L’amministratore anticipa le spese del condominio: e il rimborso?
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Come ci si deve comportare quando l’amministratore anticipa le spese del condominio? Questa è una situazione che ricorre molto più spesso di quanto si pensi, e che è bene conoscere per sapere come gestire. Ecco quando l’amministratore ha diritto al rimborso e come deve dimostrarlo.
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Durante la vita condominiale, può capitare di trovarsi in una situazione in cui è richiesto un intervento tempestivo e immediato per evitare danni o problemi più gravi. In questi casi, spesso, non c’è tempo materiale né per convocare un’assemblea, né per raccogliere i soldi da tutti i condòmini per risolvere il problema. Di conseguenza, può capitare che sia l’amministratore ad anticipare alcune spese di tasca propria, proprio con l’intento di assicurare il corretto funzionamento dell’edificio e di risolvere la criticità nel minor tempo possibile.
Per ottenere il rimborso però, l’amministratore deve dimostrare di averne diritto e di aver operato nell’interesse del condominio. Ecco quali prove deve fornire e tutto quello che c’è da sapere per gestire al meglio questa casistica.
L’amministratore anticipa le spese del condominio
Come è ben noto, è compito dell’amministratore di condominio gestire le aree comuni dell’edificio e attuare le decisioni dell’assemblea. Parallelamente, l’amministratore ricopre anche un ruolo di responsabilità, che lo chiama a decidere nell’interesse del condominio quando si verificano eventi imprevisti e che richiedono un intervento tempestivo, come ad esempio:
- una perdita d’acqua improvvisa,
- un guasto all’impianto elettrico,
- la rottura dell’ascensore,
- interventi urgenti per la sicurezza dell’edificio.
Si tratta di emergenze che non lasciano il tempo materiale per convocare l’assemblea e chiedere cosa ne pensa e come vuole agire, ma soprattutto per raccogliere tutti i soldi dai condòmini per far fronte alla spesa. Per questi motivi, l’amministratore può decidere di anticipare i soldi di tasca propria, ma questo non vuol dire automaticamente che sarà rimborsato.
La legge, infatti, impone condizioni precise per il rimborso da parte dei condòmini, come specificato dalla sentenza n.7254 del 9 maggio 2023 del Tribunale di Roma: l’amministratore può ottenere il rimborso solo se dimostra di aver effettuato i pagamenti con risorse proprie, e che l’intervento era realmente urgente e indispensabile per la gestione del condominio.
Come funziona il rimborso
Per ottenere il rimborso, quindi, l’amministratore deve provare di avere effettivamente sostenuto la spesa, e che questa fosse necessaria e non rinviabile. Entrambi i requisiti devono essere soddisfatti, altrimenti il rimborso non è dovuto. Se l’amministratore decide di sostenere una spesa per lavori non indispensabili (seppur migliorativi) senza interpellare l’assemblea, non ha diritto al rimborso delle somme versate, poichè le decisioni di tipo ordinario spettano ai condòmini, mentre all’amministratore spettano solamente quelle urgenti e irrimandabili.
Il ruolo dell’assemblea è quello di decidere su tutte le spese del condominio, e l’amministratore non può sostituirsi ad essa quando non sussistono casi di urgenza. Di conseguenza, quando il professionista interviene senza un’autorizzazione preventiva dell’assemblea, deve dimostrare che non aveva alternative, e che ha agito nell’interesse del condominio e per risolvere una criticità non rinviabile. Inoltre, per ottenere il rimborso, deve presentare prove tracciabili dei pagamenti effettuati dai propri conti personali. I pagamenti in contanti, quindi, sono automaticamente persi. Una volta verificata tutta la documentazione, l’assemblea delibera il rimborso e inserisce la spesa tra quelle condominiali, ripartendo l’importo tra i condòmini in base alle tabelle millesimali. Solamente dopo aver raccolto le quote da tutti i condòmini, il condominio può rimborsare l’amministratore.
Se nonostante le prove siano adatte al rimborso, l’assemblea non provvede al pagamento, l’amministratore può agire in via giudiziale per ottenere il saldo del proprio credito, e sarà un giudice a verificare la legittimità della documentazione.
