La sentenza di Milano sugli affitti brevi sta facendo tremare molti proprietari

Una recente sentenza del Tribunale di Milano torna a far parlare degli affitti brevi in condominio: ha sancito la cessazione di un’attività e ha fatto allarmare altri proprietari e gestori, ma cosa cambia davvero? Ecco quali sono i chiarimenti in merito, e come continuare ad operare in tranquillità.

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La locazione turistica a breve termine in un contesto condominiale non è nuova a contenziosi e liti tra condòmini. Una sentenza piuttosto recente del Tribunale di Milano riapre il dibattito per aver disposto la cessazione di un’attività, e delinea in maniera chiara cosa si può e non si può fare per continuare ad operare nel rispetto della legalità. Sulla sentenza, infatti, si legge che:

L’attività ricettiva svolta dai convenuti all’interno di un’unità immobiliare condominiale, pubblicizzata e gestita come struttura alberghiera attraverso piattaforme online, è incompatibile con la destinazione abitativa dell’immobile e costituisce una violazione delle clausole del regolamento condominiale, regolarmente trascritto e di natura contrattuale.

Affitti brevi in condominio

Leggendo la sentenza velocemente, si può pensare che questo sia un duro colpo per gli affitti turistici, ma in realtà le cose sono ben diverse. A motivare la decisione del Tribunale di Milano di cessare l’attività turistica all’interno dello stabile condominiale, non è la locazione breve in quanto tale, ma piuttosto la trasformazione dell’immobile in un’attività para-albeghiera, e la conseguente violazione di un regolamento condominiale di natura contrattuale che vietava espressamente destinazioni diverse dall’uso abitativo.

Se l’attività fosse stata una locazione breve, quindi, l’attività non sarebbe stata censurata in quanto questa costituisce una forma lecita di godimento dell’immobile, riconosciuta dall’ordinamento e ampiamente diffusa.

Il problema sta nel fatto che l’attività aveva assunto caratteristiche tipiche di una struttura ricettiva organizzata, assimilabile ad un hotel o a un affittacamere professionale.

Il Giudice, quindi, ha ritenuto che questa attività andasse ben oltre la semplice locazione dell’appartamento ai turisti, e ha tracciato una linea netta e precisa dei confini all’interno dei quali i gestori e i proprietari degli affitti brevi devono e possono muoversi per mandare avanti la propria attività nel rispetto della legge e dei condòmini.

Cosa si può fare e cosa no

Volendo riassumere per punti gli elementi principali della sentenza, si può dire che:

• il branding adottato per promuovere l’immobile è un elemento ritenuto indicativo della volontà di presentare la struttura (dal nome stesso si può capire se ci si trova di fronte ad un hotel o ad un appartamento destinato a locazione breve);
• i servizi offerti agli ospiti non devono essere quelli dell’attività alberghiera (pulizie giornaliere, transfer aeroportuale, ecc.), ma limitarsi alla normale locazione per non trasformare il rapporto in un’attività ricettiva organizzata;
• le modalità di gestione dell’attività (esercizio continuativo e professionale) attraverso i portali online è indicativa di una struttura stabile e organizzata, ulteriore indice della natura imprenditoriale dell’attività stessa.

Con questa sentenza il Tribunale di Milano ricorda che a definire la locazione breve non è solamente la durata del soggiorno o il numero di appartamenti gestiti, ma il livello di organizzazione e i servizi che si offrono agli ospiti. I proprietari degli affitti brevi, quindi, non devono temere questa sentenza, ma anzi prenderla come faro per capire cosa si può e cosa non si può fare nell’ambito di un’attività di locazione turistica. La prima cosa da fare è verificare le disposizioni del regolamento condominiale, e la natura stessa del regolamento. Successivamente, bisogna definire i servizi per gli ospiti e la comunicazione commerciale online e il branding dell’attività. In un contesto di crescente attenzione verso gli affitti brevi, questa sentenza diventa quindi una vera e propria guida pratica all’attività.

Affitti brevi in condominio, a Milano il Tribunale cambia tutto: foto e immagini