Costruire un soppalco: norme da seguire e come procedere

Guida alla costruzione di un soppalco: la normativa nazionale e regionale in vigore. Altezza minima,  requisiti da rispettare, uso del locale, permessi da richiedere. Come procedere. Come sanare un abuso.

Costruire un soppalco in un appartamento è un’operazione soggetta al rispetto di una normativa nazionale. Scelta gradita a molti, in quanto permette di avere una  stanza in più in casa, prima di passare alla fase di progettazione e realizzazione, è fondamentale conoscere le leggi in materia che regolano i lavori.

Trattandosi di opere murarie che ampliano il volume e lo spazio abitabile, esistono norme chiare e precise che indicano i diversi fattori da rispettare. Vediamo quali sono e come procedere in caso di abuso edilizio.

Altezza minima del soppalco

Il soppalco deve avere un’altezza minima dal soffitto: per conoscere il valore, occorre consultare il regolamento edilizio comunale. Se quest’ultimo non indica nulla in materia, si passa alla lettura della legge nazionale.

La disposizione nazionale, ovvero il D.M. del 5 luglio 1975, stabilisce che:

• l’altezza minima del soppalco abitabile non deve essere inferiore a 2,70 metri
• l‘altezza minima di locali non abitabili (bagni, corridoi, ripostigli, etc) non deve essere inferiore a 2,40 metri

I Regolamenti Edilizi Comunali aggiungono ulteriori norme in materia, ovvero il rispetto di un’altezza minima di 2,10-2,20 m sia per lo spazio sottostante il soppalco che per l’altezza dello spazio soppalcato.

In questo modo, risulta impossibile realizzare un soppalco quando ci si trova in un locale con altezza complessiva inferiore a 440-450 cm.

Soppalco: altri requisiti necessari

La normativa da rispettare per la realizzazione di un soppalco abitabile prevedono il rispetto di altri parametri obbligatori, ovvero:

• porzione dell’area da soppalcare: è pari ad 1/3 della superficie disponibile; solo quando le altezze del locale, sotto e sopra, superano complessivamente i 2,20 metri, si può coprire il 50% dell’area a disposizione;
• conformazione: se devono essere chiusi o lasciati a vista rispetto alla stanza in cui viene realizzato il soppalco;
• superficie finestrata: generalmente fissata in non oltre 1/8 della superficie totale del soppalco;
• altezza del parapetto: se il soppalco si affaccia sul resto della stanza, non può essere inferiore a 1,10 metri.

Altezza minima del soppalco: eccezioni

La norma in materia di altezza minima del soppalco prevede alcuni casi specifici.

Vi sono situazioni in cui sono possibili variazioni. E’ il caso della Regione Lombardia che indica alcune specifiche, ovvero che:

• le abitazioni sotto 600 metri sul livello del mare richiedono l’altezza media del soppalco a 2,40 metri
• le abitazioni che si trovano oltre 600 metri di altitudine richiedono l’altezza minima a 2,10 metri

Per quanto riguarda altre locali, meglio dunque consultare il regolamento della propria Regione in maniera da non incappare in errori e/o abusi.

Costruire un soppalco: procedimento

Nel momento in cui sussistono le condizioni minime per poter il soppalco nell’abitazione, i passaggi da seguire sono:

• affidarsi ad un professionista, ovvero un architetto, ingegnere, o geometra che provvederà, dopo aver preso le misure, a redigere il progetto
• presentare il progetto all’Ufficio Tecnico del Comune ed attendere il permesso
• depositare il permesso ottenuto dal Comune presso l’Amministratore del condominio (non serve ovviamente se trattasi di abitazione indipendente)
• dare avvio ai lavori
• al termine, inviare al Catasto i documenti relativi per l’aggiornamento delle mappe

Per chi volesse trarre qualche spunto, si consiglia la lettura dell’articolo: Realizzare un soppalco.

Soppalco abusivo: come sanare

Un errore grave e da non commettere in alcun modo è quello di procedere all’acquisto di un immobile con soppalco costruito senza permesso. Capita infatti di imbattersi in abitazioni la cui piantina depositata al catasto non corrisponda alla situazione reale.

Purtroppo sono diversi i casi di soppalchi costruiti senza permesso e dunque abusivi  al 100%. Il consiglio in questo caso è di verificare con accuratezza la corrispondenza fra mappe e reale condizioni dell’appartamento. E’ compito del venditore dell’immobile assicurarsi che non siano presenti abusi edilizi e solo a quest’ultimo è imposto l’onere di procedere a sanatoria.

Peraltro, è bene ricordare che, il soppalco abusivo, indipendentemente dall’epoca in cui venne realizzato, deve rispondere alle norme attuali in materia di altezza minima e le disposizioni regionali.

In caso di mancato rispetto delle norme, il soppalco non potrà comunque essere sanato ed andrà abbattuto.

Costruire un soppalco senza permesso: come fare

Costruire un soppalco senza permesso è ammesso, come sancito dalla sentenza 985/2017 del Consiglio di Stato che indica le modalità precisa per realizzare lavori all’interno dell’abitazione senza dover passare da carte bollate ed uffici comunali.

Come stabilito nella sentenza, il requisito indispensabile è l’uso del soppalco, non tanto i materiali e le dimensioni dello stesso.

Prima però di passare dalle parole ai fatti, è meglio spiegare che il Consiglio di Stato specifica e chiarisce che la normativa edilizia in materia di soppalco non è univoca: andrà quindi comunque valutato il caso specifico.

Il permesso di costruire deve infatti essere richiesto al Comune di residenza ogni volta che si intende aumentare la superficie dell’immobile in misura considerevole.

Pertanto procedere alla realizzazione di un soppalco comporta modifiche strutturali all’appartamento. Tuttavia, secondo i giudici del Consigli di Stato, nel caso specifico del soppalco non è requisito sufficiente.

La Sentenza 985/2017 chiarisce che, se il soppalco è costruito per essere ripostiglio, dalle dimensioni ridotte e senza apportare modifiche strutturali all’edificio, il cittadino non è tenuto a fare domanda presso il Comune per ricevere apposita autorizzazione.

In questo modo, l’opera viene considerata come si trattasse di un intervento di restauro o di risanamento dell’immobile.

Se invece, la costruzione determina un locale calpestabile, ad uso abitativo, allora il fatto di non aver richiesto preventivamente l’autorizzazione determina la demolizione.