Riscaldamento in condominio, non serve l’unanimità per passare all’autonomo? Cosa sapere

Per il Tribunale di Foggia il condominio può passare agli impianti autonomi con la maggioranza prevista dalla legge sul risparmio energetico, purché la delibera non si limiti a spegnere la caldaia comune.

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Con l’accensione dei termosifoni torna puntuale una domanda in molte assemblee: il riscaldamento centralizzato si può abbandonare a favore di caldaie autonome anche se qualcuno non è d’accordo? Una risposta arriva dalla sentenza n. 2051 del 6 ottobre 2026 del Tribunale di Foggia, che ha dato ragione a un condominio contro due proprietari contrari alla trasformazione dell’impianto.

Il principio è rilevante per chi vive in un edificio con caldaia comune: per dire addio al centralizzato non serve il consenso di tutti, ma occorre rispettare regole precise, che riguardano sia la maggioranza da raggiungere sia il contenuto della delibera.

Riscaldamento centralizzato: la vicenda e la decisione del giudice

Nel marzo 2024 l’assemblea aveva deciso di sostituire l’impianto comune, ormai non funzionante, con unità autonome, affidando l’incarico a un tecnico scelto seduta stante.

Due condomini avevano impugnato la delibera con tre argomenti: si trattava, a loro dire, di un’innovazione vietata che richiedeva l’unanimità; mancavano le verifiche tecniche previste dalla legge 10 del 1991; il professionista era stato nominato senza confrontare più preventivi. Il giudice ha respinto tutte le contestazioni e ha condannato i due proprietari a rimborsare al condominio le spese legali, liquidate in 2.540 euro più accessori.

Quale maggioranza serve per dire addio alla caldaia comune

Il cuore della decisione è l’articolo 26, comma 2, della legge 10/1991. Per gli interventi che riducono i consumi energetici dell’edificio, individuati con un attestato di prestazione energetica o una diagnosi firmata da un tecnico abilitato, basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Una soglia molto più bassa dell’unanimità, che nel caso di Foggia era stata raggiunta. C’è però un limite, già fissato dalla Cassazione con la sentenza n. 24976 del 2022: è nulla la delibera che si limita a sopprimere il servizio comune, lasciando ciascuno libero di arrangiarsi. La trasformazione deve inserirsi in un progetto complessivo di efficienza energetica, con il deposito in Comune degli elaborati tecnici.

Prima si decide, poi arrivano progetto e preventivi

Altro chiarimento utile riguarda i tempi. Secondo il Tribunale, l’assemblea può prima esprimere la volontà di dismettere l’impianto e conferire l’incarico al tecnico; progetto, verifiche di conformità e deposito in Comune diventano condizioni per eseguire i lavori, non per votare.

Quanto alla scelta del professionista, nessuna norma impone di raccogliere più offerte per un incarico di questo tipo: la decisione rientra nella libertà dell’assemblea. Una distinzione che semplifica la vita a molti condomini: non serve arrivare al voto con il progetto già pronto e approvato.

Da non confondere con questa ipotesi è il distacco del singolo condomino, regolato dall’articolo 1118 del Codice civile: ognuno può staccarsi senza chiedere permesso, se dimostra che non provoca squilibri all’impianto né aggravi di spesa agli altri, ma continua a pagare le spese di manutenzione straordinaria e di conservazione.

Chi si stacca, in pratica, rinuncia al servizio ma non alla comproprietà dell’impianto. Lo strumento più usato per dimostrare l’assenza di squilibri è una perizia termotecnica da consegnare all’amministratore prima dei lavori.

Chi sta valutando il passaggio all’autonomo, insomma, deve guardare ai costi complessivi e non solo alla bolletta. Utile, in questa fase, ripassare come funzionano le valvole termostatiche e la contabilizzazione del calore e considerare le soluzioni per riscaldare casa consumando meno.

Riscaldamento centralizzato senza unanimità: foto e immagini