IMU sulle parti comuni dello stabile: guai seri per i morosi

L’IMU sulle parti comuni dello stabile si applica alle aree che sono state accatastate in via autonoma e che costituiscono un bene comune censibile. Ecco cosa succede a non pagarla, e chi ci va di mezzo: si tratta di una materia di cui si parla poco, ma che può far passare guai serissimi.

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Quando si parla di IMU, si fa riferimento all’Imposta Municipale Unica, il tributo comunale che riguarda il possesso di immobili e che, in linea di massima, grava su fabbricati, aree fabbricabili e terreni, con esclusione della prima casa (salvo i casi previsti dalla legge per gli immobili di lusso).

In pochi però, sanno che l’IMU si paga anche sulle parti comuni del condominio censite autonomamente. Si tratta di quelle aree che sono state accatastate in via autonoma, e che quindi esulano dal corpo condominiale, almeno sulla carta.

La legge, per questa particolare categoria di proprietà, concentra in capo all’amministratore l’obbligo del versamento dell’IMU per conto di tutti i condòmini.

Di conseguenza, se non si paga l’IMU correttamente, scattano sanzioni e interessi, oltre a possibili ritorsioni sulla responsabilità dell’amministratore nei confronti del condominio. Ecco tutto quello che c’è da sapere a riguardo.

IMU sulle parti comuni

Dell’IMU sulle parti comuni dei condomini si parla poco perchè non tutte le parti comuni generano un obbligo IMU. Questo riguarda, infatti, solamente le aree dell’edificio definite dall’art. 1117 del Codice Civile, ossia quelle accatastate in autonomia e dotate di una propria rilevanza catastale. Per loro, la legge prevede che il versamento dell’imposta sia fatto dall’amministratore di condominio per conto di tutti i condomini, e solitamente si tratta di:

• aree destinate a parcheggio,
• portineria,
• alloggio del portiere,
• lavanderia,
• stenditoi,
• sottotetti destinati all’uso comune.

Inoltre, l’amministratore deve anche presentare la dichiarazione per conto di tutti i suoi amministrati, indicando la quota di possesso al 100% (essendo l’adempimento gestito in forma unitaria sul piano operativo). Questo non modifica però in alcun modo la titolarità dei singoli condòmini, né conferisce la proprietà all’amministratore o al condominio dell’area in oggetto, ma serve per rappresentare il bene senza dover riprodurre lo stesso modello per ogni singola quota di partecipazione.

I rischi per i morosi

A non pagare l’IMU sulle parti comuni si rischia parecchio, e si va ben oltre il semplice debito d’imposta da recuperare. Secondo la legge n. 160/2019 (e sue riprese successive), infatti, i ritardi, gli omessi o gli insufficienti versamenti generano anche una sanzione amministrativa oltre al recupero dell’imposta. In particolare, il condominio inadempiente deve pagare una sanzione ordinaria pari al 25% dell’importo non versato, con riduzione a metà se il versamento si fa entro 90 giorni. Inoltre, l’amministratore può dover rispondere in prima persona del debito, in quanto rappresentante del condominio stesso.

In particolare, se il mancato versamento deriva da un calcolo sbagliato dell’amministratore, i condòmini possono addebitare l’errore ad una mala gestio dell’amministratore, facendo scattare tutte le conseguenze del caso che, in extremis, possono portare anche alla revoca dell’incarico.

A ribadire questo concetto arriva la recente sentenza n. 2701 del 10 aprile 2026, secondo cui l’amministratore che omette o versa in misura insufficiente l’IMU dovuta sulle parti comuni dotate di autonoma rendita catastale risponde verso il condominio delle sanzioni e degli interessi derivati da quell’inadempimento. Attenzione, quindi, a non dimenticare l’IMU sulle parti comuni con rendita autonoma!

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