Cambio di destinazione d’uso verticale: vuoto del Salva Casa

Il cambio di destinazione d’uso verticale è stato fortemente semplificato dal Decreto Salva Casa, il quale ha però lasciato un vuoto importante riguardante i seminterrati e i primi piani fuori terra. Questi infatti, sono esclusi dalla nuova disciplina semplificata, a meno che una legge regionale non specifichi il contrario.

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Sono state molte le novità introdotte dal Decreto Salva Casa, e una di quelle che è piaciuta di più ai cittadini è quella che riguarda il cambio di destinazione d’uso di un immobile. Grazie alla nuova procedura infatti, è molto più semplice (a livello burocratico) e veloce modificare la categoria catastale di un immobile e adattarlo alle proprie esigenze. A questo proposito, il Salva Casa fa una differenziazione importante tra cambi di destinazione d’uso, dividendoli tra:

• orizzontali, quando il cambio avviene tra categorie omogenee,
• verticali, quando il cambio avviene tra categorie funzionali diverse.

Il cambio di destinazione d’uso verticale è ritenuto urbanisticamente rilevante, in quanto si attribuisce un utilizzo diverso da quello originario ad un immobile. Proprio questa categoria, nella riformulazione dell’art. 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia, risulta in parte esclusa dalle semplificazioni del Salva Casa. In particolare, a non godere della nuova disciplina sono gli immobili posti al piano seminterrato o al primo piano fuori terra, ecco perchè.

Cambio di destinazione d’uso verticale

Come anticipato, il cambio di destinazione d’uso verticale è quello che riguarda il passaggio da una categoria catastale ad una funzionalmente diversa. E’, quindi, il caso di un’abitazione che diventa ufficio, o viceversa. Il nuovo articolo 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia, modificato dal Salva Casa, stabilisce che al cambio di destinazione d’uso si può applicare una procedura semplificata anche in caso di verticalità, fatta eccezione per i seminterrati e i primi piani fuori terra. Cita, infatti, che:

“Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies si applicano anche a dette unità immobiliari”.

Cosa vuol dire? Che i proprietari di seminterrati e primi piani fuori terra non potranno avvalersi delle nuove disposizioni semplificate, a meno che una legge regionale lo permetta. Se gli immobili si trovano invece in un vuoto legislativo, è necessario passare per la vecchia procedura, e richiedere il permesso a costruire per poter portare avanti il cambio di destinazione d’uso.

Il caso del Lazio

Un caso molto recente che ha riguardato questa materia si è verificato nel Lazio, dove una sentenza del TAR sottolinea l’importanza di attenersi alle disposizioni di legge, senza cercare scorciatoie. In particolare, un proprietario intendeva effettuare il cambio di destinazione d’uso di un suo immobile posto al piano seminterrato, per farlo diventare un immobile residenziale. Il problema è che ha dato per scontato che, non essendoci una legge regionale ad hoc, si applicassero le disposizioni del Salva Casa. Ha quindi agito unicamente tramite SCIA. Il Comune però, ha bloccato i lavori.

Prima ne ha ordinato la sospensione, e successivamente la demolizione delle opere. Il proprietario ha fatto ricorso al TAR, il quale però si è detto d’accordo con il Comune proprio per la specifica dell’art. 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia. Si può, in buona sostanza, trasformare un ufficio in abitazione grazie al Salva Casa, ma diventa più difficile quando si vuole trasformare una cantina in immobile residenziale. La miglior cosa da fare, in ogni caso, è rivolgersi ad un tecnico.

Cambio di destinazione d’uso verticale: foto e immagini