Rent to buy: cosa succede se l’inquilino smette di pagare
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Il contratto rent to buy è una formula che sta prendendo sempre più piede in Italia poichè permette di entrare subito in possesso della casa, pagando un canone di affitto e decidendo in un secondo momento se acquistarla definitivamente oppure no. Cosa succede, però, se il conduttore non paga?
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Nella situazione immobiliare attuale, ricca di incertezze, prezzi in costante crescita e un accesso al mutuo sempre più complesso, si sta facendo largo nel panorama italiano la formula del rent to buy.
L’affitto con riscatto in Italia esiste dal 2014, e presenta numerosi vantaggi sia per chi compra che per chi vende: da un lato permette di godere immediatamente del bene e di acquistarlo successivamente, dall’altra garantisce un’entrata maggiore rispetto alle locazioni standard, e consente di piazzare immobili difficili da vendere. La particolarità del rent to buy sta nel canone mensile, che include:
- la quota di godimento, che equivale al canone di affitto classico;
- la quota di acconto, una somma che si accantona mese dopo mese e che poi viene scalata dal prezzo finale di vendita nel caso in cui la parte promissaria acquirente decida di riscattare l’immobile.
Cosa succede, però, se il conduttore smette di pagare? Il proprietario può sfrattarlo e tenere quanto già ricevuto? Ecco cosa c’è da sapere a riguardo.
Morosità nel rent to buy
Proprio come nei contratti di affitto normali, anche nel rent to buy la morosità del conduttore è un’ipotesi da non sottovalutare. Affinchè si creino le condizioni per avviare un procedimento di recupero del bene, il conduttore deve saltare un numero minimo di canoni mensili (anche non consecutivi), pari ad 1/20 del numero totale di canoni previsti dal contratto.
A questo punto, per il proprietario non si apre la strada dello sfratto (come nelle locazioni standard), ma una procedura di rilascio del bene. Grazie all’atto pubblico con cui si registra il contratto di affitto con riscatto, infatti, si può avviare direttamente un’azione di risoluzione per inadempimento dei termini contrattuali, saltando la fase della causa. Si tratta, quindi, di un recupero molto più veloce rispetto allo sfratto.
L’atto pubblico notarile, infatti, rappresenta un titolo esecutivo per la consegna o il rilascio dell’immobile in caso di inadempienza, e permette al proprietario di saltare la fase della causa, notificando l’atto di precetto per il rilascio.
Dopo soli 10 giorni da ciò, quindi, il proprietario dell’immobile può rivolgersi all’ufficiale giudiziario per ottenere lo sgombero forzato. Se il conduttore si rifiuta di restituire l’immobile, il giudice può emettere un’ordinanza di rilascio ai sensi dell’ex art. 665 del Codice di Procedura Civile per recuperare immediatamente l’immobile.
E le somme già versate?
Come anticipato, nel rent to buy la procedura di rilascio si avvicina più ad un’esecuzione forzata che ad uno sfratto ordinario per morosità. La procedura da seguire è chiara e semplice: Pec o raccomandata A/R al conduttore in cui si comunica di voler far valere la clausola di rescissione del contratto per inadempimento; notifica dell’atto di precetto e intimazione di lasciare l’immobile entro 10 giorni; avviso di rilascio secondo l’art. 608 del Codice di Procedura Civile per mano dell’ufficiale giudiziario. Come si devono gestire, però, le somme che il conduttore ha già versato?
Salvo accordi diversi tra le parti (che devono comparire nell’atto pubblico), la legge dà diritto al proprietario dell’immobile di trattenere tutte le somme ricevute (sia la quota di godimento che la quota di acconto). In questo modo, le quote fungono sia da indennità per il mancato guadagno, per l’occupazione dell’immobile e per l’aver tolto la casa dal mercato per un lungo periodo, sia da risarcimento del danno, favorendo una risoluzione più veloce e pratica della questione.
