Danni casa in affitto: chi paga


Come deve essere riconsegnato l’appartamento in affitto. Cosa fare all’avvio ed alla conclusione della locazione: sopralluogo e verbale redatto assieme. Valutazione dei danni ai locali ed alle cose. Chi paga per i danni durante la locazione: esempi.

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Iniziare un contratto di affitto in veste di conduttore (inquilino) dell’appartamento o di locatore (il proprietario) comporta diritti e doveri da rispettare che prevedono, oltre al regolare pagamento della quota d’affitto, il mantenimento dei locali in buono stato, nelle medesime condizioni in cui si sono trovati al momento della consegna delle chiavi.

Nel corso dei mesi o degli anni di permanenza all’interno della casa, possono verificarsi normalmente situazioni accidentali e fortuite che comportano danni ai locali od anche agli appartamenti confinanti.

Ecco allora una guida per sapere come comportarsi in materia di risarcimento o rimborso delle spese da sostenere per le riparazioni per capire anche a chi spettano nei diversi casi ed a seconda delle tipologie.


Avvio Contratto locazione: cosa fare

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Nel momento in cui le due parti, proprietario ed inquilino, hanno trovato l’accordo per l’appartamento, durata del contratto, modalità e tempi di pagamento dell’affitto ed eventuali questioni come le spese condominiali da addebitare, risulta importante effettuare il sopralluogo nella casa per prendere visione dello stato iniziale dei locali.

Si provvede a redigere il verbale assieme, nel quale si indicano eventuali carenze o difetti per non imputarli o vederseli imputati alla scadenza del contratto di locazione.

In particolare, se trattasi di appartamento ammobiliato, occorre indicare le condizioni di arredi ed elettrodomestici in maniera dettagliata, descrivendo l’effettivo stato di usura sia da un punto di vista visuale che test.

Fare delle fotografie è molto importante perchè tornerà utile in futuro in eventuali contestazioni.

E’ importante essere meticolosi, in quanto a distanza di anni, ben difficilmente ci si potrà ricordare se quel freezer funzionasse davvero oppure se vi fosse una scarpiera in più nel bagno.

Scadenza contratto locazione: cosa fare

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Scaduto il contratto di affitto, per scadenza naturale o per recesso anticipato, in base all’articolo 1590 del codice civile, l’inquilino è tenuto a lasciare l’appartamento nelle condizioni in cui lo ha trovato nel primo giorno di locazione, fatto salvo il naturale deterioramento, dovuto al normale uso delle cose o provocato da fattori esterni, ad esempio:

  • crepe nelle pareti in seguito al normale assestamento del terreno;
  • tetto rovinato da un temporale o fulmini;
  • impianto elettrico difettoso o danneggiato in seguito a riparazione, etc

Alla scadenza della locazione, la restituzione dell’immobile prevede la riconsegna delle chiavi, come da accordi scritti al momento della stipula del contratto.

Nel verbale redatto in occasione del sopralluogo nell’appartamento locato, locatore ed affittuario indicheranno eventuali danni e/o mancanze rispetto al verbale di sopralluogo, decidendo di comune accordo su chi e come dovrà provvedere alle riparazioni e per quale importo.

Quali danni risarcire

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L’inquilino è responsabile dei danni causati all’appartamento o alle cose dello stesso se causati da lui stesso, dai suoi famigliari, ospiti, animali oppure dai suoi dipendenti o collaboratori, qualora si tratti di un negozio od ufficio in locazione.

Per chiarire, sono a carico del conduttore danni quali:

  • tinteggiatura delle pareti in seguito a macchie accidentali e non;
  • prese elettriche strappate dalle pareti;
  • un vetro di finestra rotto;
  • macchie di sporco e bruciature sulla tappezzeria;
  • buchi sulla moquette causati dall’animale domestico;
  • lampadine rotte e/o bruciate e non sostituite;
  • porte interne divelte o con evidenti segni di rottura, etc.

Le due parti, di comune accordo, valuteranno la modalità dell’intervento necessario a riparare e sostituire le cose, pareti, soffitto o pavimento danneggiate. In questo modo conduttore e locatore indicheranno:

  • chi provvederà ad effettuare i lavori per ripristinare la cosa allo stato iniziale della locazione;
  • tempistica;
  • rimborso della somma spesa al proprietario (se è costui ad aver effettuato le opere necessarie).

