Lavori in condominio: la svolta che aumenta l’autonomia dell’amministratore
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Per deliberare lavori in condominio che garantiscano la sicurezza dei condòmini e di terzi, l’amministratore di condominio avrà maggiore autonomia decisionale: questo quanto propone la riforma della legge n. 220/2012, ma non solo: ecco tutte le ultime novità e le proposte presentate.
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La gestione della vita condominiale è particolarmente complessa. Si tratta di un equilibrio tra conoscenze tecniche, sociali e normative e periodicamente è necessario aggiornare l’apparato normativo che la regola.
Questo è esattamente quello che sta tentando di fare la proposta di legge per la riforma della disciplina condominiale, che nelle ultime settimane ha fatto molto parlare di sé.
Dopo i nuovi requisiti per la figura dell’amministratore di condominio, ora è la volta dei poteri dello stesso, con un focus particolare sul tema della sicurezza e della messa a norma degli impianti.
Attualmente la normativa è parecchio ambigua, e in caso di inerzia da parte dell’assemblea mette l’amministratore di fronte ad un bivio che lo porta a scegliere tra pagare di tasca propria i lavori che ritiene necessari per salvaguardare la sicurezza dei condòmini, oppure rispondere penalmente di eventuali danni provocati dal non aver fatto nulla. Si tratta, come è evidente, di una criticità non da poco, ma per cui la riforma propone interessanti soluzioni.
Lavori in condominio
Attualmente a regolare i poteri dell’amministratore di condominio sono gli articoli 1129 e 1130 del Codice Civile ed eventuali integrazioni del regolamento di condominio (solo se in forma contrattuale). L’autonomia di delibera di lavori straordinari per l’amministratore è ammessa solamente in caso di indifferibilità degli stessi. Questo vuol dire che l’amministratore può dare il via a lavori di manutenzione straordinaria senza l’approvazione dell’assemblea solamente se dimostra che questi sono realmente urgenti e necessari nell’immediato.
Se i lavori non sono urgenti, quindi, l’ultima parola spetta sempre all’assemblea, la quale potrebbe rimanere inerte davanti a lavori che non giudica importanti, ma che di fatto tutelano la sicurezza dello stabile e di chi lo abita.
Qualora l’amministratore decidesse di far partire comunque i lavori, giudicandoli invece necessari (anche se non indifferibili), correrebbe il rischio di doversi fare carico della spesa. Se invece opta per l’attesa, e nel frattempo accade un evento che provoca danni importanti allo stabile, l’articolo n. 40 del Codice Penale lo giudica penalmente responsabile in quanto non ha impedito un evento che aveva l’obbligo giuridico di impedire.
Cosa cambia
Con la nuova proposta tutto questo potrebbe cambiare, e l’amministratore avrebbe il potere di avviare lavori per la sicurezza e la messa a norma degli impianti comuni anche senza l’approvazione dell’assemblea, se le sue conoscenze tecniche li giudica utili per garantire la sicurezza dei condòmini.
Così facendo, riuscirebbe ad applicare l’uso della diligenza qualificata che la normativa attuale richiede alla sua figura professionale, senza correre il rischio di compromettere la sua fedina penale o il suo conto in banca. Inoltre, la nuova riforma conferisce all’assemblea la facoltà di deliberare lavori che riguardano la sicurezza anche senza la necessità di dimostrare che si tratta di opere urgenti.
Infine, nella proposta si legge anche della possibilità di svincolare la costituzione di un fondo spese pari al preventivo dei lavori all’inizio degli stessi: potrebbe non essere più obbligatorio istituire il fondo con il totale dell’importo prima dell’avvio dell’intervento, ma invece strutturare un piano di accumulo dei contributi in modo da dividere la spesa e alleggerire il carico sui condòmini. I benefici, quindi, sarebbero molteplici:
- semplificazione della materia dei lavori straordinari in condominio;
- aumento dei poteri di autonomia dell’amministratore di condominio;
- maggiori tutele sia di carattere economico che qualitativo sul tema della sicurezza.
