Locazione: quali rapporti fra proprietario e affittuario


Il rapporto tra proprietario ed affittuario è disciplinato dalle norme del codice civile. Ecco come può agire e cosa può pretendere il proprietario nei confronti del locatore.

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La Locazione è un contratto attraverso il quale il proprietario (locatore) concede il godimento di un proprio bene all’affittuario previa corresponsione di pagamento del fitto da parte di quest’ultimo.

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Il contratto di locazione: oneri e diritti

Il contratto di locazione comporta una serie di diritti e doveri reciproci tra le parti contrattuali.

Il locatario è tenuto a pagare il prezzo del bene secondo modalità e criteri stabiliti nell’accordo.

Il Locatore è tenuto a consegnare il bene all’affittuario ed a consentirgli la disponibilità dello stesso.

In caso di omesso pagamento del fitto, anche per una sola morosità, il proprietario di casa può intimare lo sfratto all’inquilino ma non prima di 20 giorni dalla scadenza del pagamento rimasto insoluto.


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L’inquilino può sanare gli effetti dello sfratto pagando l’affitto anche dopo la notifica della citazione di sfratto per morosità e fino all’udienza dinnanzi al giudice.

Il locatario, infine, potrà chiedere al giudice una proroga di 90 giorni per estingue il debito, chiudendo la procedura di sfratto di cui sarà tenuto a pagare le spese per l’instaurazione del giudizio.

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Affittuario moroso verso il condominio: cosa può fare il proprietario

Le spese del condominio deve corrisponderle il titolare del bene immobile.

Nel contratto di locazione, tuttavia, il proprietario può inserire una clausola con cui vincola l’inquilino a saldare le spese condominiali.

Tale obbligo sorge nei confronti del proprietario ma non verso l’amministratore di condominio da parte dell’affittuario.

Pertanto in caso di inadempimento di pagamento, l’amministratore potrà rivalersi solo nei confronti del proprietario, il quale, avrà diritto nei confronti dell’inquilino, intimando lo sfratto se la morosità è corrispondente a due mensilità del canone di locazione.

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Il proprietario può sottoporre l’inquilino ad alcune spese condominiali

Il Locatore non potrà sussumere il conduttore a tutte le spese condominiali.

Rientrano tra queste le spese concernenti la pulizia dell’edificio condominiale, l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, l’erogazione dell’energia elettrica, la fornitura dell’acqua, il riscaldamento dell’aria.


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Rientrano tra le spese a carico del conduttore per patto tra le parti, il servizio di portineria al 90% salvo che i contraenti dispongano diversamente.

Il pagamento deve essere eseguito entro due mesi dalla richiesta del proprietario.

Il conduttore, prima di effettuare il pagamento, può chiedere che gli si venga fatta menzione dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti aventi ad oggetto le spese da sostenere.

A tal proposito la Suprema Corte di Cassazione è intervenuta sostenendo con apposita sentenza ( n. 680/2005.) che “è nulla la clausola del contratto di affitto che impone all’inquilino il pagamento delle spese per riscaldamento svincolato dall’effettivo godimento del servizio

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Convocazione in assemblea: a chi spetta

L’avviso di convocazione all’assemblea condominiale è comunicato al proprietario ed al conduttore.

Il proprietario deve informare il locatario dell’avviso di convocazione in caso contrario non è responsabile dell’omessa informazione il condominio.

In tal modo si tutela il raggiungimento del numero legale e del quorum deliberativo per millesimi per le decisioni adottate in assemblea.

Qualora il proprietario non avvisi l’affittuario della convocazione assembleare potrà formulare in giudizio azione di risarcimento del danno.

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Altre spese a carico del conduttore

Oltre alla luce, gas, acqua e pulizia sono a carico dell’inquilino poiché ne fa uso esclusivo, le spese ordinarie per la costruzione di nuovi impianti (fognatura, antenna parabolica e videocitofono).

Di contro, l’installazione della nuova antenna condominiale spetta al proprietario toccando all’inquilino le spese per la manutenzione e la gestione della stessa.

Il compenso dell’amministratore, infine, spetta al proprietario, essendo il rappresentante legale del condominio un delegato dei condomini, ma da contratto di locazione può essere stabilita una quota pari al 50 % che l’inquilino dovrà versare per le spese di servizio di cui beneficia.

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Assicurazione e spese del portiere divise tra le parti

La spesa riguardante l’assicurazione dell’edificio condominiale dev’essere divisa tra il proprietario e l’affittuario ma salvo preventivo accordo tra le parte ricade solo sul proprietario.

Infine le spese per il servizio di portineria ricadono in capo all’affittuario per il 90% salvo accordi tra le parti in merito ad una riduzione del carico.

La spesa relativa all’assicurazione dell’edificio può essere divisa tra locatore e conduttore, ma in caso di mancata previsione ricade solo sul primo.

Le spese del portiere sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo accordi particolari per una percentuale inferiore.

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Sostituzione impianto condominiale a carico del proprietario

Per quanto attiene le spese relativo all’impianto condominiale, queste sono a carico del proprietario ma l’affittuario è tenuto ai contributi di esercizio.

L’installazione dell’impianto di riscaldamento dell’edificio condominiale, le spese per innovazioni spettano al proprietario pro quota del bene immobile in esso apposto.

Il conduttore provvede alle spese di esercizio per l’attuazione del servizio anche nel caso in cui l’impianto sia stato installato durante gli effetti del contratto di locazione (Cass. sent. n. 7001/1993).

Avv. Ennio Carabelli

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