Affitto con riscatto: come funziona l’alternativa al mutuo

Affitto con riscatto: definizione della tipologia contrattuale per acquistare casa senza mutuo. La normativa in vigore, come funziona, le diverse forme di contratto possibili. Il regime fiscale, vantaggi e svantaggi dell’operazione.

L’affitto con riscatto, in inglese rent to buy, è una manieraper acquistare casa pagando all’inizio dell’operazione un importo dell’affitto più alto, per poi provvedere al riscatto finale versando la cifra rimanente.

E’ una modalità che permette dunque all’inquilino di acquistare una proprietà immobiliare senza dover ricorrere alla formula del mutuo, liberandosi dunque da vincoli e problemi legati alla richiesta di un prestito alla banca, che potrebbe anche non venire concesso.

Affitto con riscatto: normativa

Come detto, definito con il termine inglese rent to buy, l’affitto con riscatto è una formula contrattuale che arriva dalla Gran Bretagna, dove è già impiegata con successo da alcuni decenni.

L’affitto con riscatto è un contratto che determina la possibilità per l’affittuario di diventare proprietario del bene, mobile od immobile, dopo un periodo di locazione determinato al momento della stipula.

In Italia questo contratto è stato introdotto con il Decreto Sblocca Italia del 12 settembre 2014, con l’intento di regolamentarlo e di chiarirne l’efficacia e gli effetti nel mercato immobiliare italiano.

Affitto con riscatto: come funziona

La formula contrattuale prevede che il contratto di affitto preceda quello di vendita. In questa maniera la cessione dell’immobile avviene dilazionata nel tempo.

Il venditore incassa una somma, l’affitto, più alta rispetto ad una locazione tradizionale, rimanendo proprietario dell’immobile fino al pagamento del saldo conclusivo.

In questo modo per il locatario, a fronte di una rata più alta versata a titolo di affitto, vi è la certezza che, alla scadenza del contratto, diventerà proprietario, dietro pagamento della maxirata finale.

Il prezzo finale viene già indicato sul contratto al momento della stipula e non può essere modificato.

Affitto con riscatto: come si calcola la rata

Per comprendere meglio l’entità in termini finanziaria di questa formula innovativa, occorre chiarire come in genere, viene calcolato l’importo del canone.

Trattandosi di una modalità che permette all’inquilino di accordarsi per acquistare l’immobile ad una scadenza temporale determinata, la rata d’affitto viene fissata in circa il 50% in più rispetto ad una normale locazione.

Affitto con riscatto: formule possibili

Sono diverse le forme possibili di affitto con riscatto. Vediamo quali sono e come si sviluppano.

Affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto

Tale tipologia permette all’affittuario di provvedere al pagamento del canone d’affitto, rimanendo libero di procedere all’acquisto o meno alla scadenza del contratto.

L’importo del canone è leggermente più alto rispetto alla tradizionale locazione, venendo considerato come una sorta di anticipo sul prezzo finale, indicato alla stipula del contratto e non potendo essere modificato.

Affitto con riscatto con preliminare di vendita

Tale formula è la più utilizzata. Le parti firmano due contratti: uno di locazione e un preliminare di futura vendita, che viene già trascritto nei registri immobiliari. La trascrizione ha una validità massima di 10 anni.

I due contraenti rimangono liberi di decidere se il preliminare obbliga alla conclusione della compravendita oppure se sarà l’affittuario a decidere in merito all’acquisto o meno.

Affitto con riscatto automatico

E’ la formula più semplice: le parti si accordano per il pagamento di rate di affitto per un determinato numero di anni. Alla scadenza sorge l’obbligo del riscatto, con il conseguente passaggio di proprietà dell’immobile dietro il pagamento della rata a saldo.

Affitto con riscatto con riserva di proprietà

Tale modalità è utilizzata dai proprietari dell’immobile che desiderano avere garanzie qualora l’affittuario si riveli inadempiente.

La proprietà viene trasferita soltanto dopo l’intero versamento del prezzo di vendita.

Se l’affittuario dovesse rivelarsi inadempiente, il venditore può chiedere la risoluzione del contratto, tornando nella disponibilità dell’immobile.

