Balcone pericolante in condominio: chi ha l’obbligo di far eseguire i lavori

Balcone pericolante in un Condominio: quali sono i rischi e chi è tenuto a far eseguire i lavori?

Balconi pericolanti in un Condominio, cosa si verifica? Chi è responsabile di eventuali danni e chi è tenuto all’obbligo di far eseguire i lavori?

In un Condominio vi sono delle parti comuni usufruibili in ugual diritto da parte dei singoli proprietari immobiliari e delle parti di uso e godimento esclusivo da parte dei condomini.

Il balcone è una parte privata della singola unità immobiliare e tutte le spese di manutenzione dello stesso gravano in capo al singolo proprietario.

Pertanto, al di là delle spese relative agli elementi decorativi ed architettonici, sono a carico del condominio in quanto riguardano la parte comune dell’edificio in cui è collocata la singola unità immobiliare.

Tali elementi, infatti, sono parte integrante e decorativa dell’edificio che incrementano il valore dello stesso e del medesimo appartamento di pertinenza.

A questo punto, invero, occorre capire quale sia e su chi incomba la responsabilità derivante dal balcone pericolante.

La regola aurea da seguire è l’art.2051 c.c. basata sulla responsabilità oggettiva che grava indipendentemente dall’agire del titolare del bene.

I criteri di risarcimento del danno sono alla base dell’imputazione della responsabilità ascrivibili al proprietario dell’immobile o al condominio per intero a seconda della parte del balcone pericolante.

In particolare, è possibile affermare che, qualora il materiale sia caduto dal balcone complice l’errata o omessa manutenzione, provocando danno a terzi, la responsabilità è in capo a tutti i condomini.

Nel caso in cui il materiale del balcone si stacca da quella parte, la responsabilità è dell’esclusivo proprietario.

Responsabilità per balcone pericolante

La regola generale per qualsiasi tipo di danno procurato da cose (ossia oggetti inanimati) vuole che a pagarne le conseguenze sia il relativo proprietario. Lo impone l’articolo 2051 del Codice civile, che istituisce in proposito una «responsabilità oggettiva», ossia una responsabilità che scatta in automatico a prescindere dalla volontà o dalla colpa del titolare del bene.

Le regole che abbiamo appena dettato in materia di competenza sulle spese di manutenzione ci servono a stabilire anche la responsabilità per i danni causati dal balcone pericolante. Possiamo, infatti, così affermare che:

• tutte le volte in cui il materiale caduto dal balcone a causa della sua cattiva manutenzione si è distaccato da una parte comune (ad esempio, da un fregio o da un rivestimento esterno), la responsabilità per i danni è di tutto il condominio
• quando invece il materiale si stacca da una parte del balcone di competenza dell’esclusivo proprietario, sarà questi a dover rispondere dei conseguenti danni causati a terzi.

In buona sostanza, quando il materiale distaccato rientra nelle sezioni del balcone di proprietà del condomino, è quest’ultimo l’unico responsabile per l’omessa manutenzione e, quindi, tenuto a risarcire eventuali soggetti danneggiati (si pensi a un passante sulla cui testa cada una tegola o all’auto parcheggiata proprio in corrispondenza di un balcone dal quale sia caduta una parte di intonaco).

Quando invece si tratta di parti del balcone di proprietà condominiale, spetterà all’intero condominio dividere la spesa per eventuali infortuni o altri danni arrecati a terzi

Responsabilità e spesa per le spese di messa in sicurezza del balcone pericolante

È abbastanza frequente che a causa di distacchi di intonaci dai balconi di proprietà dei singoli condomini, venga ordinato al condominio di installare le cosiddette mantovane, strutture mobili poste a protezione dei suddetti balconi e a tutela dell’incolumità pubblica e privata. In questi casi, ci si pone il problema su come addebitare le spese sostenute dal condominio.

Sul punto, si è soffermata la Corte di Appello di Genova. Secondo i giudici di secondo grado, la spesa non è di tipo condominiale. Essa quindi va sostenuta unicamente dal condomino proprietario del balcone pericolante. È questi infatti, come abbiamo visto sopra, l’unico responsabile per i danni causati a terzi.

Non importa se l’installazione della mantovana è stata disposta anche per diversi balconi dello stesso palazzo che presentano problemi di distacco di intonaci.

Quando la mantovana viene installata a protezione del balcone aggettante di proprietà esclusiva di un condomino, a causa della mancata esecuzione dei lavori di ripristino da parte di questi, è solo lui che si deve fare carico della spesa.