Categorie catastali: tutto ciò che c’è da sapere

La categoria catastale è un codice alfanumerico che serve per classificare gli immobili. L’Agenzia delle Entrate lo assegna, su dichiarazione dei tecnici, per determinare la rendita catastale e la destinazione d’uso di un edificio. Vediamo quali sono le categorie catastali, a cosa servono e come modificarle.

Quali sono le categorie catastali

Le categorie catastali rientrano in dei gruppi definiti con una lettera e nelle categorie identificate da un numero.

Nel gruppo A troviamo alloggi e uffici privati. Nel gruppo B vi sono scuole, uffici pubblici, ospedali, biblioteche, oratori e prigioni. Nel gruppo C ricadono prevalentemente gli edifici destinati ad attività commerciali.

Gli immobili a destinazione speciale, quali stabilimenti industriali, alberghi, teatri e cinema, ricadono del gruppo D. Sono invece definiti a “destinazione particolare”, aeroporti, porti, stazioni, edicole e chiese, ricadenti nel gruppo E.

Una categoria “fittizia” è quella del gruppo F, costituita da fabbricati non agibili o in corso di definizione catastale.

Questi gruppi si suddividono in diverse categorie catastali che si differenziano a seconda del numero che segue la lettera del gruppo.

L’elenco completo di tutte le categorie è visionabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

A cosa servono le categorie catastali

Le categorie catastali di un determinato immobile permettono di definire la rendita catastale che incide sulla tassazione, per esempio, ai fini IMU.

Un’abitazione di tipo signorile pagherà sicuramente un’IMU maggiore, a parità di metri quadri, rispetto ad un’immobile residenziale di tipo popolare.

La rendita catastale è determinante anche nelle tassazioni relative a imposte ipotecarie, successioni e donazioni.

Non dimentichiamo che è obbligatorio indicare la classe catastale degli immobili anche nei contratti di locazione e nelle registrazioni di tali contratti presso l’Agenzia delle Entrate.

È inoltre possibile che una determinata categoria catastale ci possa far accedere a dei bonus di ristrutturazione, mentre certe altre categorie siano escluse dagli stessi incentivi, come nel caso del Superbonus che esclude dai benefici fiscali le abitazioni di “lusso”.

Non meno importante è il fatto che le categorie catastali definiscono la destinazione d’uso di un’immobile. Infatti, benché possa sembrarci confortevole, se adeguatamente arredato, non è possibile abitare in un ufficio o un deposito attrezzi. Farlo potrebbe avere delle conseguenze legali di tipo penale!

Se si desidera rendere abitativo un’immobile classificato come negozio, deposito o ufficio o se, viceversa, si desidera far diventare un ufficio la propria abitazione o il proprio garage, bisogna cambiare la destinazione d’uso del proprio immobile.

Come cambiare la categoria catastale di un’immobile

Se si desidera passare da un’abitazione di tipo A3 ad un’abitazione di tipo A2 bisognerà effettuare le migliorie necessarie, precedentemente autorizzate e poi procedere con il proprio tecnico ad effettuare una nuova dichiarazione catastale.

Se l’intento è invece quello di cambiare categoria catastale passando, per esempio, da un gruppo B ad un gruppo di tipo residenziale (A) allora si parla di “cambio di destinazione d’uso” per il quale è teoricamente sufficiente presentare una Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) tramite il proprio tecnico presso il Comune di competenza, pagare gli oneri previsti per tale pratica e, successivamente, effettuare la variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate competente per il territorio.

Attenzione però che i cambi di destinazione d’uso potrebbero richiedere delle opere per adeguare gli immobili ai requisiti richiesti per legge per quel tipo di utilizzo.

Un’abitazione deve possedere altezze e superfici finestrate differenti rispetto ad un deposito attrezzi e potrebbero essere necessari interventi a livello di requisiti igienico-sanitari, nonché numerose certificazioni sugli impianti.

Pertanto è importante valutare con il proprio tecnico, caso per caso, la fattibilità e le spese degli interventi che potrebbero essere necessari per richiedere ed ottenere un cambio di destinazione d’uso.

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