Manutenzione della caldaia, spetta al proprietario o all’inquilino?

La manutenzione della caldaia è fondamentale per garantire il corretto funzionamento: ma chi deve pagare le spese, l’inquilino oppure il proprietario di casa? Scopriamo a chi spetta affrontare la spesa di manutenzione, sostituzione o revisione e cosa dice la legge a riguardo.

La caldaia è l’elemento essenziale dell’impianto di riscaldamento domestico e assolve diverse funzioni come fornire acqua calda ai termosifoni e produrre acqua calda sanitaria che viene utilizzata per il lavaggio quotidiano. Il mal funzionamento di una caldaia comporta innumerevoli disagi alle persone ed appare essenziale la manutenzione periodica al fine di preservare il funzionamento e la durata.

Tuttavia, quando un appartamento viene preso in affitto, chi deve sostenere le spese per la manutenzione o piccole riparazioni della caldaia? A chi spetta la sostituzione in caso di locazione? La responsabilità ricade sul proprietario di casa o sull’inquilino? Diamo un’occhiata alla normativa di riferimento.

A chi spetta la manutenzione della caldaia? Diritti e doveri per proprietario e inquilino

Come anticipato, la caldaia richiede una manutenzione ordinaria che consiste nel controllo del corretto funzionamento dell’impianto. Solitamente interviene un tecnico specializzato che si occupa della verifica delle regolazioni e dei parametri operativi. Ricordiamo che è la legge a disporre dell’obbligo di manutenzione e la norma di riferimento è il Decreto del Presidente della Repubblica 74 del 16 aprile 2013 che stabilisce “i criteri generali in materia di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici, per la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari, nonché i requisiti professionali e i criteri di accreditamento per assicurare la qualificazione e l’indipendenza degli esperti e degli organismi cui affidare i compiti di ispezione degli impianti di climatizzazione2.

Ma chi paga la manutenzione? In questo caso le spese ricadono sull’inquilino, così come le sostituzioni di piccole parti che possono rovinarsi e usurarsi con il tempo. A stabilirlo è l’articolo 1576 del Codice Civile che recita:

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che
sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Ciò significa che se le riparazioni dipendono da alterazioni causate dall’utilizzo, sarà l’inquilino ad occuparsene e ad affrontare la spesa. Diverso è il caso di riparazione o sostituzione della caldaia.

Riparazione o sostituzione della caldaia: a chi spetta

Chi paga in caso di rottura della caldaia? Quando sorge la necessità di sostituire l’impianto, allora interviene il proprietario di casa che ha l’obbligo di pagare i costi per la sostituzione sia dell’intero apparecchio, sia delle parti che non funzionano più. La responsabilità ricade sul locatore nel caso in cui la rottura sia stata provocata da un caso fortuito e in caso di impianto datato. Se, invece, la rottura della caldaia è stata causata dalla negligenza dell’inquilino che non ha provveduto alla manutenzione ordinaria, le spese verranno addebitate a quest’ultimo.

Ricapitolando, ecco le spese a carico del proprietario:

• installazione caldaia
• sostituzione caldaia
• adeguamento a norma di legge dell’impianto
• manutenzione straordinaria
• riparazione guasti legati al caso fortuito, impianto datato, cause esterne

Spese a carico dell’inquilino:

• manutenzione ordinaria della caldaia
• pulizia periodica dei filtri (a inizio e fine stagione)
• pagamento delle tasse all’Asl di competenza
• spese per il riscaldamento

Manutenzione della caldaia: immagini e foto