Affitti brevi, aggiornamenti urgenti: cosa sapere subito

In materia di affitti brevi sembra non trovarsi mai una quadra, e la conferma arriva da un ritorno sulla tematica del check-in. Nei mesi scorsi il dibattito è stato acceso, soprattutto in termini di responsabilità e direttive legali che i gestori devono rispettare: cosa cambia e quali sono gli ultimi aggiornamenti.

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Lo scorso anno gli affitti brevi hanno fatto parecchio parlare di sé, e anche quest’anno, con la nuova Legge di Bilancio, la tematica non ha mai abbandonato le prime pagine dei giornali.

In particolare, risulta essere di primo piano il tema del riconoscimento degli ospiti nelle locazioni brevi. A questo proposito, il Ministero dell’Interno ha confermato l’intenzione di intervenire con una nuova circolare per esplicitare quali strumenti tecnologici i gestori possono utilizzare per l’identificazione degli ospiti.

Si tratta di un documento necessario in quanto intende superare l’obbligo di presenza fisica al momento del check-in del gestore o di un suo collaboratore, senza però fare alcun passo indietro sulla sicurezza e sulla tracciabilità degli ospiti. Nonostante la volontà del Ministero però, a dare questo atteso aggiornamento è la giurisprudenza amministrativa, con una sentenza che chiarisce ogni dubbio.

Affitti brevi e check-in de visu

La circolare n.38138/2024 del Ministero dell’Interno impone l’identificazione personale e diretta (de visu) degli ospiti in tutte le strutture ricettive, inclusi gli affitti brevi. Questo esclude dalle modalità di check-in l’invio di documenti tramite app e l’utilizzo autonomo delle tanto chiacchierate key box, poiché si tratta di strumenti che non garantiscono il controllo effettivo dell’identità degli ospiti rispetto ai documenti trasmessi.

L’obiettivo è quello di prevenire soggiorni sotto falsa identità e ridurre i rischi legati alla criminalità, ma complica non poco la vita dei gestori degli affitti brevi, che a questo punto devono necessariamente rivedere la politica di accoglienza.

Con la sentenza n. 10210/2025 il TAR Lazio aveva annullato tale circolare, sostenendo che l’obbligo di identificazione de visu non potesse essere reintrodotto in via amministrativa, ma il Consiglio di Stato ha ribaltato tale sentenza affermando che la circolare fosse un atto non innovativo, in quanto l’obbligo di verificare la corrispondenza tra ospite e documento nasce dall’art. 109 TULPS.

A questo punto, pare evidente come il gestore non può più solo ricevere i documenti e trasmetterli, ma adottare piuttosto una procedura idonea all’identificazione della persona con quanto riportato nel documento.

Le ultime novità

Recentemente, un incontro tra il Ministero dell’Interno, il capo della Polizia e le associazioni di categoria, sembra finalmente andare verso una soluzione che potrebbe soddisfare tutte le parti in causa. Come spiega Confedilizia, infatti:

si va verso la soluzione che il buon senso aveva subito suggerito: quella di modernizzare, attraverso l’uso della tecnologia, il concetto di verifica de visu dell’identità delle persone.

La pensano allo stesso modo anche:

• FIAIP,
• AIGO Confesercenti,
• Asso.n.a.t.,
• Airbnb,
• Booking,
• Expedia.

Il punto chiave sta nel fatto che il riconoscimento de visu non deve necessariamente coincidere con la presenza fisica del proprietario/gestore davanti all’ospite, in quanto la verifica si può svolgere anche con strumenti tecnologici, che però siano effettivi, sincronici e idonei a controllare la corrispondenza tra volto, documento e soggetto che accede all’immobile.

I gestori devono poter dimostrare di aver effettuato un controllo effettivo dell’identità, conservando una procedura coerente con gli obblighi di pubblica sicurezza e con la successiva comunicazione delle generalità alla Questura.

Si ribadisce, inoltre, la non conformità del modello del self check-in che utilizza le key box. Queste novità si aggiungono alle altre arrivate negli ultimi mesi in materia di affitti brevi, che riguardano la possibile doppia proroga e l’apertura di partita IVA dal terzo immobile in poi.

Affitti brevi check-in, cosa cambia: foto e immagini