Revoca dell’amministratore di condominio: quando scatta?

La revoca dell’amministratore di condominio è l’atto estremo con cui uno o più condomini allontanano un professionista dalla gestione del proprio condominio. Non si tratta di una conseguenza automatica in seguito ad una inadempienza, ma deve essere decretata da un giudice. Ecco quali sono i casi che la fanno scattare, e quali sono gli obblighi cui deve adempiere l’amministratore per dimostrare la sua buona condotta.

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Arrivare a revocare l’incarico dell’amministratore di condominio è un fatto piuttosto grave, cui solitamente si giunge dopo diversi tentativi di risoluzione bonaria del problema. Quando i condomini non sono più contenti dell’operato dell’amministratore, e questi lede gli interessi, anche solamente in forma potenziale, del condominio che gestisce, gli amministrati possono rivolgersi ad un giudice per chiedere l’allontanamento dal ruolo. Quali sono però, questi casi e, di preciso, quali sono gli obblighi che un amministratore deve svolgere nei confronti degli assistiti?

Questi sono elencati in maniera dettagliata nel Codice Civile, e più precisamente agli articoli 1129 e 1130 e riguardano, tra gli altri:

• la convocazione dell’assemblea annuale, in cui deve rendere conto del proprio operato,
• il recupero dei crediti nei confronti degli inquilini morosi,
• la tenuta del libro dei verbali assembleari, l’aggiornamento dell’anagrafica condominiale e la custodia dei libretti e dei certificati attestanti la sicurezza degli impianti comuni,
• la reperibilità nei giorni e negli orari di ricevimento comunicati ai condomini.

Revoca dell’amministratore di condominio

Quando un amministratore di condominio si dimostra negligente nei confronti dei condomini, non vi è un’immediata automaticità tra l’inadempimento eventualmente denunciato dagli stessi e la revoca dell’incarico da parte dell’autorità giudiziaria. Il giudice infatti, prima di esprimersi, deve condurre un’indagine approfondita sull’operato dell’amministratore e solamente dopo, decidere se revocargli o meno il mandato. Il nodo cruciale è l’impegno con cui il professionista svolge il proprio mestiere nell’interesse della compagnia condominiale.

L’amministratore, infatti, non è un lavoratore dipendente del condominio, ma è legato agli amministrati da un rapporto giuridico di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza. Pertanto, ufficialmente fa le veci del condominio e ne protegge gli interessi.

Di conseguenza, quando questi vengono messi a rischio, l’amministratore rischia il posto. Non si deve infatti, per forza arrivare ad un danno quantificabile per ottenere una revoca, poichè basta dimostrare la negligenza e il danno potenziale che questo potrebbe provocare sia ai singoli condomini che al condominio nel suo insieme.

Il caso di Pisa

Un caso decisamente emblematico e recente, che tratta proprio l’argomento della negligenza dell’amministratore di condominio, è accaduto a Pisa. Una condomina, in particolare, lamentava il totale disinteresse dell’amministratore di condominio nei confronti delle vicende condominiali, e la sua irreperibilità. Questa si è manifestata attraverso il rifiuto di consentire l’accesso alla documentazione contabile del condominio, il mancato ritiro di diffide private e atti giudiziari, l’omesso riscontro alle richieste di contatto e l’irreperibilità materiale dell’amministratore. Per tutti questi motivi, opportunamente documentati, il Tribunale di Pisa ha accolto la domanda di revoca e ha sollevato l’amministratore dal proprio incarico.

La figura dell’amministratore è obbligatoria negli stabili che contano più di 8 unità abitative, e non può essere eliminata solamente perchè alcuni condomini non la vogliono. Deve però, al contempo, meritare il ruolo che ricopre, pertanto i suoi condomini non devono essere scontenti del suo operato, sotto nessun aspetto. Un amministratore non può trascurare la gestione del condominio, ignorare i condomini e disinteressarsi di quello che accade: pena la revoca dell’incarico.

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