Contratto di locazione


Contratto di locazione. Elementi del contratto. Tipologie esistenti. Cos’è la cedolare secca.

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Il contratto di locazione di una casa è l’accordo con cui una parte (detta locatore) si obbliga a permettere a un altro soggetto (conduttore o locatario) l’utilizzo dell’abitazione per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo, detto canone.


Elementi del contratto di locazione

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Per essere corretto, il contratto di locazione, redatto in forma scritta, deve contenere in maniera tassativa alcuni elementi:

  • contenuto
  • registrazione
  • data di stipula
  • indicazione delle parti
  • identificazione del bene
  • canone di locazione
  • durata e il recesso

Contenuto

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Il contenuto del contratto d’affitto può essere diverso secondo la diversa tipologia ed in base agli accordi fra le parti, che possono inserire clausole ritenute necessarie.

Tuttavia vi sono punti chiave del contratto quali: data di stipula; indicazione dettagliata dei nominativi delle persone; identificazione dell’immobile; prezzo del canone di locazione e la  sua durata.

Registrazione

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La registrazione del contratto deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di decorrenza, eccetto per gli accordi di durata inferiore a 30 giorni durante l’intero anno. I moduli di registrazione sono forniti dall’Agenzia delle Entrate, reperibili anche sul suo sito. I moduli sono diversi a seconda della tipologia di contratto.

Data di stipula

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La data di stipula è quella della firma del contratto, giorno in cui inizia la locazione dell’immobile, come stabilito dalle parti, dalla quale inizia ufficialmente il decorso dello stesso, come pattuito e fissato dalle parti. Da tale data, scatta inoltre il periodo di 30 giorni per la registrazione.

Indicazioni delle parti

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Devono essere indicati in maniera chiara e precisa i dati delle parti interessate, ovvero locatore e conduttore.

I dati obbligatori per entrambe le parti sono: nome e cognome o ragione sociale se si tratta di un’azienda, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza o sede sociale, codice fiscale o partita iva.

Identificazione dell’immobile

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L’oggetto del contratto, ovvero l’immobile, deve essere indicato in modo preciso, riportando i seguenti dati: indirizzo completo, precisando eventuale scala e piano, comune in cui si trova, dati catastali dell’immobile (partita, sezione, categoria, zona censuaria, ecc.), i locali e i servizi di cui è composto, oltre alle eventuali pertinenze, nonché per quale uso viene ceduto in locazione.

Canone

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Il canone rappresenta il corrispettivo con cui viene ceduto in locazione l’immobile. La somma deve essere versata al proprietario allo scadere del periodo concordato (in genere, mese, trimestre o quadrimestre). Ove non sia indicato, il contratto è nullo.

Il canone d’affitto viene determinato secondo la libera contrattazione fra le parti e può subire, nel corso del tempo, adeguamenti secondo l’indice dei prezzi Istat.

Nel contratto, le parti devono specificare tre distinte parti: corrispettivo annuo, spese annue e rata pattuita.

Il corrispettivo annuo è il prezzo concordato per la locazione del solo immobile.

Le spese annue sono tutte le somme dovute per gli oneri accessori, relativi  alle spese per utenze e condominiali. Possono inoltre essere inserite ulteriori voci di spesa.

La rata pattuita è invece la somma da pagare alle scadenze specificate, determinata dalla somma di canone e spese, diviso per il numero di rate previste dal contratto.

Durata e recesso

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Secondo quanto indicato dal codice civile, la durata massima per un contratto di locazione è pari a 30 anni. Non viene invece fatto cenno su una durata minima dello stesso.

Il diritto di recesso spetta all’inquilino: quando intende recedere, deve inviare tramite lettera raccomandata, comunicazione al proprietario, almeno sei mesi della scadenza del contratto.

Il locatore invece, può recedere in maniera anticipata dal contratto soltanto in casi espressivamente indicati dalla legge.

Tipologie del contratto di locazione

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Sono diverse le tipologie esistenti in materia di contratto di locazione. Analizziamo quali sono.

Canone libero

E’ il contratto che consiste nella libera determinazione fra le parti del canone. Rappresenta la forma più diffusa ed ha durata stabilita per legge in 4 anni, prorogabili per altri quattro salvo disdetta. Per il locatore la disdetta può esercitata solo per motivi espressamente individuati dalla legge.

Nel linguaggio comune è meglio noto come contratto quattro + quattro.

Le parti possono liberamente decidere gli elementi accessori del contratto.

Convenzionato

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Il contratto convenzionato prevede soltanto una durata minima, pari a tre anni. Alla scadenza scatta il rinnovo automatico biennale nel caso in cui le parti non si accordano sul rinnovo triennale, salvo disdetta. Vengono indicati normalmente con la dicitura contratti tre + due.

La durata minore è compensata dal canone calmierato, ovvero fissato in base ad una tabella concordata tra le organizzazioni dei proprietari e le organizzazioni degli inquilini, diversa in ogni comune.

A livello fiscale tali contratti godono di minori imposte e, in alcuni casi, anche di sconti fiscali.

Transitorio

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Il contratto di locazione transitorio è quella particolare forma utilizzata quando si intende locare un immobile per un periodo non inferiore ad un mese e non superiore a 18 mesi.

Risponde all’esigenza di lavoratori e studenti che, per un periodo di tempo, devono trasferirsi in altra località per motivi di lavoro o proseguire gli studi.

Non possono essere utilizzati per l’affitto delle case per vacanze, ma sono ideali per quei casi in cui ci si deve trasferire temporaneamente. Deve essere specificato chiaramente, che trattasi di contratto transitorio, altrimenti, alla scadenza del termine, il contratto diventa automaticamente un contratto a canone libero della durata di 4 + 4 anni.

Studenti universitari

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Una particolare tipologia di contratto transitorio è quello per studenti universitari. In tale caso specifico, il locatore mette a disposizione un appartamento per uno o più studenti universitari fuori sede dietro il pagamento di un corrispettivo, che può essere determinato liberamente tra le parti, fino ad un massimo stabilito da appositi accordi territoriali.

La durata è compresa tra un minimo di sei mesi ed un massimo di tre anni. Alla sua scadenza, vige il rinnovo automatico per pari durata rispetto a quella originaria, salvo disdetta del conduttore.

Anche in questo caso, il contratto deve indicare che lo studente è iscritto ad un corso presso la locale Università.

Uso turistico

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E’ la forma di contratto che riguarda in particolare le località turistiche ed è destinato alla locazione di quegli appartamenti e case esclusivamente per finalità turistiche.

Hanno durata massima di 3 mesi, anch’esso redatto in forma scritta, riportando che si tratta di una locazione ad uso turistico. Non sono inclusi nel contratto servizi accessori quali pulizia giornaliera, cambio biancheria, ristorazione ed affini che sono invece tipici del contratto di albergo.

Alla scadenza del contratto d’affitto, cessano tutti gli effetti, senza necessità di comunicare alcuna disdetta.

Contratto di locazione cedolare secca

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La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo che il locatario può utilizzare  sui contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze.

Nel momento in cui si adotta tale sistema, pagherà un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali secondo determinate aliquote.

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Per gli affitti a prezzo di mercato, vige l’aliquota del 21% al posto dell’aliquota Irpef in sede di dichiarazione dei redditi.

Per le locazioni a canone concordato, l’aliquota è al 15%, ridotta al 10% per il biennio 2018- 2019.

Nel momento il cui il proprietario dell’immobile sceglie la cedolare secca, non deve più pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Inoltre rinuncia, per tutta la durata del contratto, alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione dell’indice dei prezzi Istat.

La cedolare secca può essere attivata soltanto per immobili destinati ad usi abitativi, appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, esclusi gli uffici, inseriti in classe A10.


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