Il proprietario è tenuto alla restituzione di parte delle somme ricevute; l’importo è stabilito mediante accordo fra le parte oppure deciso da un giudice.

Affitto con riscatto: regime fiscale

Il regime fiscale di questa particolare tipologia contrattuale è la medesima di quella di un normale contratto di locazione. Dunque si applica la normale tassazione in vigore per gli affitti di immobili.

Regime IVA

In caso di operazione fra due privati, il canone è esente IVA come per le normali locazioni.

Se invece il locatore è un’impresa di costruzioni oppure di ripristino, occorre considerare le aliquote a seconda della tipologia di contraente. Analogo ragionamento sussiste anche nel caso in cui l’immobile sia ad uso strumentale, pertanto si può riassumere in:

• IVA 4% se il locatario dichiara di poter beneficiare dei requisiti  per la prima casa; inoltre l’immobile non deve essere classificato nelle categorie del catasto A/1, A/8 e A/9
• IVA 10% per immobili aventi identica classificazione al catasto di quelli che possono usufruire dell’agevolazione prima casa
• IVA 22% in caso di immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali

Imposta di registro

L’imposta di registro del contratto di affitto è determinata dal regime IVA che viene applicato, ovvero:

• Acconti prezzo soggetti a IVA misura fissa di €200
• Acconti prezzo per gli immobili abitativi esenti IVA pari al 2%
• Acconti prezzo soggetti a IVA per esplicita opzione del venditore misura fissa di €67 in caso di contratto stipulato con scrittura privata, €200 se il contratto è stipulato con scrittura privata autenticata oppure in forma pubblica.

Per gli immobili strumentali l’imposta di registro è sempre pari all’1%.

Somma pagata a saldo

Occorre chiarire che, per le somme pagate a saldo dell’operazione di compravendita, la base imponibile su cui applicare la tassazione è determinata dalla tipologia di venditore.

Se costui opera in regime d’impresa, la base imponibile su cui applicare l’imposta è determinata dalla differenza tra:

• prezzo dell’immobile stabilito alla stipula del contratto
• somma degli acconti prezzo versati fino a quel momento.

Non si tiene pertanto conto dei canoni d’affitto riscossi fino a quel momento.

Le operazioni di compravendita che avvengono al di fuori del regime IVA, per le prime case od altre tipologie di immobili prevedono che la tassazione sia fissata in:

• imposta di registro fissa in €200
• imposta ipotecaria 1%
• imposta catastale 3%

Se invece il fabbricato è di tipo strumentale:

• imposta di registro è pari al 2% (prima casa) oppure al 9% (altro tipo di immobile)
• imposta ipotecaria €50 per qualunque tipo di immobile
• imposta catastale €50 per qualunque tipo di immobile

Affitto con riscatto: conviene ?

Ai fini della considerazione se l’investimento possa rivelarsi un affare oppure, alla lunga, una pessima scelta finanziaria, occorre mettere sul piatto i pro e contro dell’operazione.

Vantaggi dell’affitto con riscatto

• il locatario è in grado di acquistare un immobile senza dover ricorrere alla formula classica del mutuo bancario;
• il locatario non ha a carico l’IMU e le altre tasse che gravano sui proprietari di immobili fino a quando non avviene il riscatto;
• il prezzo rimane fisso per tutta la durata dell’operazione;
• il locatario è protetto da eventuali aumenti di prezzo del mercato immobiliare;
• per il locatore la garanzia di non subire l’effetto di crolli dei prezzi del mercato immobiliare;
• il locatore ha la garanzia di un introito maggiore rispetto ad un normale affitto per tutta la durata del contratto;
• il locatore ha garanzie molto forti in merito alla vendita in quanto il locatario, se non esercitasse il riscatto, perderebbe le somme versate.

Svantaggi dell’affitto con riscatto

• in caso di acquisto direttamente dall’impresa costruttrice, se dovesse fallire, si perderebbero le somme versate ( a tale scopo meglio cautelarsi con una fideiussione);
• tutela minore in caso di fallimento dell’impresa costruttrice rispetto ai creditori;
• aumento del valore della casa non possono essere godute dal venditore dell’immobile;
• diminuzioni del valore della casa non determinano una rata inferiore d’affitto per il locatario.