Categoria catastale F4: come funziona e quando si usa

La categoria catastale F4 è una delle due categorie di immobili che rientrano in quella che viene definita classe fittizia. Si tratta di una classe temporanea, in cui gli immobili possono trovarsi solamente per un periodo limitato di tempo, e che proprio per questo segue regole diverse e ben precise.

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In Italia la categoria catastale di un immobile serve a determinarne la destinazione d’uso e la rendita catastale, elemento di partenza per il calcolo di tasse e imposte che gravano sul proprietario. Di conseguenza, la categoria catastale rappresenta un elemento fondamentale di definizione per un immobile. Se tutti sono abituati a sentir parlare di categorie come A/1, A/3, C/1 o C/6, non sono molti coloro che conoscono o si sono ritrovati ad aver a che fare con la categoria catastale F4.

Questa è una delle due categorie che rientrano in quella che viene definita classe fittizia di immobili. Si tratta, come è evidente, di una categoria speciale, che a differenza delle altre ha carattere obbligatoriamente temporaneo e che segue regole specifiche. Spesso confusa con la categoria F3, la F4 fa riferimento esclusivamente agli immobili già esistenti, ma che non hanno ancora una destinazione d’uso ben precisa. Ecco come funziona, quando si deve usare, e per quanto.

Categoria catastale F4

La categoria catastale F4 fa riferimento agli immobili in corso di definizione, ossia a quelli che, seppur già esistenti, non hanno ancora una destinazione d’uso. La circolare 4/T 2009 dell’Agenzia del Territorio specifica che un immobile può rimanere in questa categoria solamente per un periodo che varia da 6 a 12 mesi, e che pertanto costituisce una categoria temporanea. Si tratta di una categoria che non può essere assegnata ad una porzione stralciata da un’unità immobiliare iscritta in atti con propria rendita o a porzioni che potrebbero costituire unità immobiliare autonoma. Esistono, tuttavia, delle eccezioni:

• le porzioni immobiliari che sono state oggetto di ridefinizione complessiva e radicale;
• i fabbricati inaccessibili in maniera permanente;
• la porzione di un bene comune non censibile, come atrio, scale o androne;
• gli immobili di cui è ancora incerta la definizione strutturale o funzionale nel momento della dichiarazione in catasto del fabbricato.

La transitorietà di questa categoria potrebbe andare in conflitto con i bonus edilizi e le agevolazioni sulla prima casa, soprattutto in caso di ristrutturazione di un immobile in F4. In questi casi, l’ideale è affidarsi a professionisti.

IMU e TARI per le classi fittizie

Nelle classi fittizie rientrano anche gli immobili in categoria F3, ossia gli immobili che sono ancora in corso di costruzione. Anche questi, come quelli in corso di definizione, possono mantenere la classe fittizia per un periodo di tempo che va dai 6 ai 12 mesi, e seguono pressoché le stesse regole appena viste. Come funziona, quindi, l’applicazione e il pagamento di IMU e TARI per questi immobili? L’IMU (Imposta Municipale Unica) e la TARI (Tassa Rifiuti) su questi immobili, semplicemente, non si paga.

L’esenzione nasce dal fatto che gli immobili in classe fittizia non possono essere utilizzati dai proprietari, in quanto ancora non definiti o ultimati. Di conseguenza, se la categoria catastale non si può definire, è impossibile calcolare le imposte e le tasse che su questi si dovrebbero pagare. IMU e TARI sono due spese che spesso fanno sorgere dubbi e domande, soprattutto quando si tratta di capire chi sono gli esonerati dal pagamento e chi non lo è. In questo caso, l’esenzione resta valida fino al momento della definizione della nuova categoria catastale.

Categoria catastale F4, come funziona e quando si usa: foto e immagini