Superbonus 110%: come sanare gli abusi edilizi per accedere alle agevolazioni

Come fare la sanatoria degli abusi edilizi per beneficiare dell’agevolazione del Superbonus 110%, destinata alla riqualificazione energetica e messa in sicurezza degli edifici.

Il Superbonus 110% è un’agevolazione per la riqualificazione energetica, la messa in sicurezza antisismica degli immobili, l’installazione di impianti fotovoltaici e la realizzazione di infrastrutture per le ricariche di veicoli elettrici. Molto in voga negli ultimi tempi nel settore edile grazie alla possibilità di poter usufruire di una serie di interessanti benefici fiscali.

Prima di dare il via ai lavori è però necessario procedere ad opportune sanatorie nel caso in cui si riscontrano difformità.

In questa nostra guida scopriamo come sanare gli abusi edilizi e l’iter burocratico da seguire per accedere ai vantaggi offerti dal Superbonus.

Ecobonus 110% e abusi edilizi

Il primo passo da compiere nei lavori di ristrutturazione per usufruire del Superbonus è rivolgersi ad un tecnico abilitato. Il compito del professionista sarà di certificare tramite asseverazione di conformità urbanistica, l’assenza di anomalie nell’edificio.

Cosa fare se lo specialista riscontra delle irregolarità? In tal caso si è di fronte a difformità edilizie, ovvero una serie di dati incoerenti tra le planimetrie risultanti al Catasto e lo stato di fatto dell’immobile.

Un classico esempio di queste “differenze” può essere la modifica della struttura delle finestre di casa, non dichiarata a suo tempo e per la quale era invece necessaria l’autorizzazione degli uffici competenti della pubblica amministrazione.

In tal caso siamo di fronte ad un “abuso edilizio”. Rientrano non soltanto però opere prive di regolare permesso ma anche altre discordanze nei parametri, come ad esempio locali con altezze più basse di quanto previsto dalla normativa vigente.

Come verificare gli abusi edilizi

Per verificare di trovarsi di fronte ad un abuso edilizio, il tecnico incaricato (o il proprietario) deve recarsi presso l’Ufficio tecnico del Comune in cui è ubicato l’edificio, in modo da acquisire tutta la documentazione necessaria per riscontrare la presenza di varianti in corso d’opera o eseguite a posteriori la sua costruzione.

Saranno necessarie anche tutte le planimetrie depositate presso il Catasto, per un utile confronto con quanto ottenuto in Comune. In linea generale andranno richieste, tramite una visura catastale, tutti gli elaborati iscritti nell’archivio fabbricati, per accertare le eventuali correlazioni tra le autorizzazioni concesse e lo stato di fatto dell’immobile.

Il fabbricato rientra tra gli edifici realizzati prima del 1945? È considerato di interesse storico: molto probabile le autorizzazioni non siano disponibili in archivio. In tal caso spetterà al professionista incaricato redigere una descrizione particolarmente minuziosa dell’edificio.

L’Agenzia delle Entrate inoltre tiene a precisare che il beneficio fiscale spetta esclusivamente per gli interventi su fabbricati non ancora condonati.

In linea generale non è comunque affatto semplice determinare la consistenza effettiva di un singolo abuso. Ecco perché serve un professionista, dovendo stilare una dichiarazione asseverata di conformità urbanistica ed edile dell’immobile.

Mettiamo in risalto che chiunque può richiedere una copia conforme di elaborati edili e di tutta la documentazione tecnica corredata.

Piccoli abusi edilizi: tolleranza 2%

Se le difformità edilizie non sono particolarmente rilevanti, la procedura da seguire non è affatto complicata. Ci riferiamo a modifiche minime di superfici, altezze e volumi. Ad esempio la creazione di una nuova finestra o di una porta, come anche lo spostamento di pareti interne all’edificio.

Nei casi in cui la differenza tra le distanze è piuttosto contenuta, rientrando in un valore di tolleranza ammessa del 2% tra il progetto e lo stato effettivo dell’abitazione, è sufficiente redigere una dichiarazione sostitutiva di atto notorio. Un documento in cui viene certificato che la difformità dell’abuso rientra nella normativa prevista per accedere al Superbonus.

Al di sotto del limite del 2% per singola unità immobiliare non è dunque necessario eseguire la sanatoria, secondo quanto stabilito all’art. 49, comma 1, del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001).

Superbonus: come sanare un abuso edilizio

Nei casi in cui le irregolarità oltrepassano il limite del 2%, bisogna fare la sanatoria edilizia. Deve essere presentata una domanda al Comune per il pagamento di una sanzione pecuniaria, di importo proporzionale all’ammontare dell’abuso. In questo modo l’edificio sarà regolarizzato.

Può verificarsi anche la necessità di rimuovere il difetto riscontrato nel fabbricato, ristabilendo così la sua condizione originaria. È quanto accade nel verificare la fondatezza delle condizioni che avrebbero consentito la concessione dell’autorizzazione attuativa dell’opera. Eliminato l’impedimento, si potrà inoltrare la richiesta di adesione al Superbonus 110%.

Se la procedura per la sanatoria è stata presentata ma è ancora in corso l’ammissibilità, si può beneficiare dell’agevolazione fiscale a condizione di restituire le detrazioni ricevute, nell’eventualità la pratica dovesse concludersi con esito negativo.

Conclusioni

Le agevolazioni fiscali al 110% per promuovere la riqualificazione energetica e la messa in sicurezza antisismica dei fabbricati sono state introdotte dal decreto rilancio del 2020. Consentono la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2023.

Poi, sono previste minori aliquote negli anni seguenti. Per il 2024 l’aliquota scenderà al 70% mentre nel 2025 al 65%.

Per usufruire dei vantaggi previsti da questa normativa, è necessario che gli abusi edilizi siano sanati prima dell’avvio dei lavori.

Una legge voluta non soltanto per incentivare il settore ma anche per procedere ad un riordinamento del catasto e dei regolamenti urbanistici degli immobili nel nostro paese.

Il Superbonus 110% è un tema di grande attualità e dagli importanti benefici. Ecco perché per una corretta riuscita della procedura, è molto importante affidarsi ad un bravo tecnico abilitato.

Superbonus 100%: foto e immagini

A seguire una completa galleria immagini relative all’argomento del Superbonus 110%, con riferimento alla procedura per sanare gli abusi edilizi approfittando delle agevolazioni previste dalla normativa vigente.