Nessun verbale redatto: cosa fare

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E se le parti, in maniera sbrigativa, al termine della locazione si limitano alla semplice riconsegna delle chiavi di casa, come ci si deve comportare qualora dovessero emergere danni successivi oppure il proprietario imputi la rottura di alcuni elettrodomestici al conduttore?

Con la mancanza di un verbale, il locatore è obbligato a provare che i danni siano stati effettivamente provocati dall’inquilino.

Il proprietario dovrà quindi citare in giudizio, portando la causa in tribunale, con tempi non brevissimi e costi per le parcelle degli avvocati che potrebbero risultare elevati, forse anche più del danno effettivo.

Danni alla casa in affitto durante locazione: chi paga

Diversa la situazione se durante la locazione, nell’appartamento si verificano eventi più o meno accidentali che causano danni alla superficie, muri o mobili dell’appartamento. In tale caso occorre valutare le diverse fonti che hanno portato al danneggiamento.

Infiltrazioni d’acqua: chi paga

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In particolare nelle abitazioni di antica costruzione, le infiltrazioni d’acqua possono essere un reale problema e che provocano danni anche agli appartamenti confinanti, con ingenti danni da corrispondere se non si è provveduto alla stipula di un’assicurazione che copra questi eventi.

Leggendo l’articolo 2051 codice civile si possono avere le idee più chiare: ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Dunque il proprietario dell’appartamento che ha cagionato danni, è costretto al risarcimento opportuno, determinato da un perito assicurativo. La vicenda si complica leggermente se i locali sono stati dati in affitto.

In linea generale, l’inquilino che prende in affitto l’appartamento diventa il custode della cosa, tuttavia esiste un limite entro cui deve e può rispondere.

Nella maggior parte dei casi, le infiltrazioni sono provocate da condutture d’acqua situate all’interno dei muri, una riparazione che non può certamente essere imputata al conduttore, non trattandosi di manutenzione ordinaria.

Può sussistere la possibilità di una corresponsabilità del conduttore qualora impedisca al proprietario di intervenire per evitare danni successivi ed ulteriori danni.

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Se invece le infiltrazioni sono determinate dalla cattiva manutenzione ordinaria oppure da un errore, ad esempio aver dimenticato il rubinetto dell’acqua aperto, provocando un allagamento, la persona in affitto è responsabile dei danni provocati.

Un caso specifico è la rottura di un tubo flessibile dell’impianto idrico: essendo esterno e dunque visibile anche al conduttore, è responsabilità di quest’ultimo il risarcimento dei danni in quanto avrebbe dovuto e potuto verificare periodicamente le condizioni.

Mobili ed elettrodomestici danneggiati

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Se invece, durante la locazione, dovesse rompersi un elettrodomestico, un mobile (ad esempio la cerniera di un’anta si rimpe) oppure una tapparella, chi è tenuto al pagamento della riparazione e/o sostituzione?

La responsabilità è determinata dalla natura e dalla riparazione da eseguire. L’articolo 1576 codice civile chiarisce i dubbi: “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.

Pertanto il locatore è tenuto a verificare le reali condizioni degli oggetti, elettrodomestici o ad esempio, dello stato di usura delle tapparelle, come può accadere con la rottura di una fune.

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In tale caso sarà sicuramente effetto del normale utilizzo che, nel corso del tempo, ha determinato la rottura oppure, la cerniera di un’anta dell’armadio, dopo un utilizzo costante, potrebbe staccarsi e risultare non più funzionante.

Questi ed altri sono soltanto esempi di danni provocati dall’uso costante dei beni presenti all’interno dei locali e che il conduttore dovrà provvedere a far riparare a sue spese.

Il consiglio base è, nel caso ci si trovi nella condizione di conduttore, di verificare in maniera costante lo stato delle cose e delle pareti, intervenendo in maniera tempestiva e, qualora ci si accorga di modifiche evidenti nel corso del tempo (ad esempio una parete mostra evidenti segni di muffa) di allertare il proprietario in modo da renderlo a conoscenza della situazione e decidere sul da farsi.

Davide Bernasconi
  • Redattore specializzato in Design
  • Scrittore e Blogger
  • Esperto di Arredo e design

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