Affitti in nero, l’amministratore può intervenire? La risposta non è così scontata

Come comportarsi in caso di black rent in condominio? Il fenomeno degli affitti in nero, nonostante l’aumento dei controlli e la rigidità delle disposizioni normative, è ancora molto diffuso in Italia: ecco quali sono le responsabilità dell’amministratore di condominio in questo senso, e cosa può fare.

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Secondo l’articolo n. 1130 del Codice Civile, l’amministratore può chiedere al proprietario di un immobile i dati necessari per aggiornare il registro dell’anagrafe condominiale con l’anagrafica dell’inquilino. Questa procedura garantisce linearità organizzativa e trasparenza nelle presenze condominiali. La norma impone all’amministratore di curare la tenuta del registro con le generalità di:

• proprietari,
• titolari di diritti reali,
• titolari di diritti personali di godimento.

Il conduttore, ossia l’inquilino, rientra nell’ultima categoria, e come tale deve fornire i suoi dati per l’anagrafe condominiale. In particolare, il proprietario deve fornire nome, cognome, codice fiscale, residenza, domicilio e recapiti utili. Come si gestisce questo obbligo con il fenomeno degli affitti in nero? Ecco quali sono le responsabilità degli amministratori di condominio.

L’anagrafe condominiale e le responsabilità

L’obiettivo dell’anagrafe condominiale è principalmente pratico, in quanto permette all’amministratore di sapere esattamente chi occupa quale immobile, e come contattare gli interessati in caso di comunicazioni urgenti, accessi alle parti comuni, gestione di danni o infiltrazioni e altre evenienze che riguardano il rispetto del regolamento condominiale, della sicurezza dell’edificio e della corretta tenuta dei registri.

La mancanza dell’anagrafe condominiale, quindi, rappresenta una grave irregolarità per l’amministratore, il quale potrebbe pagare persino con la revoca dell’incarico. Di conseguenza, se l’amministratore viene a conoscenza del fatto che un appartamento è occupato da persone diverse dal proprietario, è suo obbligo di legge attivarsi per chiedere l’aggiornamento dei dati.

Parallelamente, è obbligo del condòmino comunicare tempestivamente all’amministratore la variazione dei dati, qualora questi non fosse a conoscenza del cambio di occupazione dell’immobile. Stando così le cose, il proprietario che cede l’immobile in locazione deve comunicare il nominativo e gli altri dati del conduttore all’amministratore, altrimenti rischia di incorrere nelle conseguenze previste dall’articolo n.1130 del Codice Civile, tra cui l’addebito dei costi sostenuti dall’amministratore per acquisire le informazioni mancanti.

Tale obbligo non può essere ignorato nemmeno in virtù della privacy, in quanto la normativa sulla protezione dei dati personali non impedisce all’amministratore di trattare i dati da inserire nell’anagrafe condominiale.

Black rent in condominio

Nel caso degli affitti in nero, ossia quando un inquilino vive in una casa di proprietà altrui senza un contratto registrato o senza una dichiarazione corretta, la situazione si complica. Dal lato del locatore e del conduttore, in caso di mancata registrazione del contratto si attivano conseguenze civili da cui esula sia l’amministratore di condominio che il condominio stesso, i quali non hanno potere di accertare nulla. Se però l’amministratore riscontra dati oggettivi della presenza stabile di persone diverse dal proprietario nello stabile, è autorizzato a chiedere spiegazioni al locatore.

Sta poi al locatore mostrarsi collaborativo oppure no, sapendo però che in caso di inerzia possono scattare le conseguenze di cui sopra. Dal punto di vista della denuncia dell’irregolarità all’Agenzia delle Entrate, non esiste alcun obbligo automatico di segnalazione per l’amministratore, poichè questi non può svolgere indagini sui contratti privati dei condòmini.

L’unico caso in cui si può valutare una segnalazione è se emergono elementi concreti e documentati, che però devono rimanere non accusatori: l’amministratore comunica una situazione anomala, lasciando che siano le autorità a definire se si tratta di affitto in nero oppure no.

Black rent in condominio: foto e immagini