Verbale dell’assemblea assente, delibere ancora valide?

Le delibere di un’assemblea di condominio si possono considerare valide anche se c’è un verbale dell’assemblea assente? Questa è una domanda più che lecita, in quanto può capitare che l’amministratore non trasmetta il verbale assembleare ai condomini assenti, e che questi non siano d’accordo con le decisioni prese.

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Quando l’amministratore di condominio invia la convocazione all’assemblea periodica, arrivano mal di pancia immediati. Partecipare all’assemblea però, è una responsabilità alla quale non ci si dovrebbe mai sottrarre. Per quanto noiose e lunghe possano essere, infatti, le assemblee servono a mantenere il quieto vivere e a stabilire linee comuni di comportamento. Inoltre, sono necessarie per prendere decisioni sugli spazi comuni e per risolvere controversie tra i singoli condomini oppure tra i condomini e il condominio. Insomma, esserci è fondamentale per rimanere aggiornati e per prendere parte attiva a tutte le decisioni.

Se però si è assenti, si può sempre contare sulla delega ad un altro condomino o comunque, sul verbale dell’assemblea. Cosa succede però se l’amministratore non lo trasmette e se il condomino, venuto a conoscenza delle delibere, si trovasse in disaccordo? Le delibere sarebbero ancora valide o la mancata comunicazione può costituire, da sola, materia sufficiente per un’impugnazione? Ecco cosa dice la legge a riguardo.

Verbale dell’assemblea assente

Prima ancora di capire cosa può fare un condomino che, senza aver ricevuto il verbale dell’assemblea, si trovi in disaccordo con le decisioni prese e voglia impugnarle, è bene capire quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio. Innanzitutto, l’amministratore ha l’obbligo di tenere un registro dei verbali delle assemblee (art. 1130, comma primo, nr.7), ma non ha alcun termine da rispettare per comunicare il verbale dell’assemblea ai condomini che non erano presenti. Inoltre, la legge non stabilisce una modalità univoca e formale con cui questa comunicazione debba essere fatta. Questo vuol dire che il condomino può venire a conoscenza delle delibere prese:

• tramite messaggi su Whatsapp,
• tramite messaggio di mail ordinaria,
• tramite comunicazione a voce,
• tramite messaggio di posta certificata.

Inoltre, se il condomino utilizza l’opera realizzata tramite la delibera di un’assemblea a cui era assente, il suo comportamento implica la conoscenza della delibera stessa e la sua accettazione. Ciò assodato, cosa può fare un condomino che si trova in disaccordo con una delibera di cui non è stato messo al corrente in alcun modo? Innanzitutto, può fare ricorso all’autorità giudiziaria per accusare l’amministratore di grave inadempienza (facendogli rischiare anche la revoca dell’incarico). Può però, impugnare la delibera?

Impugnare le delibere dell’adunanza

Il Codice Civile, all’articolo 1137, stabilisce che ogni condomino ha 30 giorni di tempo per impugnare una deliberazione assembleare. La data di decorrenza coincide con quella dell’assemblea se il condomino era presente ma dissenziente o astenuto, e con quella della comunicazione del verbale se il condomino era assente. Senza la trasmissione del verbale però, questo termine decade. In questo caso, il Trib. di Roma, con la delibera n.14607 del 20 settembre 2021 ha stabilito che:

“Qualora il verbale non venga inviato al condomino assente in assemblea, il termine di 30 giorni decorre dal momento in cui l’assente ha avuto effettiva notizia della delibera che intende impugnare”.

Il condomino può, quindi, impugnare una deliberazione per mancata comunicazione? La risposta è no, in quanto in questo caso mancherebbe l’oggetto stesso della contestazione. Di conseguenza, è evidente che la mancata comunicazione non può costituire un vizio autonomo della deliberazione. Per questo, è sempre bene essere presenti in assemblea, che sia tramite mezzi tecnologici o il proprio inquilino, in caso di immobile affittato.

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