Affitto a canone concordato, una verifica mancata può costare migliaia di euro

Per la Suprema Corte chi assiste nella stesura del contratto deve verificare che l’immobile rispetti l’accordo territoriale. In caso di errore può dover risarcire il proprietario.

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Chi affitta casa con il canone concordato si rivolge spesso a un’associazione della proprietà o degli inquilini per impostare il contratto e verificarne la conformità alle regole locali. Una nuova pronuncia della Corte di Cassazione chiarisce che questo passaggio non è una formalità: l’associazione che assiste le parti non può limitarsi a trascrivere i dati comunicati dal proprietario, ma deve controllare che l’immobile rientri davvero nei parametri dell’accordo territoriale.

La decisione ha effetti concreti per proprietari, inquilini e organizzazioni di categoria, perché da quella verifica dipendono sia il canone massimo applicabile sia l’accesso alle agevolazioni fiscali.

Il caso esaminato dalla Cassazione

Si tratta dell’ordinanza n. 26029/2026 della Terza sezione civile, pubblicata il 1° ottobre. La vicenda è passata per i giudici sardi: un inquilino aveva chiesto indietro parte dell’affitto versato, sostenendo che il canone superasse il tetto fissato dall’accordo territoriale. Invece dei 259,88 euro mensili consentiti, pagava 420 euro, poi saliti a 450.

La proprietaria, condannata a restituire circa 9.584 euro, aveva a sua volta chiamato in causa l’UPPI di Sassari, l’associazione che l’aveva assistita nella stesura del contratto. In primo grado e poi davanti alla Corte d’appello di Cagliari è stato stabilito che spettasse all’associazione tenerla indenne. La Cassazione ha respinto il ricorso, dichiarando inammissibili quasi tutti i motivi.

Cosa hanno stabilito i giudici

Secondo i giudici, l’assistenza prestata nella predisposizione del contratto va inquadrata come un mandato: non basta ricevere le informazioni catastali, serve un controllo ulteriore sulla corrispondenza tra le caratteristiche dell’immobile e i criteri dell’accordo territoriale, così da collocarlo nella fascia giusta e accertare la congruità del canone.

La Corte precisa però che non sempre è necessario un sopralluogo: in molti casi può essere sufficiente una visura catastale. L’UPPI aveva sostenuto la tesi opposta, ricordando che l’attestazione si basa sui dati dichiarati dalle parti sotto la loro responsabilità e che, all’epoca, le visure non riportavano nemmeno i metri quadrati.

Va detto che la Cassazione non ha riscritto le regole: ha ritenuto che la ricostruzione del contenuto dell’incarico spettasse ai giudici di merito, lasciando così in piedi la loro interpretazione.

Perché l’attestazione conta anche per il fisco

Il tema non riguarda solo la restituzione dei canoni. Con il DM 16 gennaio 2017, per i contratti stipulati senza l’assistenza delle organizzazioni è prevista un’attestazione di rispondenza rilasciata da almeno un’associazione firmataria dell’accordo. L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 31/E del 2018, l’ha indicata come elemento necessario per ottenere i benefici fiscali: la cedolare secca al 10%, la riduzione dell’imponibile Irpef e lo sconto sull’IMU. Se i dati di partenza sono sbagliati, quindi, il rischio non si ferma al rapporto con l’inquilino: un contratto classificato male può mettere in discussione anche il regime agevolato.

I dubbi ancora aperti

Restano alcuni dubbi pratici, già sollevati dai primi commenti alla pronuncia: chi dovrebbe eseguire eventuali controlli tecnici più approfonditi, e con quali costi per chi chiede assistenza? Non è detto, inoltre, che l’orientamento trovi conferma in altre decisioni. La FIAIP, federazione degli agenti immobiliari, ha colto l’occasione per proporre che la categoria possa dare un contributo tecnico, consultivo e non vincolante, nella definizione degli accordi territoriali.

Cosa controllare nel contratto

Per chi affitta o prende in locazione con questa formula, il consiglio pratico è controllare che nel contratto compaiano dati catastali, superficie e zona coerenti con la realtà, e conservare la documentazione consegnata all’associazione. Chi affronta per la prima volta una locazione può ripassare gli errori da evitare quando si prende casa in affitto, mentre i proprietari possono approfondire come funziona l’IMU sulle case date in affitto, tenendo presente che il canone concordato prevede un’imposta ridotta.

Canone concordato, chi controlla i dati della casa: foto e immagini