Lavori condominiali urgenti: cosa accade se l’amministratore procede ai lavori senza delibera?

In caso di effettuazione di lavori urgenti, cosa accade se l’amministratore procede senza previa delibera assembleare?

Qualora in un Condominio si rendano necessario, improcrastinabile ed urgente effettuare dei lavori di manutenzione straordinaria per la sicurezza ed il decoro dell’edificio, cosa accade qualora l’amministratore proceda senza previa autorizzazione assembleare?

E’ possibile che l’amministratore dia il via libera ai lavori di manutenzione straordinaria senza convocare per tempo l’assemblea al fine di ottenere l’autorizzazione a procedere per l’avvio delle opere, data la necessità di evitare che si verifichino danni a persone o cose?

Cornicione staccato: amministratore può procedere senza delibera assembleare?

Il caso di specie è quello relativo al distacco di un cornicione dall’edificio con conseguente rovina dello stesso sul parcheggio condominiale e danneggiamento del tetto di un’autovettura o ferimento di un pedone.

Il rischio incombente necessita di un intervento urgente da parte dell’amministratore per evitare che si concretizzi a danno di terzi o degli stessi condomini.

Cosa deve fare in tal caso un amministratore di condominio?

Ebbene, il codice civile viene incontro allo stesso, sancendo in capo all’amministratore il potere-dovere di intervenire per le manutenzioni straordinarie ed urgenti, derogando dalla pratica ordinaria.

L’amministratore, infatti, non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria eccetto nel caso in cui questi risultino essere urgenti, ma sarà ugualmente tenuto a riferirne all’assemblea.

Pertanto, pur rientrando i lavori di straordinaria amministrazione nel novero delle competenze dell’assemblea, la legge prevede per il carattere d’urgenza di tali interventi, la possibilità in capo all’amministratore di intervenire immediatamente.

Dopo aver autorizzato i lavori, l’amministratore sarà chiamato a convocare l’assemblea riferendo ai condomini la fattispecie in essere per poi procedere a ratificare la spesa che dovrà essere accettata.

L’amministratore può chiedere il rimborso anche delle spese per i lavori non urgenti, nei limiti in cui l’assemblea, riunitasi successivamente, li ritenga utili e giustificati.

Nessun ostacolo limita il potere dell’assemblea di approvare con successiva delibera, i lavori fatti eseguire dall’amministratore anche senza la necessità ed urgenza, che siano ritenuti ugualmente ed oggettivamente utili.

Lavori urgenti: cosa s’intende

Stabilito l’iter ed i poteri in capo all’amministratore in grado di agire senza preventiva delibera dell’assemblea, ci si chiede cosa s’intenda per lavori urgenti.

Ebbene, dalle sentenze emesse dai giudici, si evince che siano qualificabili come urgenti tutte quelle manutenzioni volte ad evitare il cagionamento di un danno imminente ed irreparabile sia per il condominio che per i singoli condomini.

Per meglio comprendere, basti pensare agli effetti lesivi derivanti da un temporale estivo sul tetto condominiale.

L’urgenza ed i tempi ristretti d’azione, inducono l’amministratore a dover operare per evitare la realizzazione della situazione di pericolo anche potenziale, affinché la stessa non si materializzi in breve tempo, apportando un pregiudizio irreparabile all’edificio che l’amministratore ha il compito di evitare.

Tuttavia, a seguito dell’intervento d’urgenza, se l’assemblea non approvi il rimborso delle spese per il lavori eseguiti dall’amministratore, quest’ultimo non potrà più ottenere alcunché salvo intervento richiesto del giudice tenuto ad accertare il requisito dell’urgenza.

Qualora in caso di urgenza e necessità di lavori di straordinaria amministrazione, l’amministratore non si attivi, potrà agire il singolo condomino, anticipando le spese per evitare danni o il deterioramento dell’immobile condominiale.

Il codice civile,  infatti, sul punto dispone:

Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.