Da magazzino a garage anche a 150 metri da casa: cosa dice la nuova sentenza

Per il TAR Liguria il box non deve trovarsi nello stesso palazzo dell’abitazione: conta che sia davvero al suo servizio. Ecco i requisiti e i limiti.

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Nei centri storici e nei quartieri più densi trovare un posto auto sotto casa è spesso impossibile. Molti proprietari ripiegano su un locale vicino, magari un vecchio magazzino al piano terra di un altro palazzo, e vorrebbero trasformarlo in garage collegato all’abitazione. Fino a che punto la distanza è un ostacolo? Una risposta arriva dal TAR Liguria, che con la sentenza n. 1070 del 14 settembre 2026 ha stabilito che un’autorimessa può essere pertinenza della casa anche se si trova in un edificio diverso, in questo caso a circa 150 metri di distanza. Si tratta di una decisione di primo grado, quindi non definitiva, ma il principio che afferma ha ricadute pratiche per molte famiglie.

Garage pertinenziale lontano da casa: il caso deciso dal TAR Liguria

La proprietaria di un appartamento voleva cambiare la destinazione d’uso di un magazzino al piano terra, trasformandolo in box per la propria auto. Il locale dista dall’abitazione circa tre minuti a piedi.

Il Comune aveva detto no: il piano urbanistico non ammetteva parcheggi in quella zona e, secondo gli uffici, la deroga prevista dalla Legge Tognoli non era applicabile perché garage e casa non stavano nello stesso fabbricato. Il TAR ha accolto il ricorso e annullato il divieto.

Perché conta il servizio e non lo stesso edificio

La Legge n. 122 del 1989, all’articolo 9, consente di realizzare parcheggi al servizio di singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici. Per i parcheggi interrati il testo li lega all’immobile o alle sue aree pertinenziali; per quelli ricavati in locali al piano terreno, invece, non richiede che si trovino nello stesso edificio.

Secondo i giudici, ciò che conta è un rapporto di servizio concreto e stabile tra box e abitazione. Nella stessa direzione si era espresso anche il Consiglio di Stato con la sentenza n. 5778 del 16 luglio 2026. Il richiamo è anche al Codice civile, che all’articolo 817 definisce pertinenze i beni destinati in modo durevole al servizio di un altro bene. Servono due elementi: l’utilità oggettiva del garage per chi abita la casa e la volontà del proprietario di creare quel legame. Nel caso esaminato, l’impegno a firmare un atto di asservimento ha reso il collegamento esplicito.

I limiti da conoscere prima di trasformare un locale in garage

La sentenza non fissa una distanza massima: i 150 metri valgono per quel caso concreto. Il giudice ha valutato la facilità di accesso a piedi e l’uso effettivo del parcheggio, e non basta che i due immobili si trovino nello stesso Comune se la distanza rende poco credibile il collegamento.

Restano poi da rispettare tutte le norme tecniche e di sicurezza previste per le autorimesse. Il vincolo pesa anche su un’eventuale vendita: un box realizzato con questa deroga può essere ceduto separatamente solo se diventa pertinenza di un’altra abitazione nello stesso Comune.

Il TAR, infine, non ha esaminato le nuove regole sui cambi d’uso introdotte dal Salva Casa, perché la questione si è chiusa con la Legge Tognoli. Prima di avviare i lavori conviene quindi confrontarsi con un tecnico, anche perché le regole sui cambi d’uso dei locali al piano terra possono variare da una Regione all’altra, come spiega la guida sul cambio di destinazione d’uso dopo il Salva Casa. A garage pronto, è utile ricordare anche quali sono le regole per usare il box come deposito, per evitare contestazioni con il condominio o con il Comune.

Garage in un altro edificio pertinenza della casa: foto e immagini