Affitti brevi, cambia tutto in Emilia-Romagna: cosa non dovranno più fare i proprietari

Con la sentenza n. 164/2026 la Corte costituzionale cancella l’obbligo di cambio di destinazione d’uso per chi affitta ai turisti. Contrastare l’overtourism resta legittimo, ma non con regole uguali per tutta la regione.

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Chi affitta casa ai turisti in Emilia-Romagna non dovrà più chiedere un cambio di destinazione d’uso per farlo. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 164 depositata il 9 ottobre 2026, ha dichiarato illegittimi i due articoli della legge regionale che introducevano questo obbligo, accogliendo il ricorso presentato dal Governo.

La decisione è destinata a pesare anche sulle scelte di altre Regioni e Comuni alle prese con l’overtourism, perché indica con chiarezza fin dove possono spingersi le regole locali sulle locazioni turistiche.

Affitti brevi, cosa prevedeva la legge dell’Emilia-Romagna

La legge regionale n. 10 del 2025, intitolata alla disciplina degli immobili destinati a locazione breve, interveniva su due fronti. L’articolo 4 creava una nuova destinazione urbanistica, la “locazione breve”, collocata nella categoria turistico-ricettiva: chi voleva trasformare un appartamento residenziale in alloggio per turisti doveva quindi ottenere un titolo edilizio per il cambio d’uso.

L’articolo 5, invece, permetteva ai Comuni di individuare nei propri strumenti urbanistici le zone in cui l’avvio di questa attività era subordinato a condizioni specifiche. L’obiettivo dichiarato dalla Regione era contrastare l’overtourism.

Perché la Corte ha bocciato le norme

I giudici hanno riconosciuto che contrastare l’overtourism è una finalità legittima, ma hanno ritenuto la soluzione scelta sproporzionata, anche perché si applicava in modo indistinto all’intero territorio regionale. Per questo hanno accolto le censure legate agli articoli 3 e 41 della Costituzione, cioè il principio di uguaglianza e la libertà di iniziativa economica.

C’è poi una questione di parità di trattamento. La Corte ha rilevato una disparità irragionevole tra chi gestisce locazioni turistiche, spesso in modo occasionale, e chi gestisce strutture ricettive extra-alberghiere, che devono essere organizzate in forma d’impresa: l’obbligo di passare alla categoria turistico-ricettiva ricadeva solo sui primi.

Caduto l’articolo 4, è caduto con esso anche l’articolo 5, che ne dipendeva. Sono state invece respinte le contestazioni del Governo basate sulla tutela della concorrenza, materia di competenza statale. A pesare, dunque, non è stata l’invasione delle competenze dello Stato, ma il modo in cui la Regione ha limitato la libertà dei proprietari.

Cosa cambia per chi affitta ai turisti

Per i proprietari emiliano-romagnoli l’effetto più diretto è che viene meno l’obbligo del cambio di destinazione d’uso e, con esso, la possibilità per i Comuni di applicare le condizioni territoriali previste dalla legge. La pronuncia riguarda però soltanto gli articoli 4 e 5: restano in vigore tutti gli altri adempimenti previsti per chi affitta a breve termine, dalle comunicazioni al Comune agli obblighi fiscali e di sicurezza.

Quanto ai tempi, l’articolo 136 della Costituzione stabilisce che le norme dichiarate illegittime smettono di avere efficacia dal giorno successivo alla pubblicazione della sentenza in Gazzetta Ufficiale. Chi aveva già avviato una pratica di cambio d’uso o ricevuto richieste dal Comune farà bene a verificare la propria situazione con un tecnico.

La sentenza non chiude la porta a ogni intervento pubblico. Riconoscendo legittimo l’obiettivo di contenere l’overtourism, lascia aperta la strada a misure più mirate, purché proporzionate. Quali strumenti siano ammessi lo chiarirà la lettura completa della motivazione, oltre alle prossime mosse delle amministrazioni.

Chi vuole capire cosa comporta in generale un cambio d’uso, con passaggi e costi, può consultare la nostra guida al cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione. Chi vive in affitto e pensa alle piattaforme online deve invece sapere prima se è possibile subaffittare con Airbnb.

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