Sfratto immediato anche senza affitto? La novità legale sorprende tutti

La procedura rapida di sfratto ora si estende anche ai comodatari di beni immobili, ossia a chi occupa una proprietà a titolo gratuito. Grazie alla Riforma Cartabia, il procedimento speciale non è più riservato solamente a chi ha un contratto regolarmente registrato: ecco come funziona.

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La Riforma Cartabia (dlgs 149/2022) permette di recuperare gli immobili concessi in prestito gratuito senza contratto scritto con il rito speciale della convalida. In poche parole, quindi, chi presta una casa ad un amico o un conoscente senza un contratto scritto, può utilizzare la procedura rapida di sfratto per tornare in possesso del bene.

L’applicazione del nuovo rito di convalida ed esecuzione del rilascio (art. 657 del Codice di Procedura Civile) a questo tipo di caso arriva da una sentenza del Tribunale di Vicenza (n.1350/2025), che ha confermato che la mancanza di un contratto scritto non impedisce affatto al padrone di casa di rivolgersi al giudice per ottenere un ordine rilascio in tempi brevi. Ecco cosa rischia chi occupa un bene altrui in questo modo, e cosa può fare il proprietario per entrare in possesso del bene il prima possibile.

Procedura rapida di sfratto

Quando si prestava una casa ad altri (amici, parenti, conoscenti, ecc.) a titolo gratuito, rientrarne in possesso era una procedura lunga e sfiancante per il proprietario. Grazie alla riformulazione del Codice di Procedura Civile però, oggi è possibile applicare il procedimento speciale convalida, una procedura molto più rapida rispetto al giudizio ordinario, e che consente di ottenere un titolo esecutivo in un tempo molto più breve. Una novità importante, è che questa procedura include anche i contratti verbali, mentre in passato era riservata unicamente a quelli scritti. Alla base di questa decisione c’ il principio del comodato precario, un accordo in cui non vi è termine di scadenza e che è regolato dall’art. 1810 del Codice Civile.

In questi casi, quindi, il vincolo tra le parti dipende dalla volontà del proprietario di voler estendere o interrompere il comodato ma, quando quest’ultimo fa richiesta di restituzione, il contratto si considera immediatamente concluso, anche se la casa è stata destinata ad abitazione familiare, e non serve dimostrare un bisogno urgente o una motivazione specifica (proprio in virtù del fatto che manca un accordo scritto).

Immobili in comodato liberi più velocemente

Quando un proprietario presta in comodato un immobile, lo fa con le migliori intenzioni, ma le cose nel tempo possono cambiare e i casi più frequenti che si verificano sono:

• la concessione di un genitore al figlio dell’uso di un appartamento senza contratti scritti;
• l’incrinarsi dei rapporti tra le parti;
• la necessità del proprietario di rientrare in possesso del bene, con l’opposizione del comodatario.

Con la sentenza n. 1350/2025, il Tribunale di Vicenza ha precisato che la mancata registrazione di un comodato verbale non blocca la procedura di sfratto (a differenza degli affitti, per cui si prevede la nullità per i contratti non registrati). Per i comodati, infatti, la registrazione è obbligatoria solo se l’accordo è scritto o si menziona in un atto pubblico. Grazie a questa riforma, quindi, si tutela il proprietario e si garantisce la massima rapidità possibile nel recupero dell’immobile, garantendo comunque il diritto di difesa alla persona che occupa l’immobile. Quest’ultima, infatti, può opporsi alla convalida e il giudice, in base ai singoli casi, può decidere anche di non convalidare lo sfratto. In questo caso però, il magistrato dispone la conversione del rito e la causa prosegue nelle forme del rito locatizio, più approfondite e lunghe.

Procedura rapida di sfratto, ora include anche i comodati: foto e immagini