Cosa sono le tabelle millesimali e come si redigono

Cosa sono le tabelle millesimali? Come si fanno e quanto costano? In questo nostro articolo scopriamo tutte le caratteristiche di questo utile strumento per la redazione delle quote di partecipazione alle spese delle parti comuni di un condominio.

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Le tabelle millesimali delineano le quote di proprietà in un condominio. Sono espresse come rapporto fra il valore delle singole unità e l’intero immobile, pari a 1000, da cui appunto prendono il nome.

Per una corretta ripartizione delle spese e del numero legale nelle assemblee dei condomini è essenziale ricorrere a questo strumento.

In questo nostro approfondimento esaminiamo cosa sono le tabelle millesimali, chi le redige, come si fanno, quanto costano.

Cosa sono e perché servono

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I proprietari di unità immobiliari hanno l’obbligo di partecipare alle spese del condominio per la salvaguardia della parti comuni, in proporzione al valore che gli appartiene.


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Il documento a cui si fa riferimento è rappresentato dalle tabelle millesimali, contenute nel regolamento del condominio.

Perché servono? Per rispondere a questa domanda è sufficiente osservare come in un qualsiasi condominio vi sono parti e servizi comuni. Ad esempio i muri dell’edificio, il tetto ed i sottotetti, i cortili, i locali per il riscaldamento centralizzato, gli ascensori, le cisterne dell’acqua.

Grazie a questo strumento si procede ad una corretta ripartizione delle spese, un valore che assume importanza anche per il raggiungimento del quorum durante le assemblee di condominio.

Come si calcola? È il rapporto tra il valore della singola unità immobiliare rispetto all’intero immobile, fatto uguale a 1.000. Approfondiamo l’iter nel paragrafo successivo.

Tabelle millesimali come si redigono

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La redazione delle tabelle millesimali non è riservata ad una specifica categoria di soggetti. È un’attività che può essere portata a termine da chiunque abbia le giuste conoscenze nell’eseguire le misurazione di unità immobiliari.

Occorre comunque sottolineare la loro importanza nel regolamento condominiale. Ecco perché è prassi comune rivolgersi ad un tecnico di settore (geometra, ingegnere, architetto).

Per eseguire il calcolo dei millesimi condominiali è necessario considerare i volumi e le superfici di ogni singola unità, rapportandoli ad una serie di coefficienti (destinazione, orientamento, luminosità, piano, esposizione, etc) previsti dalla normativa. Volumi e superfici “virtuali” (così denominati) vengono sommati tra di loro e rapportati al valore dell’edificio parificato a 1000, in modo da ottenere il frazionamento in millesimi. In base a quanto poi riportato nella Tabella di Proprietà di ciascuna unità immobiliare, si prenderà questo valore come riferimento per il calcolo delle spese e la quota di rappresentanza nelle assemblee condominiali.


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Tabelle millesimali tipologie

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Le tabelle millesimali possono essere più di una. Generalmente sono classificate in due tipologie:

  • Proprietà.
  • Destinazione d’uso.

Le tabelle di proprietà sono lo strumento usato per la ripartizione della maggior parte delle spese del condominio.

Le tabelle d’uso vengono richieste se la spesa è suddivisa in base all’utilizzo del servizio comune (ascensore, rampa di scale, impianto di riscaldamento centralizzato, cortile, etc). È importante sottolineare che nelle tabelle millesimali di proprietà partecipano tutti i condomini mentre in quelle d’uso soltanto di chi gode dell’utilizzo. Ad esempio le spese per l’ascensore, per il quale possono essere esclusi i titolari di negozi a piano terra.


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Revisione millesimi

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È possibile richiedere la revisione delle tabelle millesimali? Certamente, il condomino interessato alla modifica ha l’onere di dimostrare che le stesse presentano errori oppure evidenziare dati ormai obsoleti.

Per le modifiche del regolamento condominiale è necessaria la presenza dei proprietari rappresentanti almeno la metà del valore dell’immobile.
In caso di contrasti sui valori contenuti nelle tabelle millesimali, è possibile rivolgersi all’autorità giudiziaria che incaricherà un perito per la loro redazione. Una volta inserite nel regolamento, diverranno obbligatorie per tutti i condomini.

Tabelle millesimali mancanti

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La mancanza di tabelle millesimali non significa esenzione delle spese. In tal caso la suddivisione deve seguire la regola del valore di ogni abitazione, salvo diversi accordi tra i proprietari. È possibile imputare le spese relative alle parti comuni (scale e cortili) esclusivamente a chi ne trae effettivamente utilità.

Quanto costa fare le tabelle millesimali?

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Il tecnico incaricato di redigere le tabelle millesimali dovrà provvedere ad effettuare una ricerca catastale, individuare le planimetrie delle singole unità ed eseguire i rilievi metrici. Una volta conclusi i calcoli provvederà all’inserimento delle tabelle nel regolamento. I costi variano a seconda del numero di appartamenti nel condominio, con prezzi compresi dai 100€ ai 250€ ad unità immobiliare.

Problematiche frequenti

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Prendere in considerazione i volumi delle singole abitazioni a differenza delle superfici può essere causa di liti tra gli stessi condomini. L’utilizzo di alcuni valori rispetto ad altri comporta infatti diversi risultati.

Ecco perché di frequente si fa riferimento al valore di mercato misurato al metro quadro. È un prospetto ricavabile dall’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. In questo caso basta una semplice addizione dei valori delle singole unità per disporre del complessivo dell’intero immobile e rapportarli in millesimi, per una valutazione prettamente oggettiva.

Tabelle millesimali: foto e immagini

A seguire una completa galleria di immagini inerenti le tabelle millesimali trattate in questo nostro articolo.

 

Alessandro Mancuso
  • Ragioniere, Programmatore
  • Autore specializzato in Design, Arredamento, Lifestyle
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