Non si pagherà più per i vicini morosi? La sentenza che stravolge tutto
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Non si paga più per i vicini morosi in condominio: una nuova sentenza della Corte d’Appello ha definito chiaramente quali sono i casi in cui l’assemblea può decidere se prelevare denaro dal fondo cassa comune per far fronte ai mancati pagamenti, e quando invece non è autorizzata a farlo.
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La recente riforma della disciplina dei condomini ha aperto numerose questioni e ha ridefinito e ampliato gli obblighi e le libertà degli amministratori di condominio. Parallelamente, un punto che aveva fatto parecchio discutere riguardava il pagamento dei debiti insoluti dei condòmini morosi a carico di chi, invece, risulta regolare.
In realtà, come spiega la Corte d’Appello in una recente sentenza, l’assemblea non può decidere di prelevare forzosamente denaro dal fondo cassa, almeno non in ogni caso. Con questa specifica si chiarisce un aspetto nebuloso della questione e si tutelano i condòmini regolari con i pagamenti, che in questo modo non devono più pagare per i debitori.
Non si paga più per i vicini
Quello di pagare le spese condominiali è uno degli obblighi di chi sceglie di vivere in un condominio, ma cosa succede se uno o più condòmini non pagano la loro parte? L’assemblea può decidere di far fronte agli ammanchi utilizzando un fondo cassa comune, dove confluiscono i soldi di tutti i proprietari. Di fatto, quindi, a pagare per i morosi sono i condòmini in regola. Proprio per questo, la decisione dell’assemblea non può essere presa alla leggera, e non può valere il criterio della maggioranza: serve l’unanimità.
Tranne nel caso in cui si verifichi un pericolo immediato e gravissimo che coinvolge l’intero edificio, quindi, l’assemblea non può prendere la decisione di prelevare denaro dal fondo cassa per la gestione degli insoluti condominiali. Suddette eccezioni riguardano:
- le azioni esecutive dei creditori che possono far pignorare i beni comuni,
- la chiusura imminente delle utenze fondamentali,
- la necessità di evitare decreti ingiuntivi, a tutela di tutti i proprietari.
Si tratta di un chiarimento che tutela il diritto di non subire ingiustizie finanziarie e che ristabilisce un equilibrio in termini di correttezza e trasparenza dei conti.
Impugnabilità della decisione
Stando a quanto chiarito dalla Corte d’Appello con la sentenza n.3171/2025 (a delucidazione della nuova riforma dei condomini), una decisione dell’assemblea si può impugnare con due tipi diversi di contestazione legale, a seconda dei casi. La prima è l’annullabilità della decisione (art.1137 del Codice Civile), quando essa vìola le regole di ripartizione delle spese ma non modifica in modo permanente i criteri generali: i contrari alla decisione, gli astenuti e gli assenti possono agire entro 30 giorni.
La seconda è la nullità della decisione, che si può far valere in qualsiasi momento e scatta quando l’assemblea vuole modificare definitivamente le tabelle millesimali o i criteri di legge senza il consenso unanime di tutti i proprietari.
Se si rispetta il termine dei 30 giorni, la decisione dell’assemblea di prelevare il denaro dal fondo cassa si può annullare in quanto lesiva dei condòmini in regola: vìola i criteri di proporzionalità stabiliti dall’art. 1123 del Codice Civile.
Questo prevede che ogni proprietario contribuisca alle spese comuni in base ai millesimi della sua proprietà. Di conseguenza, se l’assemblea decide per maggioranza di ripartire il debito tra i pagatori regolari, si commette un atto illegittimo a tutti gli effetti. L’unica eccezione riguarda i casi con comprovata urgenza, che autorizzano l’amministratore ad attingere alle risorse condominiali per far fronte a situazioni di pericolo. I creditori, quindi, devono tentare di recuperare il denaro dai morosi prima di rifarsi sul fondo cassa.
