Affitto senza contratto: cosa occorre fare? Quali soni i rischi?

Essere un affittuario superando i limiti del lecito, comporta una serie di rischi. E’ il caso di chi stipuli un contratto di affitto in forma orale, per poi non essere tutelato in alcun modo dalla legge in caso di inadempimenti da parte del proprietario di casa. Ecco cosa fare e quali sono le incombenze che ricadono sulle parti.

Affitto senza contratto: cosa occorre fare? Quali possono essere i rischi?

Un immobile è un investimento sicuro ma comporta delle evidenti ed inevitabili spese in termini di regime fiscale e mantenimento della struttura.

Qualora non s’intenda destinare la propria abitazione ad uso privato bensì destinarla alla locazione, occorre provvedere agli atti di ordinaria amministrazione affinchè sia conferita al conduttore un’abitazione efficiente e munita di tutti i confort.

Stipulare un contratto di locazione in conformità alla legge comporta spese di registrazione ed il pagamento dell’Irpef che grava sul medesimo canone versato dal conduttore in favore del proprietario.

Per evadere tali imposizioni fiscali, spesso il proprietario propone al conduttore di stipulare un contratto orale, non in forma scritta, risparmiando sulle tasse, ma al contempo, andando incontro a rischi che concorrono in capo ad entrambe le parti.


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Affitto senza contratto: quali sono i rischi

Affitto senza contratto: cosa occorre fare? Quali possono essere i rischi?

In primis occorre stabilire che tali tipi di contratti orali sono nulli.

Trattatisi infatti di una locazione cosiddetta “a nero” non stipulata nelle forme e secondo le modalità stabilite dalla legge per la produzione degli effetti nei confronti delle parti e dei terzi

L’accordo siglato oralmente tra conduttore e proprietario è nullo ovvero l’accordo orale determina che tra le parti il contratto non sia mai stato definito.

Per effetto di tale nullità, un accordo verbale intercorrente tra le parti inibisce le stesse ad adire le vie legali ogni qualvolta una delle stesse non rispetti gli obblighi derivanti in capo alle stesse da un regolare e trascritto negozio giuridico.

Contratto di locazione non trascritto: i limiti in capo al proprietario

In tale circostanza particolare, con l’affitto senza contratto, il proprietario di casa non sarà legittimato ad intimare lo sfratto nei confronti dell’inquilino moroso o in caso di cessazione della locazione.

Il contratto di affitto di un’abitazione, infatti, deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate.

In tal senso non è riconosciuto all’inquilino il diritto di restare sempre e comunque nell’immobile ma per poter liberare lo stesso dalla propria presenza, il proprietario, in assenza di un regolare contratto di affitto, dovrà attivare una procedura molto più lunga che richiede diversi anni per produrre gli effetti desiderati.


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Infine la registrazione del contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate è necessaria al titolare dell’immobile locato ai fini proprio della tutela nei confronti di quest’ultimo che, in tal modo, potrà verificare la tipologia di inquilino introdotto nella propria abitazione, mallevando sé stesso da eventuali rischi di morosità nel pagamento scadenzato del canone di locazione.Affitto senza contratto: cosa occorre fare? Quali possono essere i rischi?

Contratto locazione non trascritto: rischio accertamento fiscale

Per il proprietario che non provvede a trascrivere un regolare contratto presso l’Agenzia delle Entrate,  sussiste il rischio di ricevere dall’Erario un accertamento fiscale con:


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  • tassazione del reddito percepito
  • applicazione di sanzioni.

Le indagini dell’Erario sono condotte sui flussi generati sui conti correnti ove confluiscono i pagamenti senza causa o in relazione ad informazioni apprese sul posto nei confronti dello stesso proprietario di casa.

L’omesso pagamento dell’imposta di registro – dovuta una tantum per la registrazione del contratto di locazione- comporta una responsabilità in solido in capo al proprietario ed al conduttore nei cui confronti l’Agenzia delle Entrate può agire indifferentemente al fine di recuperare il quantum dovuto.

In merito alle sanzioni per omesso pagamento dell’imposta di registro, comportano per esecuzione:

  • il pagamento di una somma che varia dal 60% al 120% dell’importo dell’imposta evasa per omessa indicazione del canone nell’apposita dichiarazione dei redditi
  • pagamento di una somma che varia  dal 90 al 180% in caso di indicazione nella dichiarazione dei redditi, di un canone di locazione inferiore a quello percepito.

Per quanto attiene il mancato versamento dell’Irpef sul canone di locazione ricevuto, il locatore è il solo responsabile, potendo ricevere un accertamento fino a 5 anni dopo quello in cui avrebbe dovuto inserire la somma ricevuta nell’apposita dichiarazione.

Contratto di locazione non registro: le clausole nulle

Se il contratto di locazione non è stato registrato, sono nulle anche le clausole in esso apposte tra cui quella che determina la durata minima della locazione che costringe l’affittuario a dover lasciare in qualsiasi momento l’immobile senza diritto a preavviso.

Contratto di locazione non registrato: cosa succede per il pagamento dei canoni

Qualora l’inquilino smetta di pagare la somma dovuta per quanto concerne i canoni di affitto, in assenza di un contratto valido siglato tra le parti, il locatore non può intimare lo sfratto ma dovrà agire mercé una procedura più laboriosa e lenta nonché maggiormente onerosa.

Nel corso della causa instaurata a seguito di occupazione senza titolo da parte dell’inquilino, il proprietario potrà ricevere soltanto un indennizzo per la detenzione del proprio immobile.

Per quanto attiene il pagamento delle spese condominiali, quest’ultime, spettano al proprietario e non all’inquilino “abusivo”.

Contratto di locazione in nero regolarizzato: costi del ravvedimento operoso

Cosa succede, occorre chiedersi, allorquando le parti decidano tardivamente di regolarizzare il contratto di affitto con effetto di sanatoria sul passato, mediante pagamento di sanzioni in misura ridotta, facendo valere il ravvedimento operoso.

Gli atti concludenti per evidenziare il ravvedimento operoso si manifestano in tal modo e secondo tali modalità:

  • con 30 giorni di ritardo: pagamento di sanzione pari al 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta). Importo minimo della sanzione è di 20 euro;
  • con 90 giorni di ritardo: ravvedimento operoso comporta pagamento di una sanzione pari al 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • con 1 anno di ritardo: la sanzione dovuta corrisponde al 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • oltre 1 anno e non oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 17,14%, ossia, ad 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 20%, ossia, ad 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
  • se la regolarizzazione da parte del contribuente avviene dopo la constatazione della violazione (Pvc, processo verbale di constatazione, senza notifica formale: sanzione pari al 24%, ossia 1/5 del 120% + interessi di mora e imposta omessa.

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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