la produzione di acqua calda, occorrerà provvedere da sè ad eseguire i controlli periodici da parte di personale specializzato.

Nello specifico, la zona della casa (interna od esterna) in cui verrà installata la caldaia dovrà garantire una buona ventilazione affinchè il gas non permanga nell’ambiente, oltre a garantire dal pericolo di incendi.

Ogni due anni poi, la canna fumaria dovrà essere soggetta a controllo per accertare che i fumi dispersi nell’aria non siano dannosi e nocivi per l’ambiente.

Davide Bernasconi
  • Redattore specializzato in Design
  • Scrittore e Blogger

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