Determinazione e calcolo tabelle millesimali: ecco cosa fare


La ripartizione delle spese tra i condomini avviene mediante un valore numerico indicato per tutte le unità immobiliari nelle apposite tabelle condominiali. Ecco i criteri e le modalità.

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Le Tabelle condominiali rappresentano uno strumento numerico di precisione assoluta necessario al fine di ripartire le spese per unità immobiliari presenti in un edificio.

Attraverso tali tabelle è possibile sancire i diritti che i singoli proprietari dell’immobile vantano sulla cosa comune al servizio del bene.

Le tabelle condominiali indicano valori proporzionali in millesimi

Il valore conferito ad ogni singola unità immobiliare rispetto al godimento della cosa comune è stabilito in millesimi.

Tale criterio di ripartizione delle spese è coerente per definire, nel dettaglio, per singolo proprietario, i diritti e doveri vantati sulle parti comuni.

I criteri di determinazione delle tabelle millesimali.


valore-tabella-condominialeCome si determina il valore di una tabella millesimale?

Ebbene, in un condominio è possibile costituire delle tabelle per ogni singola voce di spesa: ad esempio ascensori, scale e servizi vari necessari per il godimento del bene immobile in relazione all’uso delle parti comuni determinato dalla posizione della proprietà all’interno dell’edificio.


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Tabelle millesimali per ripartizione spese dell’ascensore

Per la divisione delle spese relative alla manutenzione dell’ascensore, il calcolo proporzionale è determinato in relazione al minore o maggiore utilizzo dello stesso a seconda della  collocazione degli appartamenti nell’edificio.

Di tal che, un condomino che ha la propria abitazione nei piani alti del palazzo pagherà di più rispetto ad un condomino avente l’immobile al primo piano il cui uso dell’ascensore è di gran lunga ridotto.

tabelle-condominiali-da-contrattoTabelle millesimali determinate da contratto

Il valore delle tabelle millesimali ed il proprio valore per la divisione dei costi di gestione e spese condominiali è stabilito previo accordo contrattuale

Altro criterio utile è quello di una delibera assembleare.

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Le tabelle di natura convenzionale

Al di là dei criteri sopra menzionati, le tabelle millesimali possono essere da un unico proprietario ed accettate, di poi, dai successivi acquirenti delle vari immobili.

Nel caso di specie l’accordo è sancito per autonomia negoziale dei privati con conseguente attribuzione ai millesimi di riferimento di un valore differente rispetto a quello determinato dalla legge.

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Le tabelle di natura deliberativa

Allorquando le tabelle millesimali siano adottate con delibera assembleare, i criteri di ripartizione delle spese per unità abitative dovranno essere conformi alla legge, in particolare, nel caso di revisione dei millesimi.

In caso di formazione deliberativa delle tabelle condominiali, l’onere spetta all’assemblea di giungere ad una decisione adottata a maggioranza degli intervenuti.

Quest’ultimi dovranno rappresentare la metà del valore dell’edificio.

Se non viene rispettato tale criterio di formazione delle tabelle, il singolo condominio danneggiato dalla ripartizione dall’illegittimità delle stesse, potrà impugnare la delibera assembleare.

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La determinazione del valore in millesimi dell’unità immobiliare

Nelle tabelle definire il valore in millesimi dei singoli immobili è operazione alquanto complessa.

Nella fattispecie ci si affida alla consulenza di esperti quali geometri o ingegneri o tecnici capaci con diligenza di determinare il valore in millesimi della singola unità immobiliare.

Il calcolo, generalmente, viene effettuato attraverso dei valori estrinseci (l’esposizione del bene) ed intrinseci ( la grandezza in mq)

Altro criterio di valutazione è la presenza di pertinenze (cantine o giardini) annesse ai singoli beni immobili.

Tali accessori assicurano un maggior godimento del bene, determinandone un aumento di valore patrimoniale.

Modificazione tabelle millesimali: ecco i criteri

Le tabelle millesimali sono soggette a modifiche nel caso in cui, per effetto di lavori di espansione o modifica strutturale del condominio, obblighino a rettificare i valori millesimali precedentemente definiti.

Tale variazione delle tabelle può essere apportata con delibera condominiale o mediante intervento dell’autorità giudiziaria.

In caso di modifica delle tabelle i cui millesimi siano definiti con accordo tra condomini, le variazioni saranno effettuate all’unanimità.

In caso di determinazione dei millesimi con delibera assembleare, la modifica successiva dovrà avvenire mediante maggioranza semplice.

Intervento dell’autorità giudiziaria per la modifica delle tabelle

Un singolo condomino può agire per la modifica delle tabelle millesimali soltanto in determinati casi.

In particolare risultano rilevanti l’errore o l’ espansione e diminuzione dell’appartamento tali da alterarne di un quinto il valore proporzionale.

definizione-valore-tabelle-giudiceContestazione delle tabelle millesimali: ci pensa il giudice

Qualora il singolo condomino rilevi l’errore o la violazione della legge nella determinazione dei millesimi, adirà le vie legali.

Spetterà, dunque, ad un giudice di merito accertare l’invalidità o l’inefficacia della tabella contestata.

La domanda giudiziale dovrà essere notificata non solo all’amministratore ma ad ogni singolo condomino.

L’atto dovrà contenere i termini esatti del valore dei millesimi, indicazione dei criteri di ripartizione degli stessi ed il pregiudizio lamentato a proprio danno dal singolo condomino.

Introdotta la controversia in giudizio sarà nominato un perito d’ufficio dal giudice, il quale, dovrà identificare i profili di illegittimità.

Di poi il perito farà menzione dei criteri da adottare per modificare correttamente i millesimi.

regolamento-condominioCome gestire un condominio in assenza di tabelle

L’assenza di tabelle millesimali non grava sulla gestione e rendiconto di un condominio.

A tale lacuna i condomini possono provvedere mediante adozione a maggioranza di un criterio di ripartizione della singola spesa.

Così facendo sarà garantito il versamento di contributi mediante acconto, legittimando la partecipazione di ogni singolo condomino alle decisioni assembleari.

Avv. Ennio Carabelli